Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Протокол разногласий с управляющей компанией
Добрый день, первый вопрос:
Я являюсь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, в сентябре 2018 года новая управляющая компания принесла нам договор управления многоквартирным домом. Я готов был его подписать, но смутил пункт 10.1 договора, скан прикреплен. Но вопрос почему они установили дату действия договора с сентября 2016 года ответили что они нас же обслуживали. (оплата прошлой УК происходила до ноября 2017 года, октябрь оплачена, за ноябрь мы квитанций не получали). Как мне правильно составить протокол разногласий, чтобы не оплачивать прошлые периоды? И могут ли они взыскать с меня оплату мотивируя их работой по содержанию дома?
Второй вопрос:
Должен ли я напрямую заключить договор с РСК по оплате электроэнергии, воды и отопления и как это сделать?
- IMG_0008.jpg
Антон, добрый день! Согласно ст. 445 ГК РФ
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течениетридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
надо смотреть откуда возникла данная УК, с какого времени у нее лицензия на управление данным МКД, какое основание (конкурс, решение суда и т.д.), в принципе все это выяснить можно юудет в суде при рассмотрении вопроса о преддоговорном споре если требование по п. 10.1 договора не будет УК удовлетворено. Но тут надо учитывать, что согласно ст. 162 ЖК РФ
При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
т.е. суд может отказать в иске ввиду того, что нельзя изменить договор с одним собственником не изменяя его условия в других аналогичных договорах, а выступать от имени собственников данного мкд Вы не можете, для этого нужно решение общего собрания которое например может уполномочить Вас выступать от имени собственников при согласовании условий договора
Уважаемый Антон! Доброго! В силу ч.2 ст.425 ГК РФ
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
То есть, в принципе, такая дата действия не противоречит закону. Другой разговор, что у Вас по МКД было по его управлению (см. ст.161 ЖК РФ).
А вот здесь надо уже поднимать протоколы собраний собственников помещений в МКД (см. ст.ст.44-47 ЖК РФ).
В любом случае надо сверять расчеты, так как вопросы могут быть.
Касательно же второго вопроса: да, Вы можете заключить и напрямую (но опять же надо смотреть решения всех собственников в МКД по данному поводу во избегание «двойной» оплаты)
Должен ли я напрямую заключить договор с РСК по оплате электроэнергии, воды и отопления и как это сделать?Антон
Добрый вечер.
Антон, Вы единолично не можете перейти на прямые договоры с РСО, согласно ст. 44 -46 ЖК РФ должно быть принято решение на общем собрании собственников и если голосование состоится, то Вы вправе будете перейти на прямые договоры с РСО.
ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Как мне правильно составить протокол разногласий, чтобы не оплачивать прошлые периоды?Антон
Важно понимать, осуществляла ли данная УК реально обслуживание Вашего дома? Если да, то дата вполне приемлема, но вы указываете, что
оплата прошлой УК происходила до ноября 2017 года,Антон
т.е. у Вас было 2 УК? что исключено.
И могут ли они взыскать с меня оплату мотивируя их работой по содержанию дома?Антон
Если они предоставят документы, подтверждающие, что они оказывали услуги и у них есть для этого все полномочия, то да смогут взыскать задолженность в судебном порядке, если Вы ее не оплатите добровольно.
Антон, извиняюсь, уточню свой ответ:
согласно п. 6
Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
В связи с чем, Вы должны напрямую заключить договор на услуги с РСО.
Вас УК уведомляла о том, что необходимо заключить напрямую договоры с РСО?
Согласно позиции суда, изложенной в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-766/2018 по делу № А56-73290/2017 управляющая организация обязана провести мероприятия, направленные на заключение с собственниками нежилых помещений отдельных договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, к которым относится, в частности, направление уведомлений и сведений, предусмотренных пунктом 6 Правил 354. Указанный перечень мероприятий, установленный пунктом 6 Правил 354, носит исчерпывающий, конкретный характери должен выполняться Обществом как исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, находящихся в управлении заявителя. В указанном Постановлении № 13АП-766/2018 отмечено, что «публикация Обществом информационного сообщения общего характера для неограниченного круга лиц на своем сайте не может служить доказательством направления и получения конкретными собственниками нежилых помещений в доме уведомлений о необходимости заключить договор ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией». Уведомление собственника нежилого помещения должно носить индивидуальный характер, и не может быть предназначено для неопределенного круга лиц. Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения.
В части даты заключения договора
7. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.
Т.е. как писала ранее, даже если он не будет Вами подписан, но будет подтверждение оказания услуг, то с Вас взыщат средства в суд. порядке.
Добрый день, основание о смене УК — конкурс, договор принесли в сентябре 2018 года, когда я возмутился про дату переписали с 1 сентября 2017, я настаиваю на 1 сентября 2018. Сказали прислать протокол разногласий.
Второе
С 1 января 2017 года вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации №1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». С этого момента собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов и отведение сточных вод непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
насколько это актуально?
Это актуально, тем более что в случае незаключения такого договора РСО вправе рассчитывать объем потребленных коммунальных ресурсов как при бездоговорном потреблении
для каждого ресурса это разные нормативные акты и разные сроки в пределах которых может учитываться объем,(по теплу 3 года, по ЭЭ год) сам объем считается по максимальной мощности подключенной к помещению, в случае с водой по диаметру труб поэтому в этой части условия о поставке комуслуг УК в нежилое помещение должны быть из договора исключены если они там есть. В остальном УК также осуществляет содержание общедомового имущества и соответственно у всех собственников возникают обязательства по оплате данных услуг вне зависимости от статуса помещения. Что касается срока, то зависит от того, когда состоялся конкурс, с этого времени +дата начала действия лицензии на управление в отношении данного дома УК вправе требовать оплаты своих услуг если они фактически предоставлялись и соответственно распространить действие договора на данный период. В целом предположу что договор типовой и особенности поставки ресурсув в нежилые помещения в нем не учтены это лишний повод писать протокол разногласий и обращаться в суд