Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры у банка
Здравствуйте. Планирую купить квартиру. Квартира находится в собственности банка по решению суда с октября 2017 года (прошлый собственник не смог погасить ипотеку этому банку). В январе 2018 года собственник по решению суда был выселен из квартиры. С этим проблем нет. Но…
По квартире есть долги. Условный долг 156 000 р. (долг от предыдущего собственника до того собственника, кто взял ипотеку) Настоящий долг 58 000 р. (от собственника, который не платил ипотеку) Плюс пени 122 000 р. (рассчитаны бухгалтерией ЖКХ исходя из всей общей суммы долга и Условной и Настоящей).
Банк как продавец обязуется оплатить часть долга с того момента как стал собственником. Но…
Вопрос №1… пени (официально) будут полностью начислены только после погашения банком части задолженности по Настоящему долгу и соответственно получается, что платить их придется мне как покупателю квартиры, так как часть Настоящего долга все равно остается. Как быть в такой ситуации?
Вопрос №2 Юрист ЖКХ утверждают, что если на момент заключения договора купли-продажи квартиры не будет погашена вся задолженность по квартире (Условная и Настоящая) то они выйдут в суд с заявлением о расторжении договора, так как то же как и банк являются кредитором по данной квартире и банк их не уведомил о смене права собственности в октябре 2017 года (в тот момент когда по суду банк получил квартиру от ипотечника) И суд расторгнет договор. Возможны такие действия со стороны ЖКХ?
Помогите разобраться в данной ситуации. Цена на квартиру очень привлекательная и очень устраивает.
Спасибо.
Уважаемый Сергей! Здравствуйте! По уму именно УО или ТСЖ (что точно там у Вас) и должна взыскать имеющуюся задолженность с нынешнего собственника (банка). Как уже потом банк будет разбираться с предыдущими собственниками — его проблемы.
Вам и надо предложить УО или ТСЖ такой вариант, так как от задолженности никуда не деться (если она реальная, конечно).
С Банком же возможно все спорные вопросы урегулировать в предварительном ДКП/ДКП.
По второму вопросу — скорее нет. УО или ТСЖ здесь вообще при чем? Нет.
Вопрос №1… пени (официально) будут полностью начислены только после погашения банком части задолженности по Настоящему долгу и соответственно получается, что платить их придется мне как покупателю квартиры, так как часть Настоящего долга все равно остается. Как быть в такой ситуации?Сергей Матвеев
Сергей, добрый день! Момент возникновения обязательств по оплате услуг ЖКХ четко определен ст. 153 ЖК РФ, в вашем случае это момент возникновения права собственности., т.е. ни старые долги ни начисленные на них пени к новому собственнику не имеют отношения, исключение только для взносов за капремонт
Вопрос №2 Юрист ЖКХ утверждают, что если на момент заключения договора купли-продажи квартиры не будет погашена вся задолженность по квартире (Условная и Настоящая) то они выйдут в суд с заявлением о расторжении договора, так как то же как и банк являются кредитором по данной квартире и бСергей Матвеев
Юрист ЖКХ либо неграмотный либо просто умышленно говорит такую ахинею, наличие задолженности прежнего собственника не будет являться основанием для признания договора недействительным — ЖКХ должны взыскивать долг с того, у кого он возник применительно к ст. 153 ЖК
Андрей, приветствую! Спасибо. Прошу уточнить один момент по этому "… наличие задолженности прежнего собственника не будет являться основанием для признания договора недействительным — ЖКХ должны взыскивать долг с того, у кого он возник применительно к ст. 153 ЖК"
Я немного не корректно сформулировал вопрос. Правильно так:
Юрист Жэка говорит что будет оспаривать сделку (договор купли продажи) не на основании задолженностей, а на основании того, что банк не поставил их в известность о том, что квартира перешла в собственность банка через суд. И они не принимали участие в суде, где происходило взыскание квартиры в пользу банка. Мотивирует они тем, что дескать так же как и банк имеют финансовые претензии к данной квартире и по факту так же как и банк являются кредиторами ответчика, который не платил коммуналку за квартиру.
Вот этот вопрос — проблема более всего и беспокоит… Реальны ли такие действия со стороны Жэка?
что банк не поставил их в известность о том, что квартира перешла в собственность банка через суд. И они не принимали участие в суде, где происходило взыскание квартиры в пользу банка.Сергей Матвеев
а они какое отношение то имеют к данному спору? Переход прав на их права (взыскание платы) никоим образом не влияет, по их логике надо было еще соседей привлечь — их права тоже затрагиваются при смене собственника. В данном споре банк залогодержателем был, а УК таковым не являлся, поэтому совершенно бесперспективный иск будет у УК по таким основаниям
Здравствуйте Сергей.
Помимо норм материального права, приведенных коллегами, вот мнение Пленума ВС РФ, отраженное в п. 26 Постановления от 27.06.2017 № 22
У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Так что ЖКХ, как указал Власов Андрей не право. Долги до перехода право собственности к банку оно должно взыскивать с предыдущюх собственниов, а с банка с момента перехода к нему права собственности. Вы же будете обязаны платить только тогда, когда к Вам перейдест право собственности.
Михаил, здравствуйте. Банк и не отказывается оплачивать ту сумму долга, что возникла во время того, как банк стал собственником квартиры. Ту часть долга, что останется я как новый собственник по закону оплачивать то же не обязан. С Жэка я получу чистый лицевой счет. Вопрос по пеням. Дело в том, что пени насчитываются только после ПОЛНОЙ уплаты задолженности, а банк оплачивает только часть долга. То есть, заключается договор купли продажи, банк оплачивает свою часть долга, квартира через неделю становится моей. И после этого пени через какое-то время прилетят на мой карман. И непонятно с какой суммы они будут рассчитаны. Скорее всего опять же с полной суммы задолженности… Вот этих расходов я и хочу избежать.
Уважаемый Сергей! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги, да и к Вашим уточнениям: оно и понятно. Но, на мой взгляд, банк и должен с УО или ТСЖ решить вопрос и по неустойке (пени).
Здесь априори только так (бремя содержания — ст.209 ГК РФ).