Как доказать и оформить право на квартиру, если есть доказательства оплаты ее покупки и содержания, но сам договор купли-продажи квартиры оформлен на третьих лиц?
Здравствуйте!
Моя тетя в 1997 году купила двухкомнатную квартиру за акции предприятия и периодическими платежами из заработной платы (все документы на руках имеются). Но договор купли-продажи оформила на дочь, зятя и внучку в равных частях – по 1/3. Акт приема-передачи квартиры подписала тетя (так получилось). В 2000 году брак между дочерью и зятем был расторгнут, после чего зять исчез и не платил никогда алименты на внучку. Все эти годы тетя оплачивала за них налоги (правда квитанции оплачивались от имени то бывшего зятя, а впоследствии, когда переоформили основного плательщика на дочь – от имени дочери). Зять все эти годы с дочерью и внучкой был прописан в квартире. В 2018 году, зять объявился, зарегистрировал своего сына от другого брака и просит выкупить у него его долю. Денег на это нет. Тетя желает оформить квартиру на себя, указывает, что по сути она все эти годы несла обязанность по оплате коммуналки и налогов. Возможно ли оформление квартиры на тетю при таких обстоятельствах?
Все дело в том, что мы обращались к юристам, которые тоже говорили, что ситуация малоразрешимая. Нашли и передали определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731 — этот вариант, как понимаю, признание сделки ничтожной, но они его не рассматривали, как реальный. И предложили два варианта по давности, в которых мы сомневаемся, а поскольку юристы здесь уже помогали мне в некоторых вопросах, решила обратиться за помощью. Эти юристы предлагали поработать с давностью, так как тетя — фактический владелец — сама оплачивала покупку и несла расходы по его содержанию. Ниже частично их консультация.
Первый вариант. При рассмотрении дел о защите права собственности фактическому владельцу предоставляется льгота в виде освобождения его от доказывания своего титула. Так, в случае спора о принадлежности вещи между фактическим владельцем и собственником, утратившим владение, именно собственник должен доказать свое право собственности, то есть предоставить доказательства законного основания приобретения права собственности; если право собственности доказано не будет, вещь останется у фактического владельца, который ничего доказывать не должен. Таким образом, истец, например, по виндикационному иску не сможет вернуть себе спорную вещь, ссылаясь только на свое предыдущее владение. Но если истец своего права не доказал, то ответчик сможет оставить себе эту вещь только потому, что он является фактическим владельцем.
Второй вариант. В соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ подлежит защите владение давностного владельца. С момента, когда началось течение срока приобретательной давности (п. 4 ст. 234 ГК РФ), и до момента приобретения на имущество права собственности давностный владелец имеет право на защиту своего владения против всех третьих лиц, за исключением собственника или иного титульного владельца. В данном случае защита давностного владения предполагает право на истребование давностным владельцем вещи у третьих лиц. Поскольку это право не действует в отношении собственника или иного титульного владельца (которые по каким-то основаниям вернули себе владение в период течения срока приобретательной давности), защита давностного владения не может быть признана подлинно владельческой защитой.
Надо отличать случаи, когда иск об истребовании имущества предъявляется к давностному владельцу в период течения срока приобретательной давности. В этом случае давностный владелец может выдвинуть против требований собственника возражения о пропуске последним исковой давности. При подтверждении данного обстоятельства собственнику отказывают в удовлетворении иска, а спорное имущество остается у давностного владельца.
На самом деле — это просто скопированный текст из учебника гражданского права (Гражданское право. Том 1. 2-е издание. Учебник Под ред. Степанова С.А.)
Оба варианты — нереальны в Вашей ситуации. Это всё может на бумаге иметь какой-то смысл (и то довольно сомнительный, на мой взгляд), а в судебном процессе позиция рассыпется от пары вопросов оппонента или суда.