1272 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1272 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как доказать и оформить право на квартиру, если есть доказательства оплаты ее покупки и содержания, но сам договор купли-продажи квартиры оформлен на третьих лиц?

Здравствуйте!

Моя тетя в 1997 году купила двухкомнатную квартиру за акции предприятия и периодическими платежами из заработной платы (все документы на руках имеются). Но договор купли-продажи оформила на дочь, зятя и внучку в равных частях – по 1/3. Акт приема-передачи квартиры подписала тетя (так получилось). В 2000 году брак между дочерью и зятем был расторгнут, после чего зять исчез и не платил никогда алименты на внучку. Все эти годы тетя оплачивала за них налоги (правда квитанции оплачивались от имени то бывшего зятя, а впоследствии, когда переоформили основного плательщика на дочь – от имени дочери). Зять все эти годы с дочерью и внучкой был прописан в квартире. В 2018 году, зять объявился, зарегистрировал своего сына от другого брака и просит выкупить у него его долю. Денег на это нет. Тетя желает оформить квартиру на себя, указывает, что по сути она все эти годы несла обязанность по оплате коммуналки и налогов. Возможно ли оформление квартиры на тетю при таких обстоятельствах?

04 Сентября 2018, 12:20, вопрос №2096383

Уточнение клиента

Все дело в том, что мы обращались к юристам, которые тоже говорили, что ситуация малоразрешимая. Нашли и передали определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731 — этот вариант, как понимаю, признание сделки ничтожной, но они его не рассматривали, как реальный.  И предложили два варианта по давности, в которых мы сомневаемся, а поскольку юристы здесь уже помогали мне в некоторых вопросах, решила обратиться за помощью.  Эти юристы предлагали поработать с давностью, так как тетя — фактический владелец — сама оплачивала покупку и несла расходы по его содержанию. Ниже частично их консультация.
Первый вариант. При рассмотрении дел о защите права собственности фактическому владельцу предоставляется льгота в виде освобождения его от доказывания своего титула. Так, в случае спора о принадлежности вещи между фактическим владельцем и собственником, утратившим владение, именно собственник должен доказать свое право собственности, то есть предоставить доказательства законного основания приобретения права собственности; если право собственности доказано не будет, вещь останется у фактического владельца, который ничего доказывать не должен. Таким образом, истец, например, по виндикационному иску не сможет вернуть себе спорную вещь, ссылаясь только на свое предыдущее владение. Но если истец своего права не доказал, то ответчик сможет оставить себе эту вещь только потому, что он является фактическим владельцем.
Второй вариант. В соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ подлежит защите владение давностного владельца. С момента, когда началось течение срока приобретательной давности (п. 4 ст. 234 ГК РФ), и до момента приобретения на имущество права собственности давностный владелец имеет право на защиту своего владения против всех третьих лиц, за исключением собственника или иного титульного владельца. В данном случае защита давностного владения предполагает право на истребование давностным владельцем вещи у третьих лиц. Поскольку это право не действует в отношении собственника или иного титульного владельца (которые по каким-то основаниям вернули себе владение в период течения срока приобретательной давности), защита давностного владения не может быть признана подлинно владельческой защитой.
Надо отличать случаи, когда иск об истребовании имущества предъявляется к давностному владельцу в период течения срока приобретательной давности. В этом случае давностный владелец может выдвинуть против требований собственника возражения о пропуске последним исковой давности. При подтверждении данного обстоятельства собственнику отказывают в удовлетворении иска, а спорное имущество остается у давностного владельца.

04 Сентября 2018, 20:14
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

получен
гонорар
30%
Юрист - Александр
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Мария.

Возможно ли оформление квартиры на тетю при таких обстоятельствах?

Мария

Скажу сразу — по описанной ситуации это, к сожалению, невозможно. Во-первых срок очень большой прошёл, а общий  срок исковой давности составляет 3 года:

Статья 196 ГК РФ Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Во-вторых, по сути оснований нет. Всё оформлено на третьих лиц, они законные собственники. В такой ситуации можно только было бы потребовать неосновательное обогащение, если доказать факт оплаты тётей,

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
но опять же срок исковой давности прошёл, и если ответчик заявить о пропуске — суд просто откажет на этом основании, не разбираясь по существу спора.

04 Сентября 2018, 12:26
q Отблагодарить
1 0
1357
ответов
666
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Эти юристы предлагали поработать с давностью, так как тетя — фактический владелец — сама оплачивала покупку и несла расходы по его содержанию. Ниже частично их консультация

На самом деле — это просто скопированный текст из учебника гражданского права (Гражданское право. Том 1. 2-е издание. Учебник Под ред. Степанова С.А.)

Оба варианты — нереальны в Вашей ситуации. Это всё может на бумаге иметь какой-то смысл (и то довольно сомнительный, на мой взгляд), а в судебном процессе позиция рассыпется от пары вопросов оппонента или суда.

04 Сентября 2018, 20:47
Юрист - Олег
8,5
Рейтинг Правовед.ru
4088
ответов
1689
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Липецк
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день 

Нет, судебной перспективы в таком деле нет никакой

Как доказать и оформить право на квартиру, если есть доказательства оплаты ее покупки и содержания

Доказательство оплаты и содержания сами по себе не дают никакого права собственности на квартиру, поскольку законный владелец не давал согласия на ее отчуждение, ни в каких договорных отношениях стороны не состояли, режима совместной собственности между ними не было

То есть права собственности на квартиру тетя не признает

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Но при этом понесенные расходы она может взыскать как неосновательное обогащение зятя

При этом, поскольку прошло очень много времени, зять сможет применить сроки исковой давности и тете будет отказано в ее требованиях, поскольку сроки упущены

Так что к сожалению, в вашей ситуации необходимо было продумывать перспективу намного раньше, сейчас же шансы что-то взыскать крайне малы

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
04 Сентября 2018, 12:26
q Отблагодарить
0 0
8,5
Рейтинг Правовед.ru
4088
ответов
1689
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате
 так как тетя — фактический владелец

Фактический владелец — тот, на кого зарегистрировано право собственности. Других фактических или теоретических владельцев нет

Первый вариант. 

Извините, это вообще ни в какие ворота

Зять — законный собственник своей доли, пока не оспорено основание приобретения права собственности. Ему ничего не нужно доказывать, его доказательство — выписка из ЕГРП, где написано, что он владелец

Второй вариант.

Приобретательной давности здесь быть не может, поскольку у имущества есть законный владелец. Тетя знала об отсутствии у нее права на это имущество, знала, что не имеет права владеть данной недвижимостью. Поэтому эти основания не применимы

04 Сентября 2018, 20:25
получен
гонорар
30%
Юрист - Олег
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27636
ответов
12350
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. Поскольку сделку купли продажи никто не оспорил по  причинам мнимости или притворности (ст. 170 ГК РФ), либо по иным основаниям, то в данном случае как то перевести право собственности на тетю возможно только с согласия остальных собственников. То есть оптимально — они дарят ей свои доли. Без их согласия этого не сделать.

Максимум что возможно, то взыскать с зятя его долю в платежах на основании ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

Но как я понимаю задача не в этом.

Скажите — какая сумма уплачена ею? Порядок какой?

04 Сентября 2018, 12:26
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27636
ответов
12350
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате

Скажите, а кроме этой квартиры у него есть еще какое то жилье?

04 Сентября 2018, 12:32
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27636
ответов
12350
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате

Формально, если уплаченная сумма равна стоимости доли, то это можно было бы как то еще обставить. Взыскать с него сумму долга и договраиваться о ее прощении  в случае передачи доли. Но для этого надо доказать, что тетя вносила деньги.

А каким образом она вносила? Наличкой?

04 Сентября 2018, 12:37
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27636
ответов
12350
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кубинка
Общаться в чате
Все дело в том, что мы обращались к юристам, которые тоже говорили, что ситуация малоразрешимая. Нашли и передали определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731

Олег Феофанов

Не совсем ясно, причем здесь эти варианты. У Вас ситуация иная. Вы же не защищаете право собственности, а хотите его приобрести в силу уплаты коммунальных платежей

04 Сентября 2018, 20:20
Юрист - Михаил
7,7
Рейтинг Правовед.ru
6625
ответов
2834
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемая Мария! Доброго! Понимаете — это формальные споры, то есть надо смотреть выписку из ГРН, какие есть свидетельства и прочее, прочее, прочее.

Что вообще есть?

04 Сентября 2018, 12:26
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Юрий
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23454
ответа
8866
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Возможно ли оформление квартиры на тетю при таких обстоятельствах?

Мария

Здравствуйте. Не усматриваю оснований для того, чтобы каким-то образом поломать сделку, которая была совершена 20 лет назад в законном порядке. Более того, по большому счету, даже если бы это было возможно, никаких бонусов для Вашей тети это не принесет. Теоретически возможно в случае, если это имеет подтверждение, взыскивать неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ с зятя в том числе, но если он заявит о пропуске срока давности, то суд ей откажет. 

Представляется, что если у зятя есть иная жилплощадь, можно пойти по пути обращения взыскания на долю в квартире. Кроме того, если даже эта доля есть единственное жилье, то ее можно по крайней мере арестовать, что не позволит зятю переоформить ее на иных лиц. Естественно эта рекомендация может быть действенной есть есть задолженность по алиментам.

04 Сентября 2018, 12:29
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
40%
Юрист - Владимир
1759
ответов
796
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Признать сделку недействительной и признать право собственности на квартиру нереально уже хотя бы потому, что срок давности признания сделок недействительными составляет три года (ст. 181 ГК РФ).

Можно взыскать оплату коммунальных услуг и другие расходы на квартиру (налоги) за последние три года, если доказать, что фактически оплачивала их истица. Если дочь признает иск, то это возможно

04 Сентября 2018, 12:29
q Отблагодарить
0 0
1759
ответов
796
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
В соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ подлежит защите владение давностного владельца. С момента, когда началось течение срока приобретательной давности (п. 4 ст. 234 ГК РФ), и до момента приобретения на имущество права собственности давностный владелец имеет право на защиту своего владения против всех третьих лиц, за исключением собственника или иного титульного владельца. В данном случае защита давностного владения предполагает право на истребование давностным владельцем вещи у третьих лиц. Поскольку это право не действует в отношении собственника или иного титульного владельца (которые по каким-то основаниям вернули себе владение в период течения срока приобретательной давности), защита давностного владения не может быть признана подлинно владельческой защитой.
Надо отличать случаи, когда иск об истребовании имущества предъявляется к давностному владельцу в период течения срока приобретательной давности. В этом случае давностный владелец может выдвинуть против требований собственника возражения о пропуске последним исковой давности. При подтверждении данного обстоятельства собственнику отказывают в удовлетворении иска, а спорное имущество остается у давностного владельца.

Владимир Салмин

Это интересный вариант. Может быть. шансов мало, но есть

04 Сентября 2018, 20:23
Юрист - Наталья
9,1
Рейтинг Правовед.ru
2420
ответов
1654
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Мария, здравствуйте. Я не вижу перспектив признания права собственности за мамой, так как даже если она фактически произвела оплату за приобретаемую квартиру, это  не означает, что она приобрела квартиру. Это означает, что она как третье лицо исполнила обязательство покупателей квартиры (дочери, зятя и внучки) перед продавцом по оплате стоимости квартиры. Согласно п.5 ст.313

ГК РФ к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. 

То есть мама могла бы взыскать с зятя стоимость его доли в праве собственности на квартиру. Но срок исковой давности для предъявления такого требования прошёл, и понятно, что в суде зять об этом скажет. Кроме того, её действия по оплате квартиры могут быть расценены как дарение денежных средств.

04 Сентября 2018, 12:33
q Отблагодарить
2 0
9,1
Рейтинг Правовед.ru
2420
ответов
1654
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Первый вариант, предлагаемый Вам, трудно отнести к такой вещи как объект недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Это относится, скорее, к тому случаю, когда, например, собственник пытается вернуть телефон, который находится во владении другого лица. Вот здесь действительно нужны доказательства того, что ты собственник, иначе вещь останется во владении другого лица. В Вашем случае железобетонное доказательство для зятя — это запись в ЕГРН. Пользование квартирой и уплата коммунальных платежей не являются основанием для приобретения права собственности. Для осуществления второго варианта необходимо, чтобы тёща не знала, что квартира принадлежит другому лицу. Т.е. она открыто владеет и пользуется имуществом и при этом искренне считает, что имущество принадлежит ей. Согласитесь, в данном случае это не так.

05 Сентября 2018, 09:51
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.