Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
А101 строит на арендованной земле. Стоит ли покупать?
Покупка квартиры в новостройке у А101 (https://a101.ru/projects/moskva-a101/?type=realty)
Застройщик проверенный, но косяки случаются (например, здание паркинга не может оформить на себя в собственность уже 5 лет, при этом продает места).
Стали смотреть ДДУ и право застройщика на собственность - увидели что земля в аренде на 5 лет. Причем и арендодатель и арендатель - фактически одному человеку принадлежат.
Вот документы с их сайта - https://a101.ru/media/docs/%D1%88%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%BD_%D0%94%D0%BE%D0%BC_20_%D0%BA%D0%BE%D1%80%D0%BF.4.pdf
https://a101.ru/media/docs/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D1%81_%D0%BE%D1%82%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BE%D1%82_05.03.2018.pdf
Внимание, вопрос - стоит ли связываться с покупкой и какие риски?
Здравствуйте, Игорь.
Необходимо разделять покупку квартиру и заключение договора ДДУ. Наличие ДДУ еще не гарантия, что Вы станете собственником, а сама стройка или даже уже отстроенное здание с отделанными помещениями не зависнет, как незавершенка, например. Не факт, что помещения будут приняты в эксплуатацию. То, что арендатор и арендодатель фактически одно лицо должно настораживать, как и то, что не вводится парковка длительное время (это уже связано с определенными нарушениями либо на стадии проектирования либо на стадии строительства).
Кроме того, в инете есть отзывы об этой компании (в открытом доступе), например:
Игорь, добрый день! Много застройщиков ведут строительство на земельных участках, принадлежащих им на правах аренды. Например если посмотреть ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок ...т.е. строительство допускается не только на арендованном участке но и на участке, находящемся в суб аренде поэтому данное обстоятельство не является показателем надежности застройщика. В целом надо смотреть договор долевого участия предлагаемый к заключения но большинство ключевых условий договора урегулировано 214-ФЗ
По договору. П. 7.1.8 предполагается штраф в 20% в случае переуступки права и обязанностей по договору без согласия застройщика, момент довольно спорный, в общем то при необходимости такое условие можно признать в случае спора недействительным
п. 7.1.9 — частичная уступка права требования по неустйке, тут полный запрет что обусловлено распространение практики переуступки требований по взысканию неустойки юридическим фирмам у которых большей времени и нервов обжаловать решения судов о снижении вплоть до ВС РФ, тут застройщик решил перестраховаться, в принципе ст. 382 ГК РФ предполагает что
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
тут с одной стороны действует ст. 11 214-ФЗ которая допускает переуступку либо после полной уплаты договора либо с одновременным переводом долга а для последнего уже нужно согласие. Что касается уплаты цены договора, то пока не будет окончательных обмеров не будет ясно и с ценой, тут вопрос довольно неоднозначный, надо смотреть в том числе судебную практику, но он в общем то второстепенный т.к. неустойку взыскать при задержке Вы в любом случае вправе самостоятельно просто наняв юриста без переуступки права, возможно что и вовремя сдадут дом
Здравствуйте, Игорь! По договору долевого участия. Ничего такого, что могло бы внушать опасения на настоящем этапе, я не увидела. Договор стандартный, даже, можно сказать, учитывающий права дольщика больше, чем некоторые другие, например, в части возможностей различных способов оплаты и в части нахождения объекта и земельного участка в залоге у участников долевого строительства. Из отрицательного — не нашла в документах на сайте компании сведений о страховании ответственности застройщика.
В любом случае, никакой ДДУ не застрахует от просрочки исполнения обязательств застройщиком. В этом случае участник долевого строительства вправе использовать механизмы защиты, которые предусмотрены ФЗ № 214 и Законом РФ «О защите прав потребителей», такие как неустойка, компенсация морального вреда и штраф.
А вот по договору аренды земельного участка у меня вопросы возникли. То, что он подписан одним и тем же человеком, значения не имеет, поскольку он подписывал договор как генеральный директор двух разных юридических лиц, что законом не запрещено. Проверила по кадастру и по Росреестру: участок есть, именно этой площади, как в договоре аренды, с тем же назначением. Меня смутило то, что ни в договоре аренды, ни в договоре о выкупе не указано, на каком праве участок принадлежит арендодателю, то есть АО «Проект-Гранд». И ещё не понятен п.1.2 договора аренды:" на дату подписания настощего договора земельный участок передан в аренду арендатору по краткросрочному договору аренды земельного участка № 11573 от 05 марта 2018 года, который подлежит расторжению с даты государственной регистрации настоящего договора". Дело в том, что договор № 11573 от 05 марта 2018 года — это и есть этот самый договор аренды.
Задайте эти два вопроса застройщику. Хотя, я так полагаю, вполне возможно, что опасения напрасны, поскольку регистрацию в Росреестре договор аренды прошёл. Договор аренды с правом последующего выкупа — это хорошо.
А так достаточно информативный сайт, проектная документация выложена, как и данные о застройщике.
Если решитесь на участие в ДДУ, обратите внимание на сам договор (как и а возможность его изменения), ориентироваться можно на правила, установленные статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (сам закон открывается по синей ссылке).
Вы можете посмотреть документы? Из них что-нибудь можно сделать вывод?