Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос по п.7 ст.448, 615 ГК РФ., ст.22 ЗК РФ
Вопрос по п.7 ст.448, 615 ГК РФ., ст.22 ЗК РФ.
Первоначальный арендатор приобрел право аренды на зем.уч. по результатам открытого аукциона в 2014г., для строительства магазина. Я приобрел у него участок по договору уступки права требования, на основании пункта в договоре о возможной переуступке при согласовании с Администрацией и письменного согласия оной. Договор зарегистрирован в ЕГРН в 2016г. Мною получено разрешение на строительство в 2017г., в том же году ввел в эксплуатацию, зарегистрировав право собственности на магазин и заключил новый договор с администрацией на 49 лет, по основаниям имеющегося капитального строения. В 2018г. администрация присылает мне досудебную претензию с требованием снести магазин, вернуть участок, так как договор уступки 2016 был не законным по основаниям ст.448, соответственно и здание построено не законно, последствие недействительной сделки. Практика показывает, что условия п.7 ст. 448 жесткие и никакими ЗК и условиями договора не "смягчаются". но имеется письменное согласие Администрации от 2016, новый договор, собственность на здание. Каковы шансы мои и администрации.
То что судебная практика на стороне ст. 448 это и так понятно, остается открытым вопрос, наличие согласия администрации на уступку, документов предусмотренных градостроительным законодательством(разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию), наличие права собственности на здание, договор, с той же администрацией, на 49 лет… всего этого не достаточно будет для того, чтобы суд отказал в иске администрации? Сохранится ли мое право на здание и на земельный участок?
Добрый вечер.
На самом деле, ситуация до боли знакомая. Дело в том, что ключевое значение имеет редакция п. 7 ст. 448 ГК РФ.
В момент переуступки редакция была иная, нежели сейчас. В настоящее время переуступить права по договору аренды земельного участка нельзя. Ранее было можно, что и сделал первоначальный арендатор с согласия администрации.
Ссылайтесь на старую редакцию (до вступления в силу от 26.07.2017 N 212-ФЗ), а также на доказывайте, что сделка по уступке прав оспоримая сделка, поэтому срок исковой давности (1 год) уже прошел — п. 2 ст. 181 ГК РФ.
ГК РФ. Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Здравствуйте, Игорь!
Желательно конечно видеть саму претензию администрации, чтобы всесторонне обдумать данный вопрос.
заключил новый договор с администрацией на 49 лет, по основаниям имеющегося капитального строения
Это договор они тоже хотят признать недействительным, или первоначальный договор только?
соответственно и здание построено не законно, последствие недействительной сделки
Чтобы снести здание нужно чтобы оно отвечало требованиям самовольной постройки. В опровержение данного довода нужно указать, что строение признакам самовольной постройки не отвечает и не является таковой. На момент возведения строения, администрация лично дало согласие на переуступку прав по договору, лично выдала разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и данная постройка соответствует градостроительным нормам и не угрожает жизни и здоровью граждан.
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Практика показывает, что условия п.7 ст. 448 жесткие и никакими ЗК и условиями договора не «смягчаются»
На момент действия старого договора, данного пункта еще не было. Переуступка производилась в рамках старого договора, то есть обязательства. Хотя в момент переуступки уже действовал пункт, но полагаю, что данный пункт тут не может применяться. Вот закон, которым вводится новая редакция ст. 448 ГК, с этим новым пунктом.
Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»
Статья 2
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 года.
2. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Правоотношения по переуступке были в рамках старого договора аренды.
По поводу истечения срока исковой давности, то тут администрация скорее всего будет ссылаться на ничтожность сделки а не на ее оспоримость. В таком случае срок исковой давности будет не 1 год а 3 года. То есть срок получается не истек.
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Исходя из судебной практики, в настоящее время значение имеет личность арендатора, который не может меняться, в противном случае при переуступке нарушается принцип конкуренции, поэтому в таких спорах побеждает арендодатель (администрация). Но так при новой редакции п. 7. ст. 448 ГК РФ. Ранее переуступка была возможна. Кроме того, спасала ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, носящая специальный характер. Вы также можете добавить довод о том, что ч. 9 ст. 22 ЗК РФ (имеет значение именно редакция п. 7 ст. 448 ГК РФ, поскольку сделка была заключена еще по старой редакции, поэтому в договоре аренды было условие о возможности переуступки, сейчас такого нет).
Следует отметить, что п. 7 ст. 448 ГК РФ вступил в силу после 01.06.2015. Договор по переуступке, как я понимаю, был заключен уже после указанной даты. Таким образом, применению все таки подлежит п. 7 ст. 448 ГК РФ. Судебная практика явно не в пользу арендатора.
Вот примеры:
Дело № А42-9000/2015, № А79-1280/2016
Как я уже отвечала ранее, ссылайтесь на пропуск исковой давности (п. 2 ст. 181 ГК РФ), доказывая при этом, что сделка является оспоримой, а не ничтожной, по которой срок исковой давности — 3 года (при оспоримых — 1 год). Хотя из редакции ст. 168 ГК РФ доказать, что переуступка является оспоримой сделкой, довольно сложно, так как затрагиваются публичные интересы.