Может ли продавец квартиры расторгнуть договор купли-продажи?

Здравствуйте, Татьяна! Расторгнуть в одностороннем порядке сделку продавец не может. Но может подать заявление о прекращении регистрации. На основании этого заявления регистрация перехода права будет приостановлена на один месяц, а через месяц прекращена.  Покупатель может вернуть себе квартиру, обратившись в суд за понуждением к государственной регистрации на основании ст. 551 ГК РФ, при этом обязательно нужно подать заявление о применении обеспечительных мер в отношении квартиры, чтобы продавец не смог ею распорядиться.  

Татьяна, для начала продавец может написать заявление в Росреестр, чтобы не проводили регистрационные действия по этому договору и переход права собственности не зарегистрируют. Вам потом придется в судебном порядке признавать право собственности, а продавец может заявлять требования о признании договора недействительным или ничтожным, в зависимости от того, по каким основаниям он решит подавать иск. НО! Квартира до этого момента так и будет висеть на нем.

Основания для расторжения договора установлены в самом договоре, а также в ст. 450 ГК РФ. По моему мнению, подача документов в МФЦ не является существенным нарушением договора (ст. 450 ГК РФ) и не является основанием для расторжения договора.

В случае, если договор расторгается, то продавцу возвращается право собственности на квартиру. В тоже время, возвращение продавцу и квартиры и оставление ему оплаты за квартиры неправомерно, то есть продавец должен вернуть оплату, в противном случае на стороне продавца будет неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.