Раздел муниципальной квартиры, состоящей из 2-х квартир

Муниципальная квартира, состоящая из двух на одном адресе (1 и 2-х комнатная, адрес пишется как г.#, д.#, кв. 10,12)

Игорь

Здравствуйте. Честно говоря не совсем понимаю что такое квартира, состоящая из двух квартир. Согласно ЖК РФ

Статья 16. Виды жилых помещений

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

То есть по сути квартира не может состоять из квартир. Это два отдельных объекта недвижимости. Поясните подробнее или дайте выписку из ЕГРН. Есть такая?

Здравствуйте!

Формально это две квартиры, так что приватизация одной из них должна быть возможно. Но надо смотреть ордер или договор соцнайма, чтобы понять кто в какой квартире прописан. Если все сразу в двух, то подавать заявление о разделе ордеров.

А бывшего супруга можно признать утратившим право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учёта (выписать) в судебном порядке на основании п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ: «В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Достаточно доказать, что в жилом помещении он не проживает, расходы на содержание жилого помещения не несёт, личных вещей не держит.

Тогда в приватизации он участвовать не будет.

И надо заказать выписку из ЕГРН, конечно, как пишет коллега. Чтобы понять это всё-таки две квартиры или одна

Добрый день.

В соответствии со ст.72 Жилищного кодекса:

1.Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Таким образом — да. Обмен жилья возможен.

При этом стоит обратить внимание на следующие требования закона:

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Кроме того, не совсем понимаю желание разменивать именно муниципальное жилье. Возможно вариант — приватизировать и продать уже полноценную квартиру — будет боле выгодным и интересным для всех вас?

Или, к примеру, если с не проживающим нанимателем решить вопрос иначе  -выселить его в связи с тем, что он не проживает и не оплачивает комм.расходы?

Думаю имеет смысл более подробно разобраться в ситуации — тогда можно будет придумать наиболее удобный и выгодный для вас вариант.

Здравствуйте.

«Вопрос — возможно ли каким-то образом выделить свою долю в квартирах (в идеале — однокомнатную квартиру), с тем, чтобы либо обменять ее, либо приватизировать?»
Выделить долю и приватизировать именно эту долю не представляется возможным.

Законом предусматривается возможность приватизировать лишь жилое помещение.
«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)» (ст. 15 ЖК РФ).

Выдел доли возможен при наличии права собственности. Ст. 252 ГК: 

«Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними».

Таким образом, исходя из описания ситуации, видимо, только раздел (подробнее коллеги выше привели нормы об этом). Или приватизация по соглашению всех участников и последующие выделения долей в общей собственности. 

Здравствуйте, Игорь! Здесь вопрос нужно решать путем изменения договора социального найма, а именно заключения двух договоров социального найма на квартиру 10 и квартиру 12. Естественно наймодатель откажет в этом требовании и придется обратиться в суд с соответствующим иском.

Есть и положительная практика. Суды в данном случае встают на сторону нанимателей.

Главное основание для удовлетворения этого требования является тот факт, что приватизировать согласно Закона можно только один объект недвижимости, но не две квартиры одновременно.

Вот ссылки: http://sudact.ru/regular/doc/T...

Вот тезисы: 

Требования мотивированы тем, что Варфоломеевой В.А., ее сыну Варфоломееву А.Н., внучке Варфоломеевой О.А. и бывшей жене сына Варфоломеевой С.А. на основании постановления администрации г. Тулы от 22.03.2012 г. № 679 предоставлены двухкомнатная квартира № 206 в доме /…/, и двухкомнатная квартира № 118 в доме /…/.

Два квартиры по одному договору социального найма.

Таким образом, судебная коллегия считает, что заключенный между администрацией г. Тулы, как наймодателем, и Варфоломеевой В.А., как нанимателем, договор социального найма № 446-ЖФ от 26.03.2012 г. не соответствует требованиям действующего законодательства, т.к. он заключен с одним гражданином в отношении двух жилых помещений.

Суд встал на сторону Истца.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Варфоломеевой В.А. и Варфоломеевой С.А. к администрации г. Тулы, ООО «В» об обязании заключить отдельный договор социального найма жилого помещения и открыть отдельный лицевой счет — удовлетворить.

Удовлетворено требование о заключении отдельного договора социального найма на одну из квартир.

Рекомендую пойти этим же путем.

Здравствуйте, Игорь! Полностью поддерживаю коллегу Григорьева.  Ни о каком выделе доли здесь речь идти не может, как и о разделе ордеров. Понятия квартиросъёмщик уже не существует,  и ордера не выдаются. Есть понятие наниматель по договору социального найма и член семьи нанимателя. 

Обращайтесь в администрацию за заключением отдельных договоров социального найма, у Вас для этого имеются все основания.  Если откажут — обращайтесь в суд. После заключения отдельных договоров социального найма сможете приватизировать жилые помещения как отдельные квартиры.