8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1400 ₽
Вопрос решен

Как проверить ДДУ, агентский договор и надежность застройщика?

Добрый день!

Вопрос по объекту ЖК "Речной" https://rechnoy-ndv.ru/ Прошу проверить форму ДДУ и агентского договора на слабые места. В частности, моему непрофессиональному взгляду показалось, что пункт 1.5.4 ДДУ написан не подробно. Но, разумеется, хотелось бы комментариев и по прочим пунктам, если они вызывают опасения.

Кроме того, вопрос по застройщику (не знаю, может ли это входить в сферу Вашей компетенции, но все же).

Застройщика ООО "Инфинити" смотрел на https://www.rusprofile.ru/id/132772 . Как будто бы с формальной стороны все документы в порядке, но учитывая, что это созданное только под этот объект ООО (пусть и не вчера), большого доверия не внушает. Соучредитель ООО "Агасма" один дом сдал.

Кроме того, форумы пестрят сообщениям об аффилированности с другими строительными организациями, не все из которых вовремя сдают объекты. Часть этих заявлений удается подтвердить через rusprofile, часть - нет: https://pronovostroy.ru/topic/23483-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA/ Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента? Из всей той информации, что мне удалось найти, у меня создалось впечатление, что непосредственно с ООО "Инфинити" связаться будет крайне сложно.

Заранее благодарю!

Показать полностью
  • Форма_договора_долевого_участия
    .doc
  • Агентский_договор_НАЛ
    .doc
  • Агентский_договор_БЕЗНАЛ
    .doc
  • Проектная_декларация_от_20_07_2018
    .pdf
  • Разрешение_на_строительство
    .pdf
  • Договор_аренды_земельного_участка
    .pdf
  • Заключение_о_соответствии
    .pdf
  • Строительный_информационный_щит
    .jpg
Уточнение от клиента

Несмотря на то, что ООО «Инфинити» зарегистрировано в 2005 году, единственная активность, которую я смог найти, это:

  1. 2012 г. — аренда земельного участка под строительство;
  2. с 2014 по 2017 гг. — 5 участий в суде с Администрацией г.о. Химки в качестве ответчика по вопросам исполнения условий договора аренды земельного участка;
  3. 2015 г. — 1 недопущенная заявка на участие в закупке http://www.tenderguru.ru/posta...
  4. 2018 г. — получение разрешительных документов на строительство, объявление о начале строительства, старт продаж.

Своего отдела продаж у застройщика нет — на сайте ЖК эксклюзивным агентом по реализации указан ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ».

, Александр, г. Москва
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Александр, здравствуйте!

 Начнем с Застройщика, исходя из общей информации в сбис 

https://sbis.ru/contragents/77... особого криминала, нет. Важно обратить внимание, что юридическое лицо существует 12 лет.

Кроме того, есть сведения о том, что имеется исполнительный лист от 15.02.2017 № ФС № 015349394 АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. Производство прекращено 21.07.2017ст. 46ч. 1п. 3 ФЗ об исполнительном производстве-  если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества;

При наличии больших оборотов средств скорее всего о был погашен, нужно уточнить сведения  у Застройщика. 

Как Вы указали, что соучредителем ООО «Агасма», имеет свой сайт http://www.leningradskiy-agias..., зарегистрировано с 12.10.2005.

Теперь по документам. 

1) Агентский договор. ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ  НЕДВИЖИМОСТИ» агент. В предмете договора  указано 1.1… Агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению Принципала, от его имени и за его счет, комплекс юридических и иных действий, указанных в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. настоящего Договора, направленныхна своевременный подбор, бронирование (резервирование) за Принципалом выбранного им объекта (далее -  «Объект»), консультирование Принципала по способам оплаты и проведению сделки по приобретению прав на Объект,оформление комплекта документов, необходимых для заключения Договора участия в долевом строительстве или  Договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее – «Договор на Объект») между Правообладателем/Застройщиком и Принципалом, последующее содействие в регистрации Договора на Объект и регистрации права собственности Принципала (лица, указанного Принципалом) на Объект, отвечающего требованиям Принципала, параметры которого указываются в Приложении № 1 к настоящему Договору.

Предмет договора соответствует предмету агентского договора, поскольку они будут от Вашего имени участвовать в переговорах с Застройщиком, а также осуществлять подбор  и бронирование объекта, а  также подготовку документов.  

Если Вас устраивает такая форма, то проблем в этом, нет. Если же у Вас есть уверенность, что есть силы, знания провести все самостоятельно, то лучше не пользоваться услугами агента, так как  это лишние затраты. 

Подбор Объекта может осуществить отдел продаж Застройщика, а  оформление документов можно поручить юристу, при том, что есть вероятность, что это будет намного дешевле. 

При анализе договора он расписан очень подробно. Важно, чтобы обязательства, которые указаны в договоре были исполнены в точном соответствии, иначе при подписании актов, рекомендую сразу не подписывать, а написать замечания.

Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента? 

Может быть, что у них нет отдела продаж и они привлекают дольщиков через агентства.  Попробуйте сначала обратиться непосредственно к Застройщику, чтобы быть уверенным в сделке. 

2) Относительно ДДУ.

В 1.4.3 указано  После строительства площадь Жилого помещения не может измениться более чем на 5 (Пять) процентов от указанной в проекте и ДДУ, что соответствует ст. 9 ФЗ-214
1.5.4. можно потребовать, чтобы прописали сумму отчислений по Вашему договору.

В части финансовых расчетом, если приобретаете в кредит, то лучше прописать условие, что можете расторгнуть договор, если банк не одобрит выдачу кредита. 

Важно обратить внимание на следующие пункты:

1.7. Срок окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию: 2 (Второй) квартал   2022 г. 

1.7.1. Датой ввода МКД в эксплуатацию (окончание строительства) является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

1.8. Срок передачи Жилого помещения Застройщиком Участнику долевого строительства определяется периодом:
— начало передачи: по истечении календарного месяца с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию;
— срок окончания передачи: по истечении 6 (Шести) месяцев с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Т.е. с момента выдачи разрешения в ввод МКД в эксплуатацию у Застройщика ещё будет полгода, чтобы передать объект дольщику — это к вопросу, если сроки будут затянут и с какого времени считать неустойку.

3.2.2. указано, что Вы несете расходы за госрегистрацию  ДДУ.

3.2.12. даете согласие на смс рассылку (рекламу, уведомление на ввод в эксплуатацию и т.д.). Фактически это будет надлежащим уведомлением, равно письменному.

4.3. указаны сроки гарантии: 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дает 3 года.

5.4. указано, что в течение 7 дней обязаны принять объект со дня уведомления.

11.1. обязательный претензионный порядок 20 дней.

В Приложении 1 к ДДУ  в п.16  указано  Отделку помещения, в том числе «черновую», Участник долевого строительства выполняет самостоятельно и за свой счет, т.е. отделка осуществляется Вами самостоятельно. 

ДДУ расписан хорошо, но в Приложениях очень мало расписано информации о работах. 

С уважением, юрист Дмитрий.

0
0
0
0

Александр, 

Своего отдела продаж у застройщика нет — на сайте ЖК эксклюзивным агентом по реализации указан ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ».

Есть вероятность, что таким образом, они на услугах хотят заработать- это является доп. доходом, но от другого юр. лица.

Относительно активности, то безусловно весь расклад могут дать работники, которые там работают. Возможно его использовали для получения разрешительной документации, когда получили, тогда и начали строительство. 

0
0
0
0
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган

Добрый вечер, Александр.

Хотела бы обратить внимание на отдельные условия договора.

Итак, согласно п. 7.1 договора 

личность Участника имеет существенное значение для Застройщика. Уступка Участником долевого строительства прав требований по ДДУ иному лицу допускается по письменному согласию Застройщика только после уплаты Застройщику цены Договора в полном объеме.

Условие договора в такой редакции частично противоречит ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ), поскольку уступка допускается без согласия застройщика. Главное условие уступки — оплата цены договора или перевод долга на нового участника одновременно с уступкой. 

Застройщик, видимо, страхует себя, включая условие о получении согласия на уступку, но это не законно.

Далее, обращаю внимание на п. 1.1 договора аренды земельного участка, в котором, в частности, сказано, что для использования «в целях строительства и эксплуатации торгово-делового центра». При этом в строящемся объекте имеются жилые помещения (квартиры). 

Далее, согласно п. 8.1 договора долевого участия залог земельного участка является способом обеспечения обязательств застройщика. При этом следует отметить, что земельный участок не находится в собственности застройщика, а арендуется им. При этом, по общему правилу, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. (ст. 335 ГК РФ). Таким образом, возможны споры. 

0
0
0
0

Про самого застройщика могу добавить, что по данным картотеки арбитражных дел в отношении ООО «Инфинити» процедуры банкротства нет и не было. Это хорошо.

В отношении ООО «Агиасма» как одного из участников сведения о банкротстве также отсутствуют.

Еще обратила внимание на ОКВЭДЫ.

Основной ОКВЭД ООО «Инфинити» — «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества». 

Основной ОКВЭД ООО «Агиасма» — «Строительство жилых и нежилых зданий». 

Уставный капитал ООО «Инфинити» — 150 010 000 руб. Хотя неизвестно, что реально составляет такой капитал. 

Вот у участников ООО «Инфинити» уставный капитал куда скромнее — ООО «Агиасма» имеет всего 10 000 руб., второй участник ООО «Инфинити» — гражданка Сенченко Н.В.  Единственный участник ООО «Агиасма» — гражданин Мдивани З.В. Поэтому не исключено, что особо взять нечего, если будет банкротство (тем более если 150 010 000 руб. уставного капитала «на бумаге»). 

0
0
0
0
Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента?

Такая практика очень популярна и приносит большой доход посредникам (агентам). Надежности особой явно не придает, тем более если агент и застройщик — партнеры. Ведь указанный агент — эксклюзивный партнер. Вопрос: зачем он вообще нужен? Ответ: для выкачивания денег из участника ДДУ. Вот и все. По составу участников и единоличному исполнительному органу ООО «НДВ — СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ» формально не связан с ООО «Инфинити» и ООО «Агиасма» (участник — Хрусталева Н.В., генеральный директор — Хрусталев А.А., скорее всего, связь фактическая). Уставный капитал агента — 10000 руб., что вполне обычно для посредников. 

0
0
0
0
Похожие вопросы
Семейное право
После чего выявить все его тонкости(права и обязанности, возможно что-то еще) относительно обеих сторон и проконсультировать меня (объяснить мне)
Необходимо прочитать и проанализировать договор и соглашение. После чего выявить все его тонкости(права и обязанности, возможно что-то еще) относительно обеих сторон и проконсультировать меня (объяснить мне)
, вопрос №4085769, Константин, г. Санкт-Петербург
Защита прав потребителей
Но данные условия не были оговорены и как они говорят, что в договоре у них это прописано (сам договор я не
Добрый день. Вопрос: купила абонемент в студию бокса и в последующем захотела расторгнуть договор и вернуть часть денег за не использованные занятия, на что юр лицо ответил мне , что могут вернуть деньги только при пересчете данного абонемента как разовое посещение. Но данные условия не были оговорены и как они говорят, что в договоре у них это прописано (сам договор я не видела и не подписала) могут ли они так поступить, если договор не был подписан мной и данную информацию я узнала только тогда, когда мы общались в последующем с руководством студии? И так же денежные средства не были переведены в срок 14 дней, так как они объяснили это тем что у них сменилось руководство.
, вопрос №4085508, Радмира Халиуллина, г. Вологда
Договорное право
Моя дочь учится по целевому договору третий год и сейчас должна проходить практику
Добрый день, уважаемый юрист. Моя дочь учится по целевому договору третий год и сейчас должна проходить практику. Организация, заключившая с нами договор, перехода в другой город. Должна ли моя дочь ехать в другой город и там проходить практику, что для нас не желательно. Или придется нам в одностороннем порядке разрывать договор и нести материальные убытки. Спасибо
, вопрос №4085231, Кураленок Галина Васильевна, г. Москва
Трудовое право
Устроилась на работу, договор и приказ не подписывала, в электронной трудовой не прописано о том что я работаю
Устроилась на работу,договор и приказ не подписывала,в электронной трудовой не прописано о том что я работаю
, вопрос №4084093, Светлана, г. Москва
Все
Здравствуйте 17 января 2024 заключил договор по закупке цветов
Здравствуйте. 17 января 2024 заключил договор по закупке цветов на продаже 8 марта. Внёс предоплату 50% в размере 24т.р. 2 марта мне позвонила Елена, главная по договору личность, имеющая ИП, с которой и заключён договор, и сказала о том, что цветка не будет. Якобы подвела компания-поставщика и не будет поставлять цветок. Сказала что предоплата придёт 17 марта и выслала документ о расторжении договора по согласию сторон, где указана дата выплаты всей суммы предоплаты. Платежа 17 марта не было. Трубку не брала. Общались через Вотс Апп. В общем, "кормила завтраками", но обещания свои не исполняла. В конце-концов выплатила 5000 рублей примерно дней через 10. Потом опять"завтраки" и в конце просто перестала отвечать. Её мама(которая тоже ко всему причастны.Она была тем лицом, через которое мы заключали договор), после моего звонка ей, сказала что до июля выплатят(хотя до этого обещали до середины апреля). Давала на жалость. Но я им уже не верю. Говорят, что можете обращаться в суд(как бы чувствуя, что им за это ничего не будет). И были такие слова: "Нам адвокат сказал банкрот ться. И это мы можем сделать. Тогда вообще ничего не будет. Но мы ж не такие! Мы все вам вы платим, рано или поздно." Я знаю ещё 2-ух человек, которые также приобрели у неё цветы. Можно составить коллективное заявление. Подскажите, пожалуйста, как с ними быть?
, вопрос №4083896, Максим, г. Новосибирск
Дата обновления страницы 24.08.2018