8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1400 ₽
Вопрос решен

Как проверить ДДУ, агентский договор и надежность застройщика?

Добрый день!

Вопрос по объекту ЖК "Речной" https://rechnoy-ndv.ru/ Прошу проверить форму ДДУ и агентского договора на слабые места. В частности, моему непрофессиональному взгляду показалось, что пункт 1.5.4 ДДУ написан не подробно. Но, разумеется, хотелось бы комментариев и по прочим пунктам, если они вызывают опасения.

Кроме того, вопрос по застройщику (не знаю, может ли это входить в сферу Вашей компетенции, но все же).

Застройщика ООО "Инфинити" смотрел на https://www.rusprofile.ru/id/132772 . Как будто бы с формальной стороны все документы в порядке, но учитывая, что это созданное только под этот объект ООО (пусть и не вчера), большого доверия не внушает. Соучредитель ООО "Агасма" один дом сдал.

Кроме того, форумы пестрят сообщениям об аффилированности с другими строительными организациями, не все из которых вовремя сдают объекты. Часть этих заявлений удается подтвердить через rusprofile, часть - нет: https://pronovostroy.ru/topic/23483-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA/ Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента? Из всей той информации, что мне удалось найти, у меня создалось впечатление, что непосредственно с ООО "Инфинити" связаться будет крайне сложно.

Заранее благодарю!

Уточнение от клиента

Несмотря на то, что ООО «Инфинити» зарегистрировано в 2005 году, единственная активность, которую я смог найти, это:

  1. 2012 г. — аренда земельного участка под строительство;
  2. с 2014 по 2017 гг. — 5 участий в суде с Администрацией г.о. Химки в качестве ответчика по вопросам исполнения условий договора аренды земельного участка;
  3. 2015 г. — 1 недопущенная заявка на участие в закупке http://www.tenderguru.ru/posta...
  4. 2018 г. — получение разрешительных документов на строительство, объявление о начале строительства, старт продаж.

Своего отдела продаж у застройщика нет — на сайте ЖК эксклюзивным агентом по реализации указан ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ».

, Александр, г. Москва
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
10 рейтинг

Александр, здравствуйте!

Начнем с Застройщика, исходя из общей информации в сбис

https://sbis.ru/contragents/77... особого криминала, нет. Важно обратить внимание, что юридическое лицо существует 12 лет.

Кроме того, есть сведения о том, что имеется исполнительный лист от 15.02.2017 № ФС № 015349394 АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. Производство прекращено 21.07.2017ст. 46ч. 1п. 3 ФЗ об исполнительном производстве- если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества;

При наличии больших оборотов средств скорее всего о был погашен, нужно уточнить сведения у Застройщика.

Как Вы указали, что соучредителем ООО «Агасма», имеет свой сайт http://www.leningradskiy-agias..., зарегистрировано с 12.10.2005.

Теперь по документам.

1) Агентский договор. ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ» агент. В предмете договора указано 1.1… Агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению Принципала, от его имени и за его счет, комплекс юридических и иных действий, указанных в п.п. 2.1., 2.2., 2.3. настоящего Договора, направленныхна своевременный подбор, бронирование (резервирование) за Принципалом выбранного им объекта (далее - «Объект»), консультирование Принципала по способам оплаты и проведению сделки по приобретению прав на Объект,оформление комплекта документов, необходимых для заключения Договора участия в долевом строительстве или Договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее – «Договор на Объект») между Правообладателем/Застройщиком и Принципалом, последующее содействие в регистрации Договора на Объект и регистрации права собственности Принципала (лица, указанного Принципалом) на Объект, отвечающего требованиям Принципала, параметры которого указываются в Приложении № 1 к настоящему Договору.

Предмет договора соответствует предмету агентского договора, поскольку они будут от Вашего имени участвовать в переговорах с Застройщиком, а также осуществлять подбор и бронирование объекта, а также подготовку документов.

Если Вас устраивает такая форма, то проблем в этом, нет. Если же у Вас есть уверенность, что есть силы, знания провести все самостоятельно, то лучше не пользоваться услугами агента, так как это лишние затраты.

Подбор Объекта может осуществить отдел продаж Застройщика, а оформление документов можно поручить юристу, при том, что есть вероятность, что это будет намного дешевле.

При анализе договора он расписан очень подробно. Важно, чтобы обязательства, которые указаны в договоре были исполнены в точном соответствии, иначе при подписании актов, рекомендую сразу не подписывать, а написать замечания.

Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента?

Может быть, что у них нет отдела продаж и они привлекают дольщиков через агентства. Попробуйте сначала обратиться непосредственно к Застройщику, чтобы быть уверенным в сделке.

2) Относительно ДДУ.

В 1.4.3 указано После строительства площадь Жилого помещения не может измениться более чем на 5 (Пять) процентов от указанной в проекте и ДДУ, что соответствует ст. 9 ФЗ-214
1.5.4. можно потребовать, чтобы прописали сумму отчислений по Вашему договору.

В части финансовых расчетом, если приобретаете в кредит, то лучше прописать условие, что можете расторгнуть договор, если банк не одобрит выдачу кредита.

Важно обратить внимание на следующие пункты:

1.7. Срок окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию: 2 (Второй) квартал 2022 г.

1.7.1. Датой ввода МКД в эксплуатацию (окончание строительства) является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

1.8. Срок передачи Жилого помещения Застройщиком Участнику долевого строительства определяется периодом:
— начало передачи: по истечении календарного месяца с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию;
— срок окончания передачи: по истечении 6 (Шести) месяцев с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Т.е. с момента выдачи разрешения в ввод МКД в эксплуатацию у Застройщика ещё будет полгода, чтобы передать объект дольщику — это к вопросу, если сроки будут затянут и с какого времени считать неустойку.

3.2.2. указано, что Вы несете расходы за госрегистрацию ДДУ.

3.2.12. даете согласие на смс рассылку (рекламу, уведомление на ввод в эксплуатацию и т.д.). Фактически это будет надлежащим уведомлением, равно письменному.

4.3. указаны сроки гарантии: 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дает 3 года.

5.4. указано, что в течение 7 дней обязаны принять объект со дня уведомления.

11.1. обязательный претензионный порядок 20 дней.

В Приложении 1 к ДДУ в п.16 указано Отделку помещения, в том числе «черновую», Участник долевого строительства выполняет самостоятельно и за свой счет, т.е. отделка осуществляется Вами самостоятельно.

ДДУ расписан хорошо, но в Приложениях очень мало расписано информации о работах.

С уважением, юрист Дмитрий.

0
0
0
0

Александр,

Своего отдела продаж у застройщика нет — на сайте ЖК эксклюзивным агентом по реализации указан ООО «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ».

Есть вероятность, что таким образом, они на услугах хотят заработать- это является доп. доходом, но от другого юр. лица.

Относительно активности, то безусловно весь расклад могут дать работники, которые там работают. Возможно его использовали для получения разрешительной документации, когда получили, тогда и начали строительство.

Консультация юриста бесплатно
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган
7.6 рейтинг

Добрый вечер, Александр.

Хотела бы обратить внимание на отдельные условия договора.

Итак, согласно п. 7.1 договора

личность Участника имеет существенное значение для Застройщика. Уступка Участником долевого строительства прав требований по ДДУ иному лицу допускается по письменному согласию Застройщика только после уплаты Застройщику цены Договора в полном объеме.

Условие договора в такой редакции частично противоречит ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ), поскольку уступка допускается без согласия застройщика. Главное условие уступки — оплата цены договора или перевод долга на нового участника одновременно с уступкой.

Застройщик, видимо, страхует себя, включая условие о получении согласия на уступку, но это не законно.

Далее, обращаю внимание на п. 1.1 договора аренды земельного участка, в котором, в частности, сказано, что для использования «в целях строительства и эксплуатации торгово-делового центра». При этом в строящемся объекте имеются жилые помещения (квартиры).

Далее, согласно п. 8.1 договора долевого участия залог земельного участка является способом обеспечения обязательств застройщика. При этом следует отметить, что земельный участок не находится в собственности застройщика, а арендуется им. При этом, по общему правилу, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. (ст. 335 ГК РФ). Таким образом, возможны споры.

0
0
0
0

Про самого застройщика могу добавить, что по данным картотеки арбитражных дел в отношении ООО «Инфинити» процедуры банкротства нет и не было. Это хорошо.

В отношении ООО «Агиасма» как одного из участников сведения о банкротстве также отсутствуют.

Еще обратила внимание на ОКВЭДЫ.

Основной ОКВЭД ООО «Инфинити» — «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества».

Основной ОКВЭД ООО «Агиасма» — «Строительство жилых и нежилых зданий».

Уставный капитал ООО «Инфинити» — 150 010 000 руб. Хотя неизвестно, что реально составляет такой капитал.

Вот у участников ООО «Инфинити» уставный капитал куда скромнее — ООО «Агиасма» имеет всего 10 000 руб., второй участник ООО «Инфинити» — гражданка Сенченко Н.В. Единственный участник ООО «Агиасма» — гражданин Мдивани З.В. Поэтому не исключено, что особо взять нечего, если будет банкротство (тем более если 150 010 000 руб. уставного капитала «на бумаге»).

Насколько популярна и надежна практика, когда все контакты осуществляются только через агента?

Такая практика очень популярна и приносит большой доход посредникам (агентам). Надежности особой явно не придает, тем более если агент и застройщик — партнеры. Ведь указанный агент — эксклюзивный партнер. Вопрос: зачем он вообще нужен? Ответ: для выкачивания денег из участника ДДУ. Вот и все. По составу участников и единоличному исполнительному органу ООО «НДВ — СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ» формально не связан с ООО «Инфинити» и ООО «Агиасма» (участник — Хрусталева Н.В., генеральный директор — Хрусталев А.А., скорее всего, связь фактическая). Уставный капитал агента — 10000 руб., что вполне обычно для посредников.

Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Налоговое право
Деятельность такси, агентские договора и ККМ, налоговая видит все деньги, как доказать общий доход?
Добрый день.А как быть,если деятельность такси (доход6%) составляем агентские договора,но сейчас нужно ставить ККМ. Получается налоговая будет видеть полученные деньги общий доход.И как дальше? Им нужно будет предоставлять все агентские договора?И доказывать,что это не твой только доход?
, вопрос №2680413, Наталья, г. Новозыбков
3 ответа
Договорное право
Могут ли агентский договор и лицензионный договор между одними лицами ссылаться друг на друга?
К примеру, Агент продаёт вещи или услуги по поручению Принципала за какую-то комиссию, а программный продукт, где эти вещи или услуги нужно размещать для продажи доступен Принципалу по лицензионному договору (по тарифам). В нём Прининципал становится Лицензиатом, а Агент - Лицензиаром. Простыми словами человек платит 10 рублей (по лицензионному договору) и получает доступ в веб-интерфейс, где может размещать что-то на продажу (по агентскому договору), и потом получать деньги с продажи на свой счёт. Могут эти два договора ссылаться друг на друга, по сути они взаимосвязаны. Те же термины надо полностью дублировать в каждом? Если это договора оферты, то может быть их акцептом одно действие для обоих договоров, к примеру перечисление этих 10 рублей на счёт Агента-Лицензиара?
, вопрос №2450247, Ирина, г. Нижний Новгород
1 ответ
Гражданское право
Соотношение агентского договора и смешанного договора
Соотношение агентского договора и смешанного договора. Можно ли считать агентский договор смешанным договором? (если да то при каких обстоятельствах и условиях)
, вопрос №2418727, Екатерина, г. Великий Новгород
1 ответ
1000 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Агентский договор и правильный налоговый режим
Компания занимается подключением водителей со своими автомобилями к сервисам такси Яндекс, Гетт и Убер. Что это значит: водитель сам не может обратиться в вышеуказанные компании напрямую, в связи с этим он обращается в компании подобные нашей для подключения к сервисам. Данный процесс подразумевает, что оплату за безналичные поездки (которые клиент оплачивает картой), получаем от вышеуказанных компаний мы и затем за вычетом своей комиссии (%), выдаем водителю (наличные либо отправка на банковскую карту). При этом Яндекс, Гетт и Убер также удерживают свою комиссию перед тем как отправить деньги за поездки нам. Вопрос: можем ли мы работать с водителем по агентскому договору будучи на УСН 6% и платить эти 6% только с нашей комиссии? Или же все деньги, поступившие на наш расчетный счет будут считаться доходом и будут облагаться 6% и неважно что мы после выплачиваем их принципалу? Может тут правильней будет УСН 15% и ту часть, которую мы отправляем водителям учитывать как расход? возможно ли вообще такой формат? Ищем специалиста для составления агентского договора и разработки максимально легальной схемы работы в данной сфере. Спасибо
, вопрос №1795580, Денис, г. Москва
7 ответов
400 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Агентские договоры и поправки в "Закон о торговле"
Здравствуйте. Прошу проконсультировать по новым поправкам в «Закон о торговле». Если правильно понимаю информацию, которую прочла в СМИ, то поправки одобрены 01 июля 2016г. и вступят в силу спустя 10 дней. Индивидуальный предприниматель собирается вести деятельность по интернет-продвижению продукции. Основные детали договора: Агент (ИП на УСН 6%) будет осуществлять поиск Клиентов (дилеров) для Принципала (производителя продукции, либо дистрибьютора). Принципал оплачивает услуги Агента (установленный процент по договору) по факту проведения всех сделок с клиентами, привлеченными в результате деятельности агента - как при первой сделке, так и при всех последующих. Информация в СМИ о новых поправках в «Закон о торговле» содержит упоминание об агентских договорах (цитирую): «…поправки запрещают использование в отношении поставщиков и ритейлеров договора комиссии, агентские договоры и приравненные к ним…». Информации много и разобраться во всем сложно, и главное - мне ни к чему лишняя информация, поэтому прошу проконсультировать и ответить на КОНКРЕТНЫЕ вопросы: 1.Новые поправки касаются только розничной торговли? Или же они касаются и всех производителей продукции, и дистрибьюторов и т.д., то есть всех участников торговых отношений? 2.Можно ли будет заключать агентские договоры на поиск клиентов путем интернет-продвижения продукции? 3. Если можно будет продолжать оформлять агентские договоры, то размер агентского вознаграждения - не должен превышать какой-либо процент, либо это договорная величина и нет определенных ограничений? ПРОШУ дать ответы ПО СУЩЕСТВУ заданных конкретных вопросов, и не писать лишнего, не копировать и не выкладывать чересчур много выдержек из текста закона о торговле. Спасибо.
, вопрос №1302312, Марина, г. Москва
17 ответов