Как избежать проблем при покупке квартиры, если имеется долг по коммунальным услугам?

Я собираюсь приобрести готовую квартиру. У продавца есть несколько проблем: 4 собственника и долг по коммунальным услугам, вследствие чего у него арестованы счета и по словам риелтора это препятствует электронной регистрации в банке, т.к. продавец не сможет сразу получить деньги. Риелтор предложил провести нотариальную сделку (не совсем понимаю что это). Помимо этого, продавец после передачи денег просит дать ему несколько дней на переезд без передачи мне ключей. Поэтому возникло несколько вопросов: 1) как я могу обезопасить себя по сделке при наличии 4-х собственников; 2) как обезопасить себя от возможного перехода задолженности; 3) что такое нотариальная сделка; 4) имеет ли продавец право после передачи ему денег не отдать ключи сразу же. Заранее спасибо!