Игорь, добрый день!
1. В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендодателем.
В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ:
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Законом запрет на проведение сделок по купли-продажи при действующем договоре аренды не установлен. Таким образом, договор аренды не может ограничивать право собственника на отчуждение принадлежащего ему имущества.
2. В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ:
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, расторгать договор не нужно, при покупке Вы, фактически становитесь арендодателем, то есть происходит замена стороны в договоре аренды.
3. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор.
Как отмечает судебная практика (например Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А56-15648/2006), Переход права собственности на арендуемое имущество не изменяет условий договора, поэтому все условия договора аренды, которые действовали до момента приобретения Вами недвижимого имущества, продолжают действовать в прежней редакции.
4. Вам нет необходимости перезаключать договор аренды, все его условия остаются действующими в прежней редакции. Если какие-либо условия Вас не устраивают, вполне возможно договорить с арендатором изложить некоторые пункты договора аренды в новой редакции путем заключения дополнительного соглашения.
5. Как минимум, рекомендую ознакомиться с договором аренды.
Как отметил суд в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009:
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.
Таким образом, в договор аренды может быть включено подобное условие, чтобы снизить риск потери арендатора необходимо убедиться, что в договоре аренды такое условие отсутствует.
С уважением, Константин.
