Как доказать налоговой,что с продажи недвижимости не получена прибыль

Здравствуйте, Анна!

Но налоговая требует оплатить налог с продажи, так как квартиры были уже были в собственности и это вторичное жилье.Как мне обосновать и юридически доказать, что мною не получены доходы с продажи жилья.Спасибо!

Есть разъяснения Минфина РФ, подтверждающие вашу позицию:

Вопрос: Физическое лицо продало квартиру, находившуюся в его собственности в течение четырех месяцев. Квартира приобреталась в неудовлетворительном состоянии, и в течение указанного периода времени физическим лицом произведены ремонтные и отделочные работы (замена пола, сантехнического оборудования, системы отопления и др.).

Документы, подтверждающие стоимость приобретения квартиры и стоимость ремонтных и отделочных работ (договор подряда, товарные и кассовые чеки на приобретенные строительные материалы), у физического лица имеются.
Вправе ли оно уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи квартиры на расходы по приобретению квартиры и ремонтные, отделочные работы?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 24 января 2011 г. N 03-04-05/9-25

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в связи с получением доходов от продажи квартиры налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
К таким расходам, по нашему мнению, можно отнести документально подтвержденные расходы налогоплательщика, производимые им на ремонт и отделку квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи и не включавшиеся в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
24.01.2011

—

Но налоговая требует оплатить налог с продажи, так как квартиры были уже были в собственности и это вторичное жилье.Как мне обосновать и юридически доказать, что мною не получены доходы с продажи жилья.Спасибо!

Анна

Анна, добрый вечер! В данном случае насколько понимаю Вы рассчитывали уменьшить налогооблагаемую базу от продажи квартир на сумму расходов, связанную с их приобретением, в том числе расходы на ремонт. В отношении имущественных вычетов в связи с продажей недвижимости ст. 220 НК не устанавливает четких критериев какие расходы можно отнести к расходам, связанным с приобретением недвижимости. Перечень таких расходов установлен только для имущественного вычета в связи с покупкой жилья. В частности, применительно к расходам на ремонт п. 5 ч. 3 ст. 220 НК установлено

5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в нихлибо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае,если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

при этом это не обязательно должен быть договор ДДУ. Поэтому, если в Вашем оговоре купли продажи указано состояние квартиры ( без отделки) есть основания обжаловать отказ налоговой в порядке, установленном главой 19 НК РФ а затем в суде

Анна!

В данном случае, судя по всему, налоговый орган отказывает Вам в возможности уменьшить налогооблагаемую базу (доходы от продажи квартир) на сумму произведённых Вами расходов на ремонт квартир.

Действительно, возможность включения каких-то конкретных видов расходов, связанных с приобретением недвижимости в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу налогоплательщика прямо Налоговым Кодексом не предусмотрена, есть только указание на общую возможность учёта таких расходов.

Отсутствие конкретики в данном случае позволяет налоговым органам трактовать закон по своему усмотрению, явно не в интересах налогоплательщика.

Но Вы не первая в такой ситуации и этот вопрос уже был предметом рассмотрения Конституционного суда РФ по заявлению налогоплательщика (Определение №1220-О от 16.07.13).

Конституционный суд указал, что отсутствие конкретики в данном случае — вполне нормальная ситуация, что невозможно предусмотреть всё многообразие случаев, когда гражданин понёс расходы при приобретении жилья, а потому необходимо разбираться в каждом отдельном случае:

В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При этом тот факт, что законодатель не предусмотрел перечень конкретных расходов, связанных с приобретением квартиры, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы, нельзя рассматривать как ограничение их прав. Такое регулирование направлено на предоставление налогоплательщикам возможности в каждом конкретном случае, исходя из особенностей их экономической деятельности, учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов.

Для Вас это означает, по большому счёту, — всё, что не запрещено, то разрешено. Вам ничто не мешает обжаловать решение налогового органа в установленном порядке и требовать учёта расходов на ремонт квартир в счёт уменьшения доходов от их продажи.