Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нежилое помещение на верхнем этаже жилого дома
Мы планируем покупку помещения для студии йоги. Найденное нами помещение (являющееся изначально по проекту и паспорту нежилым) расположено на верхнем этаже жилого дома. Вход в него только через жилой подъезд. Весь верхний этаж этого дома по проекту - офисы, а под ними - квартиры.
Согласно 4.13 СНиП 31-01-2003 (Здания жилые многоквартирные) на верхнем этаже жилых зданий допускается размещать мастерские для художников и архитекторов, а также конторские (офисные) помещения. Пожарная инспекция также сказала, что против этого возражений нет.
Однако СЭС говорит, что расположение офиса без отдельного входа категорически запрещено и противоречит СанПиН 2.1.2.2645-10. Весь этаж дома, в котором мы хотим купить помещение офисный. Получается, что СНИП и СанПин дают противоречащие инструкции.
Законно ли иметь студию на верхнем этаже жилого дома без отдельного входа, и не закроет ли его потом Роспотребнадзор?
Если все же незаконно, то как разрешается противоречие, что по всем правилам оформленное помещение нежилой недвижимости (и по СНиПу) не может функционировать?
Помещение очень подходит нашему бизнесу, хотелось бы его приобрести, однако мы хотели бы защититься от рисков.
Здравствуйте.
Однозначно не пройдёте по санпин.
Указали вы его верно.
3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
3.4. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
и раз это устранить невозможно и нарушает санпин оч грубо при проверке вам могут в итоге сделать приостановку деятельности до 90 суток по итогам суда по ст 6,4 коап. И дать предписание об исправлении. Исправление в такой ситуации это смена помещения. Иначе потом так и будут идти приостановки а потом может быть иск в суд о запрете подобной деятельности в этих помещениях вообще.
Снип ничего не говорит об отдельном входе, а санпин прямо обязывает этот вход делать, не важно какой там этаж. Так что лучше сразу искать другое помещение.
Здравствуйте, Ксения.
Защитить Вас от рисков привлечения к административной ответственности Роспотребнадзором и выдачи Вам предписаний, а также возможного приостановления деятельности мы не можем, это возможно, в том числе по жалобам жителей.
Однако, если жалоб не будет и в плане проверок Вас не будет, то возможно и претензий от Роспотребнадзора не будет.
Вы можете менять собственника каждые 3 года или в случае выдачи предписаний или даже иска прокуратуры о запрете деятельности и оставаться в этом жилом помещении и заниматься своей деятельностью.
Вы должны взвесить прибыль и убытки (расходы) и принять решение о приобретении этого объекта.
У нас на сайте разбирался схожий вопрос, там жильцы очень долго не могут победить организацию, ведущую деятельность на верхнем этаже, несмотря на нарушение СанПин.
До тех пор, пока прокуратура или жильцы не выйдут с иском о запрете деятельности по статье 1065 ГК РФ, закрыть Вас будет сложно.
Гражданский кодекс
Статья 1065. Предупреждение причинения вреда
1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность.
Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
Если даже запретят, то можно сменить собственника.
С уважением! Г.А. Кураев
идея на удачу на самом деле. Плановые то проверки идут каждые 3 года. Поэтому рано или поздно это выяснится. И придется потом уже выезжать.
С жителями тоже не всегда легко. Они могут подать жалобу даже если просто через их подъезд будет постоянно ходить много посторонних. И будет проверка со всеми указанными последствиями.
Согласен, что дело случая и субъективного фактора в виде настроения жителей или конкурентов.
Но, с учетом того, что есть другие нежилые помещения на последнем этаже, офисы, как я понял, то возможно, что изменений никто из жителей не заметит.
Главное чтобы шума не было или неприятного запаха. Если есть отдельная вентиляция, то это уже плюс. Можно шумоизоляцию поставить.
По статье 1065 ГК еще вред этой деятельностью должны доказать, что считаю с учетом вида деятельности, не просто.
Действительно, согласно п.п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10
3.3. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
поэтому на законных основаниях разместить студию при указанных обстоятельствах у вас не получится.
За нарушение данного правила предусмотрена административная ответственность по ст. 6.4 КоАП РФ
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта
Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Кроме того, если жильцы нажалуются прокурору, он в интересах неограниченного круга лиц может выйти в суд с иском о запрете вашей деятельности в порядке ст. 1065 ГК РФ.
Получается, что СНИП и СанПин дают противоречащие инструкции.
Никакого противоречия тут, в действительности, нет. СНИП регулирует вопросы связанные с требованием к строительной деятельности, СанПин — вопросы связанные с благополучием человека при осуществлении эксплуатации зданий.
То есть, стройнадзор вас за отсутствие отдельного входа не привлечет, а вот роспотребнадзор по 6.4 КоАП — вполне.
Поэтому, работать в данному помещении вы можете только на свой страх и риск, взвесив все выгоды и потери от подобной деятельности.
разрешается вот здесь: Согласно пункту 7.2.15 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390, помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. При размещении в верхнем этаже мастерских художников и архитекторов, а также конторских помещений допускается принимать в качестве эвакуационных выходов лестничные клетки жилой части здания, при этом сообщение этажа с лестничной клеткой следует предусматривать через тамбур с противопожарными дверями.
Это противопожарные нормы, а санитарные нормы говорят о другом, это разные органы надзора и реагирования.
Соответственно и меры ответственности за несоблюдение соответствующих норм разные.