Как оформить аренду жилья с последующим выкупом?

Здравствуйте!

В предлагаемой ситуации необходимо заключать договор купли-продажи с рассрочкой платежа, то есть с залогом (ипотекой). По аналогии с тем, как взять кредит в банке под покупку квартиры, но квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита.

По общему правилу, если расчет за квартиру произведен не полностью, тогда возникает ипотека в силу закона, если иное не указано в договоре купли-продажи, то есть нужно прямо указать условие в договоре: «Ипотека в силу закона не возникает».

В Вашей ситуации нужно:

— подготовить договор-купли продажи с условием рассрочки платежей (графиком);

— подготовить договор залога с условием о реализации квартиыр в случае не выплаты стоимости. Существует два варианта:

1.в судебном порядке: для обращения взыскания необходимо обратиться в суд с иском и только после получения судебного решения квартиру передают для реализации;

2. во внесудебном порядке: при согласии покупателя на реализацию недвижимости обращаться в суд не нужно.

О порядке реализации можно почитать в ГК РФ и 10 главе Федерального закона «Об ипотеке».

— сдать эти договоры на государственную регистрацию в Росреестр (через МФЦ).

— государственная регистрация произойдет следующим образом: собственником квартиры станет покупатель, однако на квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки). Залогодержателем будет продавец.

Еще раз отмечу, аренда жилья не Ваш вариант, так как арендатор может спокойно съехать и Вы вернетесь к началу, кроме того, юридически получится, так, что арендой будет скрыта купля-продажа с залогом, так как у Вас есть намерение продать квартиру в конечном итоге, а контрагента купить с рассрочкой платежа. В случае возникновения спора Вы никак не обяжете контрагента купить квартиру, максимум выплатить аренду за 6 месяцев. 

Здравствуйте Надежда! В вашей ситуации Вам необходимо заключить с потенциальными покупателями договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа. В обязательном порядке заверьте указанный договор у нотариуса. При заключении договора обязательно обсудите с жильцами  вопросы оплаты арендной платы и отдельно платежей  в зачет стоимости жилища — во избежание разногласий и споров между вами в будующем. Обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.  После выплаты жильцами полностью всей суммы денег за квартиру, регистрируйте сделку как куплю-продажу квартиры.

При грамотном составлении договора Вы ничего не теряете. В случае отказа покупателя от сделки Вы вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании с него денежной компенсации в виде упущенной выгоды.

Особенностями договора между собственником жилья и арендатором, намеревающимся приобрести право на недвижимость, являются:

1. Обязательная письменная форма составления.

2. Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).

3. Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).

4. Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора. 

Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ),.

Желаю успехов!

Оставьте пожалуйста свой отзыв!

P.S. Если Вам необходима моя помощь в составлении договора, либо дополнительная консультация по Вашему вопросу, оформите пожалуйста индивидуальный платный заказ на мое имя на сайте. Стоимость консультации составит — 200 руб. составление договора — 1000 руб.