Подписывать ли договор с "собственником", не вступившим в наследство?

Добрый день

Согласно закону

1. По договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 

В вашем случае тот, кто сдает квартиру — не собственник и никем не уполномочен, следовательно, юридически не имеет права ее сдавать

В случае заключения договора найма вы рискуете на его оспаривание другими наследниками

Информацию о других наследниках вам никто не предоставит

является законным наследником и на основании ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени фактического принятия и гос регистрации права.

Это так, но

Статья 1152. Принятие наследства
 Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками.

Здравствуйте, на мой взгляд нет, собственником станет внук лишь через 6 месяцев и то, при условии, что  иных наследников не будет, проверить это вы не сможете, в данном случае надо лишь самого наследника опросить были ли  у бабушки иные внуки, дети супруг? Пока же охрану и управление имуществом осуществляет нотариус, внук ничего решать не может, если иные наследники обнаружатся, то они договор признают ничтожным.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017)Статья 1171. Охрана наследства и управление им
 

1. Для защиты прав наследников, отказополучателей и других заинтересованных лиц исполнителем завещания или нотариусом по месту открытия наследства принимаются меры, указанные в статьях 1172 и 1173 настоящего Кодекса, и другие необходимые меры по охране наследства и управлению им.
2. Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества. В случае, когда назначен исполнитель завещания (статья 1134), нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по согласованию с исполнителем завещания.

4. Нотариус осуществляет меры по охране наследства и управлению им в течение срока, определяемого нотариусом с учетом характера и ценности наследства, а также времени, необходимого наследникам для вступления во владение наследством, но не более чем в течение шести месяцев, а в случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 1154 и пунктом 2 статьи 1156 настоящего Кодекса, не более чем в течение девяти месяцев со дня открытия наследства.

Здравствуйте. Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

Поскольку у «собственника» пока не возникло права на жильё, он не имеет права им распоряжаться. Вы даже сами взяли слово «собственник» в кавычки, сомневаясь, что он имеет право заключить договор найма с вами.

О том, есть ли другие наследники, вам никто не даст такую информацию. Кстати внук также может не знать о них. Для того и даётся срок для принятия наследства, который согласно ст.1154 ГК РФ составляет шесть месяцев. Вам придётся подождать, если хотите именно это жильё взять в наём.  

Алексей, приветствую!

Если наследник подал заявление нотариусу, значит он наследство принял:

Статья 1153. Способы принятия наследства
 
1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства (открытие наследства = смерть наследодателя)

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Свидетельство о праве на наследство наследник может и вовсе не получить, это не повлияет на его право собственности.

Конечно, такая ситуация порождает правовую неопределенность: могут появиться другие наследники. Но они так же точно могут появиться и при выданном свидетельстве о праве на наследство.

Если 6 месяцев с даты смерти наследодателя истекли, на мой взгляд, договор найма жилого помещения подписать можно (если не истекли, то ГК РФ устанавливает особый порядок управления наследственным имуществом в этот период и подписание договора с наследником будет этому порядку противоречить).

Здравствуйте, Алексей.

Онозначно, можете подписывать договор найма, но с определенными оговорками.

соглашусь с коллегами, что право наследника владеть и  распоряжаться полученным наследством возникает с момента принятия им наследства в соответствии со ст.1152 ГК РФ.

У «собственника» на руках имеется 

1. свидетельство о регистрации права на бабушку, которая умерла

2. свидетельство о смерти

3. справку от нотариуса, в которой сказано, что данный нотариус взял данное дело в производство, что «собственник» является законным наследником и на основании ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени фактического принятия и гос регистрации права.

Алексей

Поэтому, в пунктах договора, где описывается, на основании чего собственник обладает правом собственности, необходимо указать

Такой-то владеет сдаваемой в найм квартирой на основании

1. Указать правоустанавливающий документ умершей бабушки (он указан в свидетельстве о праве собственности в пункте документ-основание). при этом следует иметь ввиду, что свидетельство о праве собственности -это не правоустанавливающий, а правоподтверждающий документ. То есть основанием прва собственности являелось не свидетельство, а документ-основание, таковым может быть договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство — в зависимости от того, как почившая бабушка эту квартиру приобрела. 

2. Справка, удостоверенная таким-то нотариусом от такого-то числа, согласно которой наймодатель является законным наследником.

Кроме того, не лишним будет воспользоваться положениями ст.431.2 ГК РФ, повествующих о заверениях о обстоятельствах и последствиях предоставления стороной сделки недостверных сведений. Содержание ст.431.2 ГК РФ здесь http://www.consultant.ru/docum...

«наймодатель подтверждает, что является единственным наследником после смерти такой-то, иных правоообладателей у указанной квартиры не имеется, а равно и правопритязаний на нее.» 

Можете предусмотреть и какую-либо ответственность в виде неустойки за предоставление недостоверных сведений о правообладателях.

И еще один момент. Договор найма при указанных обстоятельствах Вы можете заключить на срок до 12 месяцев.

Дело в том, что найм согласно ч.6 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является порождает ограничение (обременение) объекта недвижимости. Поэтому в силу ч.2 ст.674 ГК РФ договор найма, заключенный на срок не менее 12 месяцев,   должен быть зарегистрирован в Росреестре, но  на данный момент это невозможно, поскольку у собственника нет правоустанавливающих документов на квартиру. Он их только оформляет.  При отсутствии регистрации договора долгосрочного найма такой найм может быть признан недействительной сделкой.

Поэтому уместен лишь краткосрочный найм.