Правомерно ли решение застройщика об оплате лоджии?

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры :  Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Судебная практика по вопросам признания условий договора о пересчёте площади квартир с учётом лоджии исходит из свободы договора (ст. 421 ГК РФ) 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 года

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ФИО12» о взыскании суммы неустойки в размере 181823,93 руб., штрафа в размере 50 процентов от суммы присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 90911,96 руб., разницы в стоимости квартиры в размере 132 000,62 руб., штрафа в размере 66 000,31 руб., суммы неполученных доходов в размере 49 000 рублей, убытков в размере 35 000 рублей, морального вреда в сумме 50 000 рублей, о признании условий п. 3.3 договора участия в долевом строительстве недействительными, указав в обоснование иска на то, что дата между ней и ответчиком был заключен договор N… участия в долевом строительстве 4-секционного 9-этажного жилого дома по адресу: РБ, адрес. Объектом долевого строительства согласно п. 1.12 договора выступала квартира N… общей площадью 37,99 кв. м, расположенная на 9 этаже указанного дома. Согласно условиям договора срок передачи готового объекта определен дата, однако ответчик в нарушение условий договора квартиру передал только дата. Кроме того, пунктом 3.3 договора общая стоимость квартиры определена в размере 1 443 620 рублей, исходя из стоимости одного кв. м 38 000 рублей, является фиксированной и изменению не подлежит. адрес подлежит уточнению после изготовления предприятием по технической инвентаризации. По результатам обмера адрес филиалом БТИ РБ, общая площадь квартиры составила 34,5 кв. м, что на 3,49 кв. м меньше проектной площади. Таким образом, с учетом стоимости одного квадратного метра ею переплачено ответчику 132000,62 рубля. Претензия, направленная ответчику дата о выплате суммы неустойки оставлена ответчиком без ответа. В последующем ФИО1 дополнила исковые требования, просила признать недействительным п. 3.4 договора N… участия в долевом строительстве.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО1, считая его незаконным и необоснованным, указывая на необоснованное снижение неустойки, не согласие с отказом в иске о взыскании разницы между переданной и оплаченной стоимости, полагает, что термин «проектная площадь» ущемляет ее права как потребителя, не согласна с размером компенсации морального вреда, необоснованным снижением штрафа, отказом в удовлетворении требований о взыскании убытков и упущенной выгоды.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1).
Согласно части 2 данной статьи по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п. 3.3 договора общая стоимость квартиры с учетом стоимости одного квадратного метра в 38 0000 руб. определена сторонами в размере 1443 620 рублей. Сумма является окончательной и не подлежит изменению.
П. 3.4 договора предусмотрено, что все расчеты по финансированию договора производятся по проектной площади согласно п. 1.12 договора, вне зависимости от результатов обмера построенного объекта органами технической инвентаризации. Передача квартиры по акту приема-передачи осуществляется по фактической площади.
Заявляя требования о признании недействительным п. 3.3 и п. 3.4 указанного договора, ФИО1 указывает на недействительность указанного условия, ограничивающего ее право на соразмерное уменьшение цены договора, полагая, что по основаниям ст. 15 ЖК РФ в общую площадь жилого помещения не входят балконы и лоджии. Иных оснований для признания указанных ею пунктов суду не представлено.
Коллегия, принимая во внимание положения ст. 421 ГК РФ, не усматривает оснований для отмены решения в части признании недействительными п. 3.3 и п. 3.4 договора, которыми не предусмотрен запрет на перерасчет подлежащей к оплате стоимости квартиры.
Вместе с тем, согласно п. 1.2 договора ответчик обязался передать ФИО1 квартиру N..., общей проектной площадью 37,99 кв., жилой проектной площадью 18,82 кв. м, расположенном по адресу: адрес.
При этом понятие «общая проектная площадь квартиры» отличается от понятия «общая площадь квартиры», поскольку в общую проектную площадь квартиры включается не только общая площадь квартиры, но и площадь вспомогательных помещений, в том числе балконов и без учета понижающих коэффициентов. В противном случае строительство части площади будет предоставлено приобретателю бесплатно и за счет второй стороны договора. Согласно Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от дата N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.
Договор о долевом участии в строительстве, которым урегулированы права и обязанности сторон спора, в данной части, не противоречит действующему законодательству, в том числе ФЗ N 214, акцептован истцом.
Определение общей площади квартиры в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) в настоящем случае не может быть признано правильным.
Согласно Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, согласно п. 3.37 которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0; Письмом от 09 октября 2009 г. N 33350-ИП/08 Министерства регионального развития Российской Федерации, а также Методологическими положениями по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37, согласно которым общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Коллегия отмечает, что при заключении договора долевого участия в приложении N… указана общая проектная площадь передаваемой квартиры в размере 37,99 кв. м, при этом в состав проектной площади включена лоджия площадью 3,20 кв. м, при этом в нарушение Методологических положения по системе статистических показателей, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37 не применен понижающий коэффициент для лоджии — 0,5, вследствие чего общая проектная площадь должна была составить 36,39 кв. м. Стоимость 1 кв. м в 38 000 руб. оговорена п. 1.1 договора.
Согласно кадастрового паспорта передаваемая ответчиком ФИО1 площадь определена в размере 34,5 кв. м. Вместе с тем, согласно обмера БТИ ФИО1 передана квартира: площадь жилой комнаты 18,6 кв. м (по общей проектной площади 18,82 кв.), кухня площадью 7,3 кв. м (по общей проектной площади — 7,33 кв. м), коридор площадью 4,14 кв. м (по проектной площади — 4,1 кв. м), ванная площадью 3,2 кв. м (по проектной площади — 3,21 кв. м), туалет площадью 1,3 (по проектной площади — 1,33 кв. м), лоджия площадью 2,96 кв. м (по проектной площади — 3,3 кв. м).
Таким образом, с учетом применения понижающего коэффициента для лоджии фактически передаваемая истцу площадь составила 35,98 кв. м, что на 2,01 кв. м меньше площади, оплаченной истцом.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как видно из содержания договора стоимость 1 кв. м определена в размере 38 000 руб., таким образом с получением фактической площади — 35,98 кв. м, ФИО1 приобрела право на соразмерное снижение цены квартиры, что составляет 76 380 руб. (38 000 руб. x 2,01 кв. м), при указанных обстоятельствах решение в указанной части подлежит отмене.

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 января 2014 г. по делу N 33-526/2014

Судья: Л.Н. Лейман
При этом судебная коллегия учитывает, что в квартире истца имеется только лоджия, и возражений относительно передачи лоджии вместо балкона от истца не поступало ни при составлении акта приема-передачи, ни в судебном порядке.
В соответствии с п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, следует, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. При этом пунктом 3.37 Инструкции определено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
С учетом этого, площадь переданной истцу квартиры составляет 38,2 кв. м (площадь помещений 37,1 кв. м, площадь лоджии 2,2 кв. м с понижающим коэффициентом 0,5), оплачено 39,3 кв. м, излишне оплачено истцом 1,1 кв. м, что составляет <данные изъяты>.
Доводы истца о том, что условие договора о включении в площадь квартиры площади лоджии, как противоречащий нормам ст. 15 Жилищного кодекса РФ ничтожно, не состоятельны, поскольку стороны в гражданских правоотношениях свободны в определении цены договора. Статья 15 ЖК РФ определяет понятие жилого помещения в сфере жилищных правоотношений и не регулирует вопросы установления цены работы по строительству объекта недвижимости.