Налог с продажи недвижимости

по договору мены кадастровая стоимость моей части 3,5 млн, кадастровая стоимость квартиры жены отца 2,5 млн.

Taniko

Здравствуйте. Про кадастровую стоимость понятно, а принципиально обменная стоимость была в том договоре установлена?

Вот как Минфин об этом говорит.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

…
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
10.11.2015

Хоть тут речь идет о мене квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, но принцип определения цены все равно будет тот же. 

Если обменной стоимости нет, но указаны кадастровые стоимости квартир и определено, что они признаны равными, а то я полагаю, что Вы приобрели квартиру за 3,7 млн рублей. То есть именно это и есть Ваша расходная часть, которую Вы вправе вычитать из полученного от продажи дохода.

Соответственно, верным будет 3,7 — 3,5 млн рублей. А потом уже с разницы в 200 т.р. Вы заплатите налог 13%.

Если вообще никакая стоимость в договорах не фигурирует, то придется определять рыночную стоимость квартиры в порядке, указанном в письме и делать вычет из полученного дохода сообразно полученным результатам от оценки.

Добрый день. 

Имеются разъяснения МинФина на этот счёт:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.

Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики

-При продаже этой квартиры за 3,7 млн какая сумма будет являться обьектом налогообложения? 3,7-3,5 (кадастровая стоимость моей бывшей части квартиры) = 200 т.р, или же 3,7-2,5 (кадастровая стоимость квартиры на которую я поменяла свою часть)=1.2 млн

Я считаю, что первый вариант. 3,7-3,5 млн рублей, либо проводить рыночную оценку.

При продаже этой квартиры и покупке новой за 4 млн могу ли я рассчитывать на уменьшение налога с продажи и что для этого необходимо сделать?

Письмо Минфина России (Министерство финансов РФ) от 11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154

Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир).

То есть при продаже квартиры за 3,7 млн рублей и покупке за 4 млн рублей. Вы платите НДФЛ с разницы 4-3,7= 300 т.р.

Здравствуйте!

В расходы связанные с приобретением продаваемой квартиры вы должны включить стоимость, указанную в договоре мены, то есть 2,5 млн. рублей.

Вы об этом как раз пишите

или же 3,7-2,5 (кадастровая стоимость квартиры на которую я поменяла свою часть)=1.2 млн

Taniko

Руководствоваться можно разъяснениями Минфина России, например письмом от 11.07.2017 № 03-04-05/43917.

При этом «закрыть» это налог вы можете путем зачета вычета, который вправе получить в связи с покупкой новой квартиры (если ранее таким вычетом не пользовались). Это возможно лишь при при условии совершения обеих сделок (продажа старой квартиры и покупка новой) в одном году.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

Добрый день. В данной ситуации  первый вопрос, который возникает — была ли определена стоимость квартир в договоре мены. Если была, то приниматься в качестве расхода будет именно она. Если нет, то необходимо будет определять рыночную стоимость квартир на момент обмена и вычетать именно ее, поскольку статья 220 НК позволяет применить вычет либо в размере 1 000 000, либо в размере подтвержденных затрат на приобретение квартиры - 

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества

http://www.consultant.ru/docum... Вам необходимо, если она не была определена в договоре, определить стоимость своей квартиры, пошедше в уплату за полученную. Это и будет Ваш вычет

Здравствуйте, Taniko!

не могу согласиться с мнением коллег Ю. Колковского и Е. Беляевая, что в расход по приобретению отчуждаемой квартира надо брать кадастровую стоимость обмененной Вами квартиры (3,5 млн. руб.).

как указал Президиум Верховный Суд РФ в своем «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» от 21.10.2015г.,доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. 

т.о. в расход Вы вправе взять 2,5 млн. рублей и налогооблагаемый доход составит 1,2 млн. рублей.

что касается уменьшение этого налогооблагаемого дохода на налоговый имущественный вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК, то согласен с коллегами, если приобретете квартиру в этом же налоговом периоде платить НДФЛ не будете, а еще из бюджет сможете вернуть 13% от 800 000 рублей (2 млн. — 1.2 млн.)