Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что делать с авансом по договору аренды при смене собственника?
Добрый день!
При заключении договора аренды Арендатор перечислил Арендодателю авансовый платеж за 12-ый месяц аренды. До наступления 12-го месяца аренды сменился собственник арендованного имущества.
Достаточно ли для перечисления этого аванса от Арендодателя Новому Арендодателю двустороннего соглашения между ними (арендодателями), например к договору купли-продажи недвижимости? Или необходимо согласие Арендатора?
Ситуация в договоре аренды не урегулирована, возврат не предусмотрен.
Здравствуйте, Наталья.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса при смене собственника к нему переходят права и обязанности арендодателя. То есть в Договоре просто меняется Арендодатель.
Гражданский кодекс
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласие арендатора на переход прав и обязанностей арендодателя не требуется.
Более того и дополнительное соглашение подписывать не обязательно. Достаточно письменно передать этот платеж новому Арендодателю старым Арендодателем.
В противном случае у первоначального Арендодателя возникает неосновательное обогащение, которое подлежит возврату.
Если хотите можете эту передачу средств за 12 месяц оформить Соглашением между Арендодателями.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день.
Поскольку смена собственника арендованного имущества не влечет изменения договора аренды, все его положения продолжают действовать после такой смены:
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, договор не считается расторгнутым и не появляется обязательства прежнего собственника произвести окончательные взаиморасчеты с арендатором в связи с расторжением договора — в том числе, вернуть ранее полученный платеж.
В то же время у арендатора не появляется новой обязанности по повторному внесению указанного платежа новому собственнику — т.к. договор остается без изменений, а данная обязанность ранее была исполнена арендатором надлежащим образом в пользу прежнего собственника.
Смена собственника — самостоятельное основание смены стороны в обязательстве. В отличие от уступки прав и перевода долга оно не требует согласия второй стороны.
С учетом изложенного, полагаю достаточным заключить соглашение между двумя арендодателями.
При заключении договора аренды Арендатор перечислил Арендодателю авансовый платеж за 12-ый месяц аренды. До наступления 12-го месяца аренды сменился собственник арендованного имущества.Наталья
Здравствуйте. Несмотря на то статья 617 ГК РФ не обязывает Вас заключать отдельного соглашения при смене собственника объекта аренды, я б рекомендовал заключить тройственное дополнительное соглашение к договору аренды, в котором пропишете вариант согласованный всеми сторонами — Предыдущим и Новым арендодателями и арендатором.
Относительно обеспечительного (авансового) платежа это возможно разными вариантами — например, возвратом аванса арендатору и перечислением его же новому, перечислением от предыдущего новому арендодателю и т.д. Главное чтобы конкретный вариант явно вытекал из условий соглашения и установленные по нему обязательства были исполнены всеми сторонами.
Добрый день, в вашем случае новый собственник в силу закона приобретает право на получение арендных платежей.
Высший арбитражный суд Письмом от 11.01.2002 N 66, разъяснил следующее:
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду
Таким образом если вопрос решится на словах путем передачи уже оплаченного аванса новому собственнику этого будет достаточно, арендатора уведомлять не следует.
Заключение соглашений между двумя собственниками — бывшим и настоящим, — фигурируют, например, в следующих судебных делах:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 апреля 2016 г. N Ф05-2868/16 по делу N А40-184578/2014
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2016 г. N 10АП-16501/16
Вопросов относительно правомерности перечисления обеспечительного платежа новому собственнику у судов не возникло, в последнем случае суд отдельно отметил, что у арендатора нет обязанности повторно вносить такой платеж новому собственнику, т.к. ранее платеж был внесен предыдущему владельцу — из чего следует, что арендатора мало волнует, как собственники решают вопрос с передачей указанной денежной суммы новому собственнику.