Можно ли подать в суд на арендодателя без договора аренды?

Добрый день. Хотели взять нежилое помещение своб.назначения на 1 м этаже жилого дома под магазин разливных напитков. Риелтор и хозяева при первых 2-3х встречах утверждали что проблем нет. Началась регистрация ИП, мы закрепили договоренности распиской. Я оставил залог в 45т.р. под расписку в счет последующего заключения договора аренды, чтобы до заключения договора аренды на ИП зайти со стройкой на объект. Через несколько дней после начала стройки владельцы отказали в аренде, т.к. жильцы против и они не хотят с ними ссориться. Я оплатил строит. фирме по оф. договору аванс и материалы. После отказа в помещении, я попросил компенсировать часть расходов на ремонт, а именно за материал, который там уже есть смонтированный (профиля, гипс, провода) и который остается закрытый (смеси, мин.вата), а также часть работ (демонтаж, вывоз мусора). Мои затраты составили 300 т.р. Хозяева готовы отдать только 100 т.р. при условии что весь материал остается у них. Я не согласен с их суммой и хочу обратиться в суд. Расписка (оригинал) пока у меня, я ее не отдаю пока, т.к. это документ-свидетель. Могу ли я отсудить компенсацию своих затрат?