Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка земли по расписке и отказ суда в регистрации права
Здравствуйте! Очень нужен совет, так как есть сомнения в правильности подачи иска адвокатом. Ситуация такая, гражданин Иванов имея в земельном участке в 70 Га (единый кадастровый номер) долю в размере 1/3 решил продать часть земли, то есть не все. Условно его доля делится на 3 пая по 7,9 га, и вот гражданин Иванов, на момент продажи не размежевав свои доли в паи решил продать один пай мне. Я отдал ему деньги в размере 150 тыс руб, гражданин Иванов написал расписку, цитирую дословно "что получил от Петрова деньги в сумме 150 тыс за 1 земельный пай кадастровый номер 60:10:1234567 от 20.12.2016 г" Кадастровый номер он указал целого участка. Да я понимаю, что нужно было указывать в расписке долю а не пай, но от этого и проблема. Позже гражданин Иванов отказался от переоформления в устной форме и сказал, что не желает мне продавать эту землю, так как ему предложили больше. Я обратился к юристу в помощи, чтоб через суд узаконить данный участок за мной. Было подано исковое заявление о признании расписки договором-купли продажи недвижимости и регистрации перехода права, в исковых требованиях адвокат просил "считать расписку договором купли продажи . Дословно цитирую
"Прошу суд: признать расписку между Ивановым и Петровым договором купли-продажи земельного пая земельного участка сх назначения с кад.номером, признать за Петровым право собственности на земельный пай и произвести гос.регистрацию перехода права на земельный пай".
Суд отказал полностью в моих требованиях, ссылать на то, что переход права собственности может быт удовлетворен при недоказанности того, что продавец уклонятся от государственной регистрации и данное уклонение является единственным препятствием к совершению рег.дейсвий.!
Вместе с тем как следует из объяснений истца, а так же ответа Росреестра истец не подавал в управление Росреестра заявления о регистрации права , При таких обстоятельствах нет недоказанности того, что Иванов уклоняется от регистрации.
Вместе с тем, согласно выписки ЕГРН за Ивановым зарегистрировано право собственности на 1/9 долю в праве собственности на земельный участок с кад.номером 1234577890, а земельный пай земельного участка сельхоз назначения с кад.номером 1234567890 за ним не зарегистрирован.
В данном случае истцом заявлены требования о регистрации перехода права собственности на земельный пай, который согласно выписке за продавцом не зарегистрирован, что является вторым самостоятельны требованием для отказа в иске. Однако договор купли-продажи спорной недвижимости в форме документа, подписанного сторонами, не составлен, а расписка подтверждает лишь факт получения денежных средств в качестве оплаты за земельный пай. Фактически оплата произведена в счет несуществующего обязательства (при отсутствии договора) Поэтому требования истца о регистрации по расписке удовлетворению не подлежит.
Таким образом я не знаю как быть, продавец не идет вообще ни на какой контакт. Скажите возможно ли получить землю? Какие ошибки в иске? Или не стоит бороться и лучше подать иск о возврате денег? Хотя я платил и рассчитывал на землю.
Владимир, приветствую!
Честно говоря, не знаю, на что рассчитывал ваш представитель, предъявляя такой иск.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами и несоблюдение этого правила влечет его недействительность.
А зарегистрировать через суд можно только договор, составленный в надлежащей форме.
Даже если предположить что доля в праве — это не недвижимость, все равно в соответствии со ст. 161 ГК РФ надлежащая форма — письменная. У вас она не соблюдена: нет подписи одной из сторон, не указан надлежащим образом предмет договора.
Ст. 550 ГК РФ
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Ст. 165 ГК РФ
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Оптимальный выход в вашем случае — взыскивать деньги по расписке как неосновательное обогащение (поскольку договор не заключен).
здравствуйте, к сожалению шансов получить земельный участок исходя из указанных обстоятельств, у вас нет.
Составленная продавцом расписка не отвечает требованиям, предъявляемым ни к договору купли-продажи земельного участка, ни к предварительному договору.
В соответствии со ст. 432 гк РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами ( ст 434 гк РФ)
также нельзя признать расписку предварительным договором купли-продажи.
Согласно ст 429 гк РФ
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.
В вашей расписке нет обязательства заключить договор в дальнейшем. Нет подписи второй стороны. Суд также не признает расписку предварительным договором.
В данной ситуации вам необходимо обратиться с иском о взыскании денежных средств с продавца.
Спасибо за ответ, Юлия! Подскажите, могу ли я предъявить проценты за пользование моими деньгами? Как рассчитать сумму?
конечно, вы вправе требовать выплаты процентов за пользование чужимиденежными средствами.
. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств ,( ст 1107 гк РФ,)
Здравствуйте, Владимир!
В соответствии со ст. 550 ГК РФ несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность, поэтому землю по такой расписке вы вряд ли получите.
Рекомендую предъявить несостоявшемуся продавцу иск о взыскании неосновательного обогащения.
Ст. 1102 ГК РФ:
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Николай, благодарю Вас! Скажите, при подачи иска о неосновательном обогащении я могу подать ходатайство о наложении ареста на долю его земли? Так как сумма большая? И смогу ли я ее получить в счет долга, если по каким-либо причинам у него не будет этих денег для возврата?
Да вы можете подать такое ходатайство, только вам при его рассмотрении придется доказать, что неприменение такой обеспечительной меры сделает невозможным или существенно затруднит исполнение решения суда.
В случае если суд удовлетворит ваш иск, взыскание может быть обращено на любое имущество ответчика, в том числе на его земельные участки, за исключением его единственного жилого помещения и некоторого другого имущества, указанного в ст. 446 ГПК РФ.
Благодарю Алексей! Теперь я понял, что зря платил адвокату да и пошлину тоже (((( Алексей, подскажите, я думаю по такой расписке не будет сложности в удовлетворении иска о неосновательном обогащении? Вроде там указано, что он получил деньги от меня и в какой сумме.
Да, взыщут деньги скорее всего.