Здравствуйте! Подскажите пожалуйста каким образом составить договор аренды жилья, что бы в случае если недобросовестные квартиросьемщики не оплатили или испортили имущество ответили за это финансово через суд? И можно ли решать этот вопрос в суде в г. Подольске если прописан в г. Омске, а ответчик может быть из любого города
Добрый день.
Укажите в договоре условия о материальной ответственности квартиросъемщиков в случае просрочки платежей и нанесения ущерба имуществу собственника. А так же укажите в договоре подсудность по своему выбору, например так; споры возникающие из отношений по настоящему договору разрешаются в городском суде г. Подольска.
Валерия, добрый день.
Существуют несколько мер, которые могут применяться как в отдельности, так и в совокупности для защиты интересов арендодателя в случае просрочки оплаты или порчи имущества. В частности, таким меры:
(1) предусмотреть в договоре общие условия об ответственности арендатора за убытки, причиненные арендодателю просрочкой оплаты или повреждением арендованного имущества;
(2) предусмотреть в договоре условия о неустойках, уплачиваемых арендатором за просрочку оплаты (например, пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки), или за повреждение имущества (например, штраф в фиксированной сумме). Отдельно прописать условие о том, что неустойки уплачиваются сверх сумм возмещения убытков;
(3) ввести условия об обеспечительном платеже в конкретном фиксированном размере (ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ), сумма которого уплачивается арендатором арендодателю при заключении договора и возвращается арендодателем арендатору при истечении срока договора, если арендатором не допущены оговоренные сторонами нарушения. Если в течение срока договора имуществу не причинен ущерб, сумма обеспечительного платежа возвращается полностью. Если в течение срока аренды имуществу причинен ущерб, сумма ущерба удерживается из обеспечительного платежа.
Кроме этого, необходимо тщательно документировать передачу квартиры (акт приема-передачи), передачу имущества, находящегося в квартире (опись имущества, акт приема-передачи имущества по описи).
Все условия необходимо тщательно описывать в договоре аренды. Грамотно составленный договор аренды квартиры занимает обычно не менее 5 листов плотного текста (11-го - 12-го размера в редакторе word).
Что касается подсудности спора (это Ваш вопрос о выборе суда, уполномоченного на рассмотрение споров), то я бы рекомендовал в договоре определить тот конкретный суд общей юрисдикции, который находится по месту нахождения квартиры. Дело в том, что возможные финансовые споры из договора аренды могут сопровождаться требованиями, связанными с правами на квартиру (например, об аресте, об освобождении от ареста, о правах пользования квартирой и пр.), — а для таких споров установлена исключительная подсудность, см. п. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ:
Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
.Соответственно, для удобства, чтобы все возможные споры рассматривались в одном и том же суде, удобно выбрать именно тот суд, который расположен по месту нахождения квартиры.
С уважением, Павел Гутников
Адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов
