Доброй ночи Анна!
Согласно п. 9 ст. 18 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.
Это говорит о том, чтобы получить жилье специализированного жилищного фонда сироте необходимо было встать на учет, подать необходимые документы для получения жилья в возрасте до 23 лет включительно. Если сирота не успела к этому возрасту, то в предоставлении жилья ей откажут. При этом в том случае, если со стороны уполномоченного органа на предоставление такого жилья были осуществлены действия, из-за которых сирота не смогла встать на учет, она может обратиться в суд с требованием признать ее лицом, имеющим право на получение жилья.
Что касается ипотеки, то в силу п. 1 вышеназванной статьи Закона Вы теряете право на получение жилья как сирота независимо от возраста http://www.consultant.ru/docum...