Правомерно ли расторжение договора найма жилого помещения и удержание стиральной машины?

Помогите пожалуйста. Хочу расторгнуть договор найма с собственником квартиры. Дело в том, что я живу в этой квартире уже почти 6 лет. Каждый год заключал с собственником долгосрочный договор сроком ровно на 1 год. в государственном реестре, договора не регистрировали. Оплату за найм производил всегда своевременно. Никаких задержек. 3 месяца назад, Собственник захотела продать квартиру. Это при том, что договор действителен до ноября. Заранее меня никто не предупреждал. Просто позвонила и сказала что выставила квартиру на продажу и потребовала пускать покупателей для осмотра квартиры. Так, как в данном случае я слабая сторона, и другой квартиры у меня не было, пришлось соглашаться на эти неудобства и целых три месяца был на нервах из-за то что в любой момент мог оказаться на улице. 10 дней назад, я произвёл месячную оплату за найм. И вот вчера я нашел себе квартиру где смогу жить без нервов еще пару лет. Попросил собственника вернуть мне деньги за 20 непрожитых дней. На что получил ответ: ТЫ ушел по собственной инициативе. Квартиру я не продала еще и ничего возвращать не собираюсь. Я мотивировал односторонний отказ от договора из-за её нарушений. 1. Продаёт квартиру, беспокоит меня осмотрами покупателей. Моё мнение, хочу принимать покупателей или нет, никого не интересует. 2.Смеситель в ванной и на кухне текут. Я многократно просил по телефону собственника заменить смесители, и всегда получал отказы. ДЕНЕГ НЕТ! Давай в другой раз и так и далее. 3.Меня беспокоят сотрудники управляющей компании и тепло-сети. В соответствии с условиями договора, все коммунальные услуги (кроме электричества) оплачивает наймодатель. Свои обязательства по уплате коммунальных платежей она не исполняет. Долг уже свыше 30 тыс руб. Коммунальные службы уже завалили меня письмами счастья с требованием погасить долги, в противном случае обещают перекрыть канализацию с помощью заглушки и отключить горячею воду. Я показывал ей все эти письма. Но даже они не заставили её оплатить хотябы 50% долга. Деньги от меня получает регулярно. Оплатить коммуналку не хочет. Наверно ждёт пока продаст свою квартиру. А теперь сам вопрос: Если она неоднократно нарушила договора, и не хочет вернуть мне деньги за непрожитые дни. Могу ли я в качестве компенсации взять у неё стиральную машинку которая хоть на 50% покроет мои убытки? Машинку я сам покупал 3 года назад в счет оплаты найма. Все чеки и документация у меня. У неё на руках нет ни одного документа на машинку. Ходить по судам и требовать у неё возврата денег за непрожитые дни процесс долгий. Как быть? Она получается должна мне 13 тыс. а машинка стоит всего 6 тыс. Мой пункт это 4.5. Договор она нарушала и нарушает. Считаю что она обязана вернуть мне мои деньги. Но не вернёт! Поэтому хочу в качестве компенсации (залога) взять стиралку. Тем более, вся документация на машинку у меня. Не станет ли она меня обвинять якобы в краже? И что будет если я напишу заявление в ИФНС и приложу все договора, расписки и чеки о передачи денег.? (это крайняя мера).