Наймодатель продает квартиру, в которой живу более 5 лет

Question

Помогите пожалуйста! Живу в съемной квартире более 5 лет. Оплату найма всегда произвожу своевременно без задержек. Каждый год заключал с собственником квартиры договор найма жилого помещения ровно на 1 год. Договор не регистрировали. 2 месяца назад, собственник (наймодатель) позвонила мне и сообщила что выставила квартиру на продажу. Это не смотря на то что договор действителен до ноября. Наймодатель попросила пускать в квартиру потенциальных покупателей для показов квартиры. и обещала мне что если найдет РЕАЛЬНОГО покупателя, даст мне 1 месяц пожить бесплатно. Я согласился. Каждую неделю идут показы. причем риелтор на месте не приходит. только звонит мне и просит показать квартиру покупателям. Вчера решил поговорить с риелтором по поводу продажи квартиры. Спросил что будет со мной после того, как найдут реального покупателя? На что мне был дан ответ: О продаже квартиры вы предупреждены? Значит у вас будет две недели на выселение из квартиры. А как же мой договор? а что договор? Он у вас недействителен. как мы получим аванс, две недели и всё. После этого разговора я решил ограничить показы. Собственник позвонила и начала орать. Мол кто ты такой? Приду и выгоню тебя. Это несмотря на то что, я живу в этой квартире более 5 лет и она получила от меня больше миллиона рублей. В связи с этим, Прошу Вас Уважаемые Юристы посмотреть мой договор и разъяснить мне мои права. Могут ли меня выселить на улицу без 30 дневного предупреждения о расторжении договора? На сколько я понимаю, условия расторжения моего договора противоречат ст. 687 ГК РФ? Как быть? Меня очень смущает пункт: " А при отсутствии таковой возможности, выплачивает «Нанимателю» неустойку в размере месячной оплаты за данное помещение". Это как? без месячного предупреждения, меня могут выселить из квартиры под предлогом возврата месячной оплаты? Я очень переживаю что когда я заплачу за следующий месяц, наймодатель возьмет деньги и через пару минут захочет расторгнуть договор на основании того что типа у неё нет возможности предоставить мне 30 дней для проживания и на тебе компенсацию в размере размере месячной оплаты (моими же деньгами). Возможно я неправильно понимаю условия договора. Помогите! Другую Квартиру я уже ищу. правда быстро найти не получается. я человек рабочего класса. утром выхожу из дома. и поздно возвращаюсь. На поиск квартиры у меня практически нет времени. Заранее Благодарю за консультацию!

Михаил Калинин · Answer

Здравствуйте! В силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть, если Ваш договор заключен сроком до 25.11.2018 года, то он будет действовать до этой даты даже если сейчас сменится собственник квартиры. Просто с момента перехода права собственности на квартиру к другому человеку плату за квартиру будете платить ему, а не прежнему собственнику. Если контакта с новым собственником не будет вообще никакого, то Вы можете заказать в Росреестре выписку из ЕГРН в отношении квартиры (в ней будут данные нового собственника) и вносить эти платежи в пользу этого человека путём внесения денег на депозит нотариуса в порядке, установленном статьёй 327 ГК РФ, — в этом случае будет считаться, что Вы исполняете свои обязательства надлежащим образом. Что касается Вашего договора, то он может быть досрочно расторгнут по инициативе наймодателя либо в случае нарушения обязательств со стороны нанимателя (пункт 4.3. договора), либо «в силу личных, непредвиденных обстоятельств наймодателя» (пункт 4.4. договора). Однако в договоре нигде не написано, что досрочное расторжение договора осуществляется во внесудебном порядке, а это значит, что такое расторжение возможно только через суд в порядке статей 451 и 452 ГК РФ. Наймодатель может предложить Вам в письменной форме расторгнуть договор досрочно, а Вы вправе отказаться его расторгать, и тогда наймодателю придётся подавать в суд иск о досрочном расторжении договора. Скорее всего делать этого он не будет, так как срок действия Вашего договора истечёт раньше, чем судебное решение вступит в силу (с учётом апелляционного обжалования). Да, и «личные, непредвиденные обстоятельства наймодателя», которые могли бы быть основанием для досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, ещё доказать нужно, и далеко не факт, что наймодателю удастся это сделать. Просто желание наймодателя Вас выселить из квартиры основанием для досрочного прекращения действия договора не является.