Я хочу, чтобы муниципальные органы продлили со мной договор аренды земельного участка, для строительства жилого дома через суд?

В целом могу сказать следующее :  

Арендаторы имеют право на заключение нового (продление) договора аренды ЗУ без проведения торгов при наличии совокупности следующих условий: 

пп.3-4 ст.39.6 ЗК РФ : 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исключение из этого правила как раз пп.10 п.2 ст. 39.6. ЗК РФ — для достройки объекта незавершенного строительства:

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

пп.10 — земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

п. 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Но ключевой момент здесь — зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства. 

У Вас, насколько я понимаю, данные условия не соблюдаются. Поэтому, к сожалению, есть большая вероятность, что отказ администрации будет признан правомерным и Вам придется заключать новый договор аренды только через торги.

Как указал коллега ниже, все было бы иначе, если бы Ваш договор был заключен до внесения изменений в ЗК — до 01.03.2015г. По старому законодательству и сложившейся судебной практике — у Вас было бы преимущественное право на заключение нового договора аренды для завершения строительства без привязки к регистрации права собственности. Но Ваш договор заключен позже,  поэтому действуют новые правила ЗК. 

Тем не менее, есть прошлогодняя практика Верховного суда РФ  — Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168 по делу N А46-6835/2015, где было допущено продление, хотя строительство вообще не начиналось. Это стало возможным из-за того, что арендатор провел все подготовительные мероприятия для строительства.  То есть был принят во внимание факт добросовестности арендатора, который получил разрешение на строительство, подготовил всю необходимую техническую документацию и т.д. 

Если в Вашем случае такие мероприятия проводились, более того началось строительство объекта, а также имеется уважительная причина — декрет, то со ссылкой на данную правовую позицию Верховного суда РФ, можно было бы попробовать оспорить отказ администрации в судебном порядке. 

С уважением.   

все документы у меня в порядке. Градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, кадастровый паспорт земельного участка, технический паспорт на жилой дом (готовность 18%). единственное, что незавершенный объект не зарегистрирован в росреестре в собственность

На торгах, в смысле мне придется участвовать в торгах и платить за  з/у деньги, не ниже кадастровой стоимости данного земельного участка?

я не поняла, а почему именно я получу денежные средства? А вдруг торги на этот земельный участок не будут проводится вообще?

Светлана, добрый вечер!

Вы не уложились в срок для завершения строительства, возможность для которого дана законом только однократно, один раз. В соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ такой объект выставляется на торги. Это не обязательная норма, т.е. торги только возможны. Всё зависит от того как поступит администрация, с которой у Вас был договор, поскольку такое право принадлежит именно ей. Я не исключаю того, что торги не проведутся. Если же будут торги и они состоятся, то Вам как собственнику незавершенного строительства выплатят деньги за продажу объекта за вычетом затрат на торги.

Вы вправе обратиться в суд с требованиям пролонгировать договор. Судебная практика была дана коллегами. И, если суд примет решением в пользу Вас, то тогда администрация обязана будет продлить договор, т.е. таким образом дать Вам возможность достроить объект.