Два человека,не родственники,решили купить квартиру. Один вносит первый взнос 25 процентов от стоимости, второй берёт на себя ипотеку. Как человеку который вносил первый взнос гарантировать свою долю. Созаёмщиками стать не получается.
Доброго времени, Александр!
А доли получаются не равные? Если 25 % взнос а остальные как? Все остальное оплачивает второй за счет кредитных средств?
Здравствуйте, Александр!
Чтобы купить квартиру и она принадлежала в долевой собственности двух лиц, необходимо в самом договоре купли продажи прописать в качестве покупателей данных лиц с указанием размера долей каждого из покупателя. После чего необходимо переход права собственности зарегистрировать в Росреестре.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Так как ипотека будет возникать в силу закона в данной ситуации основными документами будут договор купли продажи, который предусматривает долевую собственность покупателей на квартиру и соответственно сам кредитный договор. Но тут возникает вопрос, одобрит ли банк кредит если квартира переходит в долевую собственность? Думаю если в условиях договора купли продажи будет указано, что ипотека распространяется на всю квартиру а не только долю заемщика, то банк будет не против. В любом случае нужно опираться на согласие банка на кредит при таких условиях.
Суды признали неправильной позицию Росреестра, зарегистрировавшего ипотеку в силу закона лишь в отношении доли заемщика в праве собственности на квартиру, тогда как покупателями квартиры по договору выступали заемщик и его дочь, которая также приобрела долю в соответствующем праве. Суд указал, что кредитный договор и договор купли-продажи содержат условие об ипотеке всей квартиры, а не доли в праве на нее (Определение ВАС РФ от 27 мая 2011 г. N ВАС-2881/11по делу N А60-15690/2010).
Здравствуйте, Александр!
Согласно п.4 ст.244 Гражданского кодекса РФ
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Таким образом, чтобы гарантировать какую либо долю в приобретаемой квартире необходимо чтобы возникла общая собственность. Общая собственность может быть долевой (с определением долей) или совместной (без определения долей).
Для гарантирования доли квартира должна быть приобретена в долевую либо совместную собственность.
Здравствуйте, Александр!
На 100% одному из указанных лиц (который вносит первоначальный взнос) никак не гарантировать получение впоследствии доли в праве собственности на данную квартиру.
Даже если оформить предварительный договор купли-продажи доли (по которому собственник-заемщик обязуется впоследствии передать другому лицу долю в праве собственности на квартиру), то он может быть заключен только после приобретения квартиры. А поскольку на квартиру будет обременение (залог в пользу банка-кредитора), то все сделки с квартирой могут быть заключены только с согласия залогодержателя-банка. Соответственно, банк, скорее всего, такого согласия не даст.
По той же причине не получится сделать и последующий залог на квартиру в пользу будущего второго собственника. В большинстве случаев банки запрещают последующий залог без их согласия.
Как указано в ст. 342 Гражданского кодекса РФ:
1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Старшинство залогов может быть изменено:
соглашением между залогодержателями;
соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.
Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.
2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.
Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.
3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.
4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.
5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.
6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.
Можно заключить с покупателем квартиры (заемщиком по кредитному договору) договор займа на сумму, которая составляет 25% стоимости квартиры и вносится в качестве первоначального взноса.
Но это будет гарантировать возврат денежных средств, но не возникновение в будущем права на долю в праве собственности на квартиру.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Ваши отношения регулируются нормами ГК РФ. Для того, чтобы получить после выплаты ипотеки свою долю, вам необходимо заключить соглашение. Примерный текст:
1. ФИО1 вносит по договору купли-продажи квартиры по адресу _____ 25% от стоимости доли.
2. ФИО2 вносит ____ рублей, которые он получает в банке название по договору кредита № __ от _____. Квартира в этом случае поступает в залог банка ____.
3. ФИО2 берет на себя обязательства по договору ипотеки, обязуется оплачивать платежи по договору с банком.
4. После выплаты ипотеки и снятия обременения ФИО2 обязуется выделить ФИО1 долю в квартире по адресу ___ в размере ____.
5. В случае, если ФИО2 не выплатит ипотеку, ФИО2 после продажи квартиры отдает ФИО1 денежные средства в размере, внесенные ФИО1 на покупку квартиры по адресу_.
В противном случае вы не увидите ни квартиры, ни денег. Данный договор нужно удостоверить у нотариуса
Если вам необходимо составить более полное соглашение с учетом разных нюансов, обращайтесь в чат
Здесь главное правильно оформить договор, в договоре все грамотно прописать… и тогда без проблем, долю в залог передадите… Здесь будет ипотека в силу закона… банк препятствовать не сможет… в данном случае у банка будут дополнительные гарантии по возврату заемных средств в виде ипотеки
В договоре можно прописать… что покупатели покупают в долевую собственность… Покупатель №1 — 1/4 долю в праве… Покупатель №2 -3/4 доли в праве… Далее… где порядок расчета… указываем… что Покупатель №1 за счет собственных средств произвел оплату приобретаемой доли в праве собственности в полном объеме в сумме ххх рублей, а Покупатель№2 производит оплату за счет кредитных средств… предоставленных банком по кредитному договору… в этом случае указанная доля будет в залоге у банка в силу закона… Никаких проблем в этом не вижу…
Такие сделки довольно часто встречаются… Если есть необходимость — помогу с оформлением договора купли-продажи...
Александр, если остались вопросы или сомнения, с радостью готова на них ответить… уточняйте…
С уважением и наилучшими пожеланими, Алина Пучко.