Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Определение границ балансовой и эксплуатационной ответственности с ресурсоснабжающими организациями
В МКД организовано ТСЖ.
Скоро состоится передача дома с подписанием акта приёма-передачи от ДУКа (которая ранее управляла домом).
В предлагаемом ДУКом акте есть информация о передаче наружных сетей:
- Наружные сети теплоснабжения от теплокамеры до ИТП
- Наружные сети водопровода от ввода до врезки во внутриквартальную водопроводную линию
- Наружные сети электроснабжения дома до ВРУ дома
и т.д.
Полагаю, что данные сети были переданы ДУК-у от застройщика, поэтому ДУК теперь хочет передать их в ТСЖ.
Ещё есть такой момент - в актах приёма-передачи квартир (дом долевой был) у всех собственников есть такой текст: "Застройщик передаёт... а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома и долю в праве общей долевой собственности на системы коммунальной инженерной инфраструктуры"
Т.е. как я понимаю эти наружные сети как-будто бы в собственности собственников квартир.
Теперь вопрос - ТСЖ конечно не хотело бы брать на себя эксплуатационную ответственность за все эти наружные сети. Возможно ли такое???
И как это сделать?
Можно ли не подписывать акт приёма передачи с ДУК, включающий в себя наружные сети? Чтобы потом с ресурсоснабжающей организацией работать по общему правилу, когда границы ответственности определяются по п.8 ПП РФ от 13.08.2006 N 491?
Если же акт всё же нужно подписать такой акт, таким образом взяв всё это на балансовую ответственность ТСЖ - то возможно ли всё равно возложить эксплуатационную ответственность на ресурсоснабжающие организации?
Вопрос серьёзный, прошу отвечать, только если есть соответствующая компетенция в данном вопросе.
Спасибо.
Добрый Вам день.
Уважаемый Алексей, в данном случае довольно сложно ответить на Ваш вопрос, т.к. в Москве сложилась неоднозначная практика. В любом случае, такие вопросы регулируются именно —
I(1). ТРЕБОВАНИЯ, В СООТВЕТСТВИИ С КОТОРЫМИ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ
ПЕРЕЧЕНЬ ИМУЩЕСТВА, КОТОРОЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНО ДЛЯ СОВМЕСТНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕСКОЛЬКИХ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
(введен Постановлением Правительства РФ от 30.05.2016 N 480)
В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:
а) общее имущество, указанное в подпунктах „е“ и »ж" пункта 2 настоящих Правил;
б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:
совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;
обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.
Боюсь, что если Вы не примите сети, то организация «растворится » во времени и пространстве. Более подробно можно будет ответить после изучения всех документов по Вашей проблеме.
С уважением.
Здравствуйте. Да, вопрос очень серьёзный и, как говорят, с кондачка его не решить. Между ТСЖ, который может быть исполнителем, и поставщиками жилищно-коммунальных услуг неминуемо возникает конфликт интересов. Это связано с тем, что сети требуют содержания и ремонта, что влечёт финансовые затраты. И каждая сторона желает, чтобы участки кабелей, трасс водопровода и канализации и т.д. содержала и занималась ремонтом друга сторона. Отсюда и возник термин «граница балансовой принадлежности». И чем эта граница дальше от МКД, тем для всех лучше, кроме ТСЖ, т.к. на его плечи ложится забота о, например, 50-ти метрах трубопроводов, кабеля и т.д. А по сути оплачивают содержание и ремонт собственники помещений МКД, члены и не члены ТСЖ из своего кармана. Чтобы как-то договориться, надо за основу взять нормативно-правовой акт и почитать, что в нём написано. Основным НПА по данному вопросу является ЖК РФ, в котором есть ст.36, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Если внимательно прочитать, то можно обратить внимание, что всё, что находится внутри дома, не выходящее за пределы внешней стороны стены дома находится в собственности собственников МКД. Но ресурсникам — энергетикам это не по душе и они говорят, что кабель от стены дома до столба является вашим. Аналогично говорят и водоканальцы и тепловики. До первого запорного устройства, которое находится в 50-ти метрах от дома тепло- и водотрасса ваша. Есть ещё один НПА. Вы о нём упомянули в вопросе. Это ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Согласно п.2 Правил в состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
Как видим «находящееся в многоквартирном доме» и никак не улице.
когда границы ответственности определяются по п.8 ПП РФ от 13.08.2006 N 491Алексей
И окончательную точку в споре о границе балансовой принадлежности ставит упомянутый Вами п.8, согласно которому внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации,является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Короче, до счётчика это ваше, а после счётчика это наше.
Теперь вопрос — ТСЖ конечно не хотело бы брать на себя эксплуатационную ответственность за все эти наружные сети. Возможно ли такое???Алексей
Возможно, если Вы проявите стойкость (иначе не скажешь) в решении вопроса о границе балансовой принадлежности.
Можно ли не подписывать акт приёма передачи с ДУК, включающий в себя наружные сети?
Не можно не подписывать, а не нужно подписывать. Иначе наружные сети будут Ваши.
Добрый день, Алексей.
Вопрос о границе эксплуатационной ответственности может решаться 2 способами: 1) в силу нормативно-правового регулирования и 2) по соглашению сторон.
В силу нормативно-правового регулирования границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
По соглашению сторон границей эксплуатационной ответственности может являться иное место, т.е. не место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
8. <...> Границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Как я понимаю, границей эксплуатационной ответственности как раз и было пресловутое «иное место», поэтому в ответственность входило содержание наружных сетей с границами, которые вы указали.
Теперь стоит вопрос, как исключить ненужную вам ответственность. Исключить ее можно, заключив соглашение с ресурсоснабжающей организацией соглашение на других условиях.
Можно ли не подписывать акт приёма передачи с ДУК, включающий в себя наружные сети?Екатерина Довгопол
Данный акт можно и не подписывать, но есть большая вероятность, что ДУК может подать иск об обязании подписать акт именно в той редакции, в которой акт подписан с РСО.
Если же акт всё же нужно подписать такой акт, таким образом взяв всё это на балансовую ответственность ТСЖ — то возможно ли всё равно возложить эксплуатационную ответственность на ресурсоснабжающие организации?Екатерина Довгопол
Вы либо подписываете акт в той редакции, в которой он есть сейчас, либо не подписываете акт, но, как я уже отвечала, есть вероятность, что будет подан иск об обязании подписать акт в невыгодной вам редакции, а суд с большой долей вероятности иск удовлетворит. Дело еще усложняется тем, что при неподписании акта в прежней редакции эксплуатационная ответственность как бы «подвиснет», поскольку меняется сторона потребителя коммунальных услуг, а РСО останется прежней. Вот этим доводом, в частности, и будет руководствоваться суд.
Могу Вам подсказать следующее:
работаю в электросетевой компании в Ростовской области. Сейчас в массовом порядке организации, осуществляющие управление многоквартирными домами стали обращаться в суд с требованием о переносе границ балансовой принадлежности на стену многоквартирного дома. Несмотря на возражения сетевой организации (мол, уже подписаны акты разграничения балансовой принадлежности и нет оснований для их изменения) суды становятся на защиту потребителей и переносят им границу балансовой принадлежности на стену дома. Вы можете посмотреть на сайте Высшего арбитражного суда уже решенные дела — А53-37649/2017; А53-27916/2017, а также последить за рассмотрением дела А53-7728/18 (оно, полагаю, также будет рассмотрено также в пользу потребителя...)
Процитирую некоторые выдержки из данных решений:
В части требований истца о внесении изменений в акт разграничения балансовой
принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон составленный
между товариществом собственников жилья «Согласия, 25а» и ГП РО «Донэнерго», суд
отмечает следующее.
Частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам
помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и
ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-
техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри
помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв.
Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (далее — Правила N 491) в состав
общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из
вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и
управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии,
этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования,
электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной
сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и
пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов
многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в
соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных)
приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования,
расположенного на этих сетях.
Из анализа приведенных норм права следует, что электросети, обеспечивающие не
только внутридомовую систему электроснабжения, но и систему за ее пределами, по
общему правилу, не могут быть включены в состав общего имущества граждан,
проживающих в многоквартирном доме.
В п. 8 Правил N 491 указано, что внешней границей электросетей, входящих в
состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является
внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной
ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета
соответствующего коммунального ресурса, является место соединения коллективного
(общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в
многоквартирный дом.
По смыслу приведенных норм права, граница балансовой принадлежности, по
общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого многоквартирного дома, а
граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, — по
границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права
относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы
незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество
не принадлежит.
6 10497_4374121
Таким образом, по общему правилу, точка поставки энергоресурсов в
многоквартирный дом должна находится на внешней стене многоквартирного дома в
месте соединения внутридомовой системы электроснабжения с внешними сетями.
При таких обстоятельствах исковые требования в части внесения изменений в акт
разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной
ответственности сторон составленный между товариществом собственников жилья
«Согласия, 25а» и ГП РО «Донэнерго» 25.01.2006, определив, что граница балансовой
принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности товарищества
собственников жилья «Согласия, 25а» устанавливается по внешней границе стены
многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, 25а,
подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в
пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в
связи с чем судебные расходы в размере 6000 рублей относятся судом на акционерное
общество «Донэнерго».
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Внести изменения в акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и
эксплуатационной ответственности сторон составленный между товариществом
собственников жилья «Согласия, 25а» и ГП РО «Донэнерго» 25.01.2006, определив, что
граница балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной
ответственности товарищества собственников жилья «Согласия, 25а» устанавливается по
внешней границе стены многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-
Дону, ул. Согласия, 25а.
В удовлетворении исковых требований к публичному акционерному обществу
«ТНС энерго Ростов-на-Дону» (ИНН 6168002922, ОГРН 1056164000023) отказать.
Взыскать с акционерного общества «Донэнерго» (ОГРН 1076163010890, ИНН
6163089292) в пользу товарищества собственников жилья «Согласия, 25а» (ОГРН
1056164104578, ИНН 6164236140) расходы по уплате государственной пошлины в
размере 6000 рублей.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении
месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае
подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в
законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной
инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты
принятия решения, через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном
порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты
вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии,
что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или
суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи
апелляционной жалобы.
Здравствуйте, Алексей!
В первую очередь нужно понять, планировалось ли изначально застройщиком строительство внешних сетей и было это строительство учтено в договоре долевого участия и/или в проектной декларации.
Только в случае, если строительство внешних сетей планировалось изначально и было включено в проектную декларацию и/или договор долевого участия, можно говорить о том, что собственниками данных внешних сетей являются собственники помещений в доме, которым данные сети и были переданы вместе с передачей помещений (факт передачи внешних сетей на обслуживание ДУКу, на самом деле, решающего значения не имеет).
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в последней редакции):
объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
В предыдущих редакция Закона 214-ФЗ определение объекта долевого строительства было, кстати, более широкое (хотя это особой роли не играет):
объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства...
С большей долей вероятности могу предположить, что строительство внешних сетей не было включено в проектную декларацию и/или договор долевого участия. То есть строился просто многоквартирный дом, внешней границей сетей которого в соответствии с упомянутым пунктом 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, является внешняя граница стены дома. Поэтому, как я уже упомянул, в таком случае факт передачи ДУКу от застройщика внешних сетей на обслуживание не имеет значения, поскольку застройщик создавал эти сети не в рамках договоров долевого участия, и в данном случае застройщик продолжает являться собственником внешних сетей.
Если же все-таки строительство внешних сетей было включено в проектную декларацию и/или договор долевого участия (в чем я сомневаюсь), то в этом случае выходом может быть отказ собственника от права собственности на основании ст.236 ГК РФ (с последующей передачей внешних сетей муниципалитету и впоследствии в итоге тем же ресурсоснабжающим организациям). Это путь, конечно, длинный, но он вполне реализуем.
В договоре долевого участия и в проектной декларации про внешние сети ничего нет, но есть упоминание в акте приема-передачи квартиры «и долю в праве общей долевой собственности на системы коммунальной инженерной инфраструктуры».
Кроме того проектная (рабочая) документация по строительству дома включает в себя проекты по наружным сетям, поэтому уверен, что при необходимости застройщик предоставит необходимые финансовые документы, говорящие о том, что сети построены на деньги дольщиков.
Кроме того, после завершения строительства застройщик сообщил в Администрацию, что берёт обязательства по обслуживанию наружных сетей на себя. Далее это обязательство он передал в ДУК.
Поэтому вопрос — при ситуации, что эти наружные сети в собственности жильцов, а эксплуатационная ответственность зафиксирована за ДУК — можно ли пытаться отказаться новому ТСЖ от этой ответственности?
Или при таком раскладе любой суд обяжет ТСЖ взять на себя эксплуатационную ответственность?
Тут вопрос не в том, что внешние сети построены с использованием средств дольщиков, а в том, заказывали дольщики строительство внешних сетей при заключении договоров долевого участия. При заключении ДДУ дольщики руководствуются именно проектной декларацией, а не проектом, который разрабатывается позднее. Поэтому тот факт, что в проекте есть наружные сети, не говорит о том, что эти сети были заказаны при заключении ДДУ. Застройщик теоретически мог и еще что-нибудь «левое» построить, используя деньги дольщиков, но это вовсе не означает, что все, что все, что он построил, станет собственностью дольщиков после передачи помещений.
То, что застройщик сообщил в администрацию или передал обязательства в ДУК, не имеет отношения к договорным отношениям дольщика и застройщика.
Не думаю, что подадут в суд иск об обязании подписать акт об установлении границ в их редакции, т.к. знают, что не правы. Здесь просто с их стороны попытка переложить границу ответственности на других, в частности ТСЖ. Надо отстоять и не поддаться на всякие страшилки. И они отстанут. На собственном опыте убедился.