Возможно ли узаконить данную деятельность, оформив разделение данного здания?

Добрый день! Меня зовут Дмитрий. Вопрос у меня по оформлению использования земельного участка с находящимся на нём зданием, в котором расположены магазин и гараж.

Земельный участок находится в зоне индивидуальной жилой застройки, для которой предусмотрен условно разрешенный вид использования земельного участка - Объекты торгового назначения. Фактически на данном земельном участке расположено одно строение площадью 100 кв.м. - здание гаража с двумя воротами в котором функционирует СТО и шиномонтаж.

В 2017 году земконтролем выявлено нецелевое использование земельного участка. Выдано предписание об устранении нарушения и наложен административный штраф.

Обращались в Департамент градостроительства и архитектуры за получением разрешения на использование условно-разрешенного вида деятельности - объект торгового назначения (магазин шин и дисков), но получили отказ.

Само здание было построено как гараж, тоесть без оформления разрешения на строительство. по п.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства).

Это здание планируется использовать для магазина автошин и дисков и шиномонтажной мастерской. Но местная администрация категорически отрицает возможность размещения шиномонтажа в пределах города. Учитывая это можно согласиться на гараж вместо шиномонтажа.

Возможно ли узаконить данную деятельность оформив разделение этого здания на две части, в одной из которых будет размещаться магазин шин и дисков, а в другой - гараж?

(Что нужно делать? В каком порядке? И оформление каких документов необходимо в данном случае? Как выбрать нужные и действующие СНиПы, если они нужны? Обязательно ли оформление тех плана, и регистрация прав?)

Прошу прощения за не скромность, но короче не получается). Заранее благодарю!