Продаю квартиру за 3500000 руб, я владелец 3/4 доли, другой собственник владеет 1/4, просит за неё 1200000 руб, что можно сделать, чтобы принудить его удовлетвориться 1/4 стоимости (оценочная стоимость квартиры 3300000 руб). Спасибо.
Доброго дня! Считаю, что принудить продать 1/4 за меньшую стоимость нельзя, придется только договариваться, так как собственник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению, в том числе и продать выше рыночной стоимости:
ст. 421 ГК РФ:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Здравствуйте, Роман.
Судебная практика по этому вопросу меняется в сторону возможности выкупить долю собственника, которая незначительная, в судебном порядке.
Если у указанного собственника есть другое жилое помещение, то можно подать иск о выкупе доли в порядке статьи 252 ГК РФ, ссылаясь на незначительность его доли.
п.4 статьи 252 ГК РФ
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Если же у собственника нет другого жилого помещения, то Вы не сможете его обязать продать Вам долю.
С уважением! Г.А. Кураев
Роман, добрый день! В данном случае собственник доли вправе определять любую цену. В силу ст. 421 ГК о свободе договора как то принудить его к продаже его доли по иной цене не получится. Вариант с принудительным выкупом доли по рыночной цене актуален в случае, когда такая доля незначительна, но 1/4 незначительной назвать нельзя
Понятие незначительности оценочное и решается судом с учетом всех обстоятельств.
Если квартира 1 или 2-х комнатная, то 1/4 могут признать незначительной.
Сколько комнат в квартире?
У собственника есть другое жилое помещение в собственности? Он живет в этой квартире или в другой?
В принципе тут зависит от конкретных обстоятельств, в первую очередь от площади квартиры, в судебной практике встречаются все таки примеры когда 1/4 доли может быть признана незначительной, например из
Определения Конституционного Суда РФ от 27.06.2017 N 1378-О видно что заявитель обладая 1/4 проиграл судебный спор с остальными собственниками, номер дела к сожалению не указан
Решением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, были удовлетворены требования обладателей долей в праве собственности на жилое помещение, в совокупности составляющих 3/4, к гражданину Е.В. Рыжову о признании принадлежащей ему 1/4 доли в праве собственности на данное жилое помещение незначительной, выплате Е.В. Рыжову за нее денежной компенсации, признании права истцов на 1/4 долю в праве собственности на жилое помещение.
т.е. в принципе возможно решить вопрос с выкупом доли по рыночной цене в судебном порядке при таком соотношении
Добрый день, Роман.
что можно сделать, чтобы принудить его удовлетвориться 1/4 стоимости (оценочная стоимость квартиры 3300000 руб). Спасибо.Роман
Принудить Вы его никак не сможете. Человек вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Хочет за 100 руб. продает, хочет — за 100 млн. руб., либо вообще не продает.
Единственный вариант — Вы сами можете попробовать выкупить его 1/4 долю в принудительном судебном порядке по рыночной стоимости (при наличии к этому оснований) в порядке части 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (часть 2 статьи 247 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 ГК РФ).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (часть 3 статьи 252 ГК РФ).
В силу части 4 статьи 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С уважением.
Здравствуйте. Согласно ч.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса, а именно при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
другой собственник владеет 1/4, просит за неё 1200000 рубРоман
У кого это он просит, если Вы продаёте квартиру по оценочной стоимости? Его доля равна 875000 рублей. Если он хочет получить 1200000 руб., значит Вам придётся отдать свои. Выходит так. Вот и спросите его, не много ли он хочет? Вам, двоим долевым собственникам надо поделить деньги, полученные от продажи квартиры. Сделать это можно, дав покупателю свой счёт в банке для зачисления 2425000 рублей как стоимости 3/4 долей. Остальная сумма другому собственнику. Если он заупрямится, то предупредите его, что продажи квартиры в целом не будет, т.к. согласно ч.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Соглашения между Вами не достигается, поэтому продажа невозможна. После этого поставьте в известность собственника о своём намерении продать свою долю, для чего известите об этом его в письменной форме. Не согласится купить у Вас долю, продавайте любому постороннему лицу. В настоящее время покупатели на долю находятся и создают такие условия, что им продают уже по ими предложенной цене. Такие случаи имеют место. Примерно так побеседуйте с своим соседом по собственности. Надо в рамках приличия себя вести. Где Вы ему возьмёте 375000 руб.? не из своих же ему отдавать. Поступите примерно так. Он согласится.
Но ведь, это же шантаж.
Это не шантаж, это торг. Состава преступления в его действиях нет.