Собственник 1/4 доли квартиры просит завышенную стоимость

Доброго дня! Считаю, что принудить продать 1/4 за меньшую стоимость нельзя, придется только договариваться, так как собственник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению, в том числе и продать выше рыночной стоимости:

ст. 421 ГК РФ:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Здравствуйте,  Роман.

Судебная практика по этому вопросу меняется в сторону возможности выкупить долю собственника, которая незначительная, в судебном порядке.

Если у указанного собственника есть другое жилое помещение, то можно подать иск о выкупе доли в порядке статьи 252 ГК РФ, ссылаясь на незначительность его доли.

п.4 статьи 252 ГК РФ

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Если же у собственника нет другого жилого помещения, то Вы не сможете его обязать продать Вам долю.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Роман, добрый день! В данном случае собственник доли вправе определять любую цену. В силу ст. 421 ГК о свободе договора как то принудить его к продаже его доли по иной цене не получится. Вариант с принудительным выкупом доли по рыночной цене актуален в случае, когда такая доля незначительна, но 1/4 незначительной назвать нельзя

Добрый день, Роман. 

что можно сделать, чтобы принудить его удовлетвориться 1/4 стоимости (оценочная стоимость квартиры 3300000 руб). Спасибо.

Роман

Принудить Вы его никак не сможете. Человек вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Хочет за 100 руб. продает, хочет — за 100 млн. руб., либо вообще не продает. 

Единственный вариант — Вы сами можете попробовать выкупить его 1/4 долю в принудительном судебном порядке по рыночной стоимости (при наличии к этому оснований) в порядке части 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (часть 2 статьи 247 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 ГК РФ).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (часть 3 статьи 252 ГК РФ).
В силу части 4 статьи 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С уважением. 

Здравствуйте. Согласно ч.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса, а именно при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

другой собственник владеет 1/4, просит за неё 1200000 руб

Роман

У кого это он просит, если Вы продаёте квартиру по оценочной стоимости? Его доля равна 875000 рублей. Если он хочет получить 1200000 руб., значит Вам придётся отдать свои. Выходит так. Вот и спросите его, не много ли он хочет? Вам, двоим долевым собственникам надо поделить деньги, полученные от продажи квартиры. Сделать это можно, дав покупателю свой счёт в банке для зачисления 2425000 рублей как стоимости 3/4 долей. Остальная сумма другому собственнику. Если он заупрямится, то предупредите его, что продажи квартиры в целом не будет, т.к. согласно ч.1 ст.246 ГК РФ  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Соглашения между Вами не достигается, поэтому продажа невозможна. После этого поставьте в известность собственника о своём намерении продать свою долю, для чего известите об этом его в письменной форме. Не согласится купить у Вас долю, продавайте любому постороннему лицу. В настоящее время покупатели на долю находятся и создают такие условия, что им продают уже по ими предложенной цене. Такие случаи имеют место. Примерно так побеседуйте с своим соседом по собственности. Надо в рамках приличия себя вести. Где Вы ему возьмёте 375000 руб.? не из своих же ему отдавать. Поступите примерно так. Он согласится.