Вопрос по старым документам на квартиру

Доброго дня!

Соответственно квартира и право собственности не зарегистрированы в росреестре. Вопрос- обязательно ли продавцу перед продажей регистрировать право собственности? и еще момент- квартира покупается в ипотеку. Примет ли такие документы банк?

Алексей

Момент с ипотекой как раз самый важный в данной ситуации, так как правило банк требует наличие регистрации права в Росреестре на квартиру для совершения ипотечной сделки. На 1998 года право, скорее всего зарегистрировано в БТИ. Если для простой сделки, то возможна одновременная регистрация продавца с продаже Вам, как покупателю, но в случае с ипотекой потребуется предварительная регистрация в Росреестре.

Продавец один?

ст. 550 ГК РФ: 

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Алексей, здравствуйте. Если право на квартиру зарегистрировано в порядке, действующем на момент её приобретения, то оно приравнивается к записи в ЕГРН и считается ранее возникшим. Хорошо бы посмотреть правоустанавливающий документ. Если это ранее возникшее право, то для продажи предварительно не надо регистрировать право в ЕГРН. При подаче документов на продажу сначала с продавца возьмут заявление о регистрации его права собственности и сразу же — заявление на переход права. Что касается банка, то это надо узнавать только в банке. Я так понимаю, у Вас ипотека в силу закона (то есть покупка с использованием кредитных средств). Вполне возможно, что регистрация права в ЕГРН не требуется для банка. Обычно они требуют регистрацию, когда квартира передается в залог на основании договора ипотеки.

Здравствуйте, Алексей!

У документов, выданных до 1999 года, юридическая сила такая же, что и у документов, выдаваемых сейчас (см. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
 
1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Добрый день, Алексей!

Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ по состоянию на сегодняшний день не обязывает Вас производить замену «старых» документов. Необходимости тратить время, а также деньги — отсутствует. Банк также обязан принять документы для выдачи ипотечного кредита своему заемщику. Таким образом, судя по описанию Вашего вопроса каких-либо препятствий для совершения сделки по купле-продаже квартиры — не имеется, но при условии, если Вы произведете регистрацию права собственности. Согласно ГК РФ возможен переход только зарегистрированного ранее права собственности в Управлении Росреестра, кадастра и картографии Вашего региона. Все сделки с недвижимостью совершаются по месту нахождения квартиры. Кроме того, Вы можете сделать все в одно время: в день обращения в Росреестр подать свои документы на регистрацию, и одновременно, произвести дальнейшую куплю-продажу, тем самым выиграв время.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Здравствуйте Алексей!  Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

«О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено признание ранее возникших прав на ранее учтенные объекты.  Заключая договор в отсутствии ипотеки  регистрация в Росреестре не требуется.При ипотеке, на практике банком запрашиваются сведения о регистрации в Росреестре, в связи с чем возможны сложности по позиции банка. Таким образом, законодательных ограничений нет, и при регистрации договора должны зарегистрировать как ранее возникшие права, так и переход права. 

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Доброго времени, Алексей!

Дополню консультацию коллег…

оформлены до 31 января 1998 года. Соответственно квартира и право собственности не зарегистрированы

Алексей

такой договор подлежал обязательной регистрации в органах БТИ или в администрации (если сельская местность)...

Соответственно если на договоре имеется штамп БТИ о регистрации права собственности, то данное право можно считать ранее возникшим, государство признает такие права как равные зарегистрированным в ЕГРН...

обязательно ли продавцу перед продажей регистрировать право собственности

Алексей

Да, обязательно, но данное заявление о государственной регистрации права собственности будет принято специалистами МФЦ одновременно при подачи заявления о переходе права собственности на объект… Т.е. в ЕГРН сначало будет зарегистрировано право собственности продавца, затем его право будет погашено и зарегистрировано право покупателя...

Регистрация права собственности продавца осуществляется в данном случае без взимания госпошлины...

и еще момент- квартира покупается в ипотеку. Примет ли такие документы банк?

Алексей

У Вас будет ипотека в силу закона, поскольку привлечены кредитные средства… Требовать подтверждения права продавца в ЕГРН банк не вправе… Отказать так же не вправе… В данном случае залог для банка будет дополнительной обеспечительной мерой к возврату кредита… Т.е. в данном случае для банка это дополнительные гарантии, а не единственные, как например в случае с ипотекой в силу договора… Если вдруг кредитный инспектор будет препятствовать Вам в данном вопросе, обращайтесь к руководителю отделения...

Алексей, если остались вопросы с радостью готова ответить на них…

С наилучшими пожеланиями и уважением, Алина Пучко.