Возврат денежных средств (предоплата) за земельный участок

Question

Помогите понять смогу ли я вернуть деньги через суд и на что стоит надавить при досудебных переговорах, как лучше вести переговоры с продавцом. Стоит ли записывать телефонный разговор? Ситуация: Хотел приобрести участок, дошло практически до регистрации сделки в росреестре, но в последний момент решили отказаться. Я оплатил продавцу 25% от цены участка (часть налом, есть расписка в получении, часть перевел на карту - значит есть чек из банка, доказать факт получения денег смогу). Итак, я звоню ему и сообщаю об отмене сделки, прошу его вернуть мне деньги и предлагаю ему оплатить неустойку в 20-30 тысяч, но он настаивает на 80 тысячах, что считаю слишком много. Это 10% от стоимости участка, аргументирует тем что очень долго тянулсь - с декабря 2017 вели переговоры, несколько раз выезжали на место, это 150 км от Москвы. При получении предоплаты продавец написал мне расписку (см. файл), в ней есть ссылка на договор купли-продажи. НО! у него нет ни одного экземпляра подписанного с моей стороны. То есть доказать фактически что ДКП был заключен он не может. Все экземпляры у меня - так получилось что он не забрал их при подписании.

Александр Дрожевников · Answer

Добрый день, Сергей. Если как Вы пишите договор не подписан, то никакой неустойки Вы платить не должны. Более того, платить придётся ему за пользование Вашими денежными средствами: Статья 395 ГК РФ Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. А сами уплаченные деньги можно взыскивать с него как неосновательное обогащение: Статья 1102 ГК РФ Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Дмитрий Квон · Answer

Сергей, здравствуйте! Можете выложить договор? У него нет ни одного экземпляра подписанного с моей стороны. То есть доказать фактически что ДКП был заключен он не может Есть ли у Вас переписка? Электронная по условиям договора?

Андрей Власов · Answer

Сергей, добрый день! Если передача указанных денежных средств не оформлялась как задаток то продавец, если договором /соглашением не определены последствия отказа от заключения договора в виде штрафа/неустойки, должен вернуть указанные денежные средства. В случае если это не будет сделано — обращайтесь в суд с иском об истребовании денежных средств как неосновательного обогащения на основании ст. 1102 ГК ст. 380 ГК 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком , в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Дмитрий Савин · Answer

Добрый день! В дополнение к коллегам, хотел бы обратить внимание, что индивидуальные признаки земельного участка (кадастровый номер. адрес, площадь), который вы планировали приобрести в расписке не указан, как не указано, и то что средства передаются в качестве задатка. Требования ст.445 ГК РФ в вашем случае не могут применяться в части обязанности заключить договор. Соответственно Ваше предложение для продавца является актом доброй воли, в противном случае вся сумма может быть взыскана с продавца как неосновательное обогащение, как и указывают коллеги. Пример из судебной практики по схожим обстоятельствам: Кассационное определение Дело № 33-195/2011 Ульяновского областного суда: http://uloblsud.ru/index.php?o... Как усматривается из материалов дела, в расписке от 26 июня 2010 года стороны определили, что истец передает ответчику денежные средства в размере 100 000 рублей не как задаток, а в качестве аванса как средство платежа в счет оплаты договора купли-продажи земельного участка. Как указано выше, стороны сделку купли-продажи земельного участка между собой не заключили. В связи с этим довод жалобы о том, что между сторонами существует обязательство заключить сделку, подлежит отклонению, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права. При этом суд первой инстанции обоснованно не признал расписку от 26 июня 2010 года как предварительный договор купли-продажи, поскольку в ней не содержатся существенные условия такого договора: срок заключения основного договора; индивидуальные признаки земельного участка, в отношении которого должен быть заключен основной договор и др.