Можно ли покупать квартиру с двумя кадастровыми номерами и подаренную продавцу "в простой письменной форме"?

Question

Здравствуйте! Планировали приобрести квартиру в Ставропольском крае. Договор купли-продажи составили сами на основании надежного договора, который использовался солидным агентством в другом городе. Т.к. в последнее время стало значительно проще оформлять и регистрировать подобные сделки через МФЦ, то решили не прибегать к услугам посредников. Предварительную копию Договора передали продавцу для ознакомления. Данная копия находится в приложении к вопросу. Первоначально, данный текст договора продавцом был одобрен. Однако, за день до назначенной даты продавец сообщил о своем решении изменить некоторые пункты, что нас насторожило. Далее цитата из письма от продавца: "ПУНКТ 2: Указанная в пункте 1 настоящего договора квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора дарения, заключенного в простой письменной форме 10 февраля 2012 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 10 марта 2012 года, номер регистрации 26:26:26/123/2012-456. ПУНКТ 3: Цена указанной в п.1 квартиры по соглашению сторон установлена в сумме 3000000 рублей. Данная цена договорная и стороны берут на себя ответственность за правильность ее назначения. Указанная сумма полностью уплачена Покупателями в равных долях каждым Продавцу наличными деньгами до подписания настоящего договора купли-продажи. ПУНКТ 4 убираем. ПУНКТ 6: Покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем ее внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец. ПУНКТ 8 убираем." Конец цитаты. В первую очередь насторожила трактовка "на основании договора дарения, заключенного в простой письменной форме". К сожалению, мы еще не видели данного договора дарения, и понимаем, что составленный от руки пожилым человеком, без нотариуса, представляет собой различные риски для нас, как покупателей. Справки о психическом состоянии этого человека нам никто не предоставит. Во-вторых, насторожило, что продавец попросил изменить четко-сформулированные 3 и 4 пункты, где прописано, что, кому и сколько прилагается. И смутило то, что сумму отделили от предмета договора(квартиры) и разделили на несколько предложений. Не может ли это быть уловкой для возможной махинации? Наш оригинальный пункт не предусматривает разночтений, а у продавца выглядит как минимум странно. Признаться честно, мы не поняли в чем смысл данной правки. Мы решили не рисковать и заказали несколько справок-выписок из РосРеестра, чтобы сравнить с теми копиями документов, которые предоставил продавец. Выяснилось, что на данный адрес имеется два кадастровых номера с разными площадями (65.1 и 68), что нас шокировало. Поиск в Интернете дал нам еще больше поводов для переживаний. Планируем пойти в местную кадастровую палату и озадачить их, что с этим делать и почему у них дубль. Кстати, через тот же сервис выяснили, что в данном доме с десяток подобных дублей кадастровых. Пожалуйста, оцените оригинал договора, насколько опасны правки продавца и стоит ли ждать и заставлять его избавляться от дубля кадастрового до покупки нами квартиры? Не могут ли в теории они продать ее нам по одному кадастровому, а по-другому еще кому-нибудь (а сами, к примеру, слинять за границу)?

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Светлана и Артем! Полагаю, что пункт 2 продавец решил изменить в связи с тем, что именно так указано в выписке из ЕГРН: "… на основании договора дарения, заключенного в простой письменной форме..." Хотя это всего лишь предположение, Мотивы желания продавца изменить этот пункт могут быть самыми различными. В любом случае договор дарения не подлежит обязательному нотарильному удостоверению. Согласно ст. 163 Гражданского кодекса РФ: 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В силу ст. 574 ГК РФ: 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. То есть нотариальное удостоверение для договора дарения недвижимости не требуется. Закон такого требования не предъявляет.

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. 1. Сначала отвечу на вопрос о правках Продавца, не вижу в них ничего критичного и не очень понимаю само значение данных поправок. Договор стандартный. 2. Простая письменная форма договора дарения в 2012 году являлась законным способом его заключения. 3. На данный момент, наибольшей проблемой является наличие двух кадастровым номеров (с Ваших слов), тот номер, который указан в Вашем договоре не позволяет найти данный объект в единой базе ЕГРН. У Вас есть копии документов Продавца для ознакомления. Считаю, что отсутствие правового анализа документов Продавца может привести Покупателей к неприятным последствиям. Сейчас попробую найти данный объект в базе он-лайн. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна

Ольга Варапанова · Answer

ПУНКТ 2: Указанная в пункте 1 настоящего договора квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора дарения, заключенного в простой письменной форме 10 февраля 2012 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 10 марта 2012 года, номер регистрации 26:26:26/123/2012-456. Светлана и Артем Факт заключения договора дарения в простой письменной форме не существенен и каких-либо последствий не предполагает, поскольку: 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. (ст. 164 ГК РФ). Пункт этот никак не повлияет на Ваши права на квартиру и действительность самого договора дарения.

Павел Сидоров · Answer

Здравствуйте! Приведу для наглядности оригинальную и исправленную версию пунктов 2. Указанная в п. 1 настоящего договора квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании: Договора дарения от 10.02.2012 г., что подтверждается регистрационной записью 26:26:26/123/2012-456 от 10.03.2012г. «ПУНКТ 2: Указанная в пункте 1 настоящего договора квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора дарения, заключенного в простой письменной форме 10 февраля 2012 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 10 марта 2012 года, номер регистрации 26:26:26/123/2012-456. тут осуществлена конкретизация условий данного пункта, это обычная практика. 3. Стороны оценивают указанную квартиру а сумму в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей. ПУНКТ 3: Цена указанной в п.1 квартиры по соглашению сторон установлена в сумме 3000000 рублей. Данная цена договорная и стороны берут на себя ответственность за правильность ее назначения. Указанная сумма полностью уплачена Покупателями в равных долях каждым Продавцу наличными деньгами до подписания настоящего договора купли-продажи. То что указано на оплату равными долями, закономерно, ведь покупателей двое, и каждый из них имеет обязанность по оплате цены договора. А это условие до подписания настоящего договора купли-продажи. нежелательно. Фразу Данная цена договорная и стороны берут на себя ответственность за правильность ее назначения. лучше убрать, цена указанная в договоре — сама по себе договорная. 4. ПОКУПАТЕЛИ купили у ПРОДАВЦА указанную квартиру за сумму в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей, уплаченных ПРОДАВЦУ полностью до подписания настоящего договора. Стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. ПУНКТ 4 убираем. а чем продавец это аргументирует? Но в такой редакции пункт 4 действительно убираем, а вместо него, да и вообще надо объединить пункты 3 и 4, и изложение будет такое По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 3 000 000 (Три миллиона) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЕЙ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Краснодару, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает. 6. ПРОДАВЕЦ передал, а ПОКУПАТЕЛИ приняли отчуждаемую квартиру в том качественном и пригодном для проживания состоянии, какая она есть на день заключения настоящего договора. ПУНКТ 6: Покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем ее внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец. можно принять измененный пункт, только придётся очень тщательно исследовать квартиру на наличие скрытых дефектов и недостатков. ПУНКТ 8 убираем.» 8. После государственной регистрации права собственности, ПОКУПАТЕЛИ осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда не понятна логика продавца. Обычно формулируют эти условия приблизительно так " С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.… и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома." Ещё можно сделать такую формулировку «ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 (трёх) дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. , и передать ее ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро — и иным оборудованием и не обременённую задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст. 556 ГК РФ.» конечно некоторые приведенные условия у Вас в договоре уже есть, но тут важно условие, которое выделено подчеркиванием. 17. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры ПОКУПАТЕЛЯМ без каких-либо актов и дополнительных документов. С техническим состоянием квартиры ПОКУПАТЕЛИ ознакомлены и согласны. этот пункт подлежит коррекции только в том случае, если решите оплачивать цену договора после регистрации права собственности в Росреестре ( это желательно), и в таком случае нужно будет составлять акт приёма -передачи квартиры.