Проверка ИПОТЕЧНОГО договора

Нужно проверить договор на подводные камни, вообще — могу я его подписывать или не надо, чтобы потом избежать проблем, так как жизнь длинная, возможно придется его расторгнуть либо перекредитоваться или вообще продать недвижимость

Marina

Добрый вечер.

Договор стандартный и как правило банки не вносят изменения в условия договора, т.к. он у них шаблонный.

Застраховать себя от непредвиденных ситуация на ближайшие 10 лет Вы конечно не сможете, но у вас условиями договора предусмотрена обязанность страховать: 

4.1.7. риск причинения вреда жизни ЗАЁМЩИКА и потери трудоспособности ЗАЁМЩИКОМ в пользу КРЕДИТОРА на срок
действия Договора в страховой компании, отвечающей требованиям КРЕДИТОРА, что подтверждается положительным
результатом проведённой КРЕДИТОРОМ процедуры соответствия страховой организации в соответствии с действующим
у КРЕДИТОРА и размещённом на интернет сайте КРЕДИТОРА Положением об установлении соответствия страховых
организаций требованиям КРЕДИТОРА к страховым организациям и условиям предоставления страховой услуги
заёмщикам, заключив договоры (полисы) страхования, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан
КРЕДИТОР, и уплатив соответствующую плату за страхование;

Статья 819 ГК РФ Кредитный договор

1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Т.к. помещение не жилое, то Вы можете всегда его сдать и получать прибыль, которая также может идти на погашение кредитных обязательств.

Конечно банк не самый популярный, но если вы приняли решение брать именно в нем, то в целом договор стандартный, несущий в целом все условия предусмотренные законом.

Марина, добрый вечер!   согласно п. 3.1.4 у вас на 0,25% вырастает ставка по кредиту если вы выходите из программы коллективного страхования, коллективное страхование в ипотечных кредитах вообще уже не практикуемая крупными банками, там просто требование страхования предмеа залога (в силу закона) и жизни (от этого зависит % ставка). П. 3.3.3.1 — дает банку право безакцептного списания средств с ваших счетов (это важно если например есть в данном банке зарплатный счет)

п. 3.3.16 — порядок очередности соответствует ст. 319 ГК, но в п. 3.3.18 вы даете банку права направлять средства с любых ваших счетов на погашение пеней/штрафов

п. 4.1.15 — в случае расторжения договора ДДУ по любой причине в течение 5 раб. дней должны полностью вернуть кредит

п. 4.1.24 — в течение 2 раб дней предоставить банку оригинал договора ДДУ

п. 4.1.27 — не обременять предмет залога правами аренды, безвозмездного пользования, но такое ограничение в общем то противоречит ст. 29 ФЗ Об ипотеке и является ничтожным, т.е. е порождающим правовых последствий

1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использоватьэто имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

по поводу этого пункта можно написать заявление в управление Роспотребнадзора о возбуждении в отношении банка дела об адм. правонарушении п. ч 2 ст. 14.8 КоАП, как результат будет представление либо предписание об изменении условий договора

п. 4.4.1 — банк вправе требовать досрочного погашения при просрочке более чем в 30 дней

п. 5.3 — 0,1% на остаток задолженности ежедневно за нарушения, в тмо числе обязанности застраховать, предоставлять документы, подтверждающие отсутвие задолженности по налогам и коммуналке по данной квартире, вам тут скорее всего скажут что это стандартные условия, банк их не применяет, но исходя из условий договора сделать он это вправе

п. 6.9. — банк вправе переуступить права по договору иному лицу, в том числе без банковской лицензии

Марина Валерьевна, здравствуйте!

1. Брать ипотеку -это уже неправильно. Это постоянный стресс иметь долговые обязательства. Учитывая, что это ипотека, то Вам ежегодно придется нести расходы на страхование объекта недвижимости.

в 3.1. Договора прописана ставка 10.49% годовых до 2020 года с учетом предоставления закладной.  — Вообще средняя ставка в настоящее время.

3.1.1. на 1% увеличивается ставка, если не предоставлена закладная.

3.2. Важный момент... проценты по кредиту начисляются на остаток суммы долга. В случае просрочки оплаты на сумму просроченной задолженности не начисляются.Это очень хорошо. 

3.2.1 Период-процентный с 4 числа по 4 числа след. месяца.

3.3.  и далее пункты- указан порядок погашения задолженности. Фактически ежемесячно будут автоматически списываться средства в размере месячной оплаты, сумму Вы должны обеспечить.

Обратите внимание на 3.3.3.1, что в случае расторжения ДДУ и не предоставления залога банк может списывать средства со всех Ваших счетов.

Обратите внимание на 3.3.3.6.ДАТА поступления средств считается ДАТА СПИСАНИЯ средств

3.3.3.7 Заёмщик уплачивает в последний день процентного периода, т.е. до 4 числа.

Важным является 3.3.3.16 очередной погашения при просрочке как написано в ст. 319ГК РФ:

Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга.

НЕОБХОДИМО обратить на 3.4., т.е. досрочное погашение

3.4.2. Погашение будет при направлении ЗАЯВЛЕНИЯ о списании средств в большем размере. 

4.1.22 Уведомлять банк, если будете брать другие кредиты.

В общем стандартный договор.