Мена недвижимости: как правильно оформить сделку?

Добрый день

1) Квартира оформлена не нам меня, а на родственника. Дом будет оформляться на меня

Уже в этом случае никакой мены быть не может, поскольку договор мены предполагает встречное исполнение обязательств сторонами договора. Соответственно, такой договор возможен только со стороны родственника формально без вашего участия

Вы можете оформить дом на родственника с последующим дарением его вам, если достаточно ему доверяете

Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Статья 328. Встречное исполнение обязательства

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Собственник дома не хочет указывать в договоре полную стоимость

Такое условие нужно продавцу, а вам наоборот не нужно, поскольку ситуации могут быть разные, не исключено, что вы в последствии обнаружите недостатки дома либо по каким-то причинам захотите расторгнуть договор, то в таком случае ссылаться на фактически уплаченную сумму денег будет очень сложно

То есть варианта я вижу 2:

1) мена и приобретение права собственности родственником с последующим дарением вам

2) Обыкновенная купля-продажа

1) Квартира оформлена не нам меня, а на родственника. Дом будет оформляться на меня

Виталий

Виталий, добрый день! как вариант если родственник близкий пусть дарит квартиру либо вам, либо через близкого родственника чтобы не было налога у одаряемого, в силу ст. 217 НК дарение недвижимости между близкими родственниками и членами семьи не подлежит налогообложению. Дальше уже собственник квартиры заключает договор мены. При этом если нынешний собственник владеет квартирой более 3/5 лет (зависит от того, когда и на каком основании приобретена) при мене (а в целях НДФЛ мена это две сделки купли-продажи) он не будет платить налог и дарение можно совершить уже после регистрации прав по договору мены, стоимость Вы можете указывать любую, но если по дому определена кадастровая стоимость налог будет не от цены в договоре определяться а от 70% кадастровой стоимости дома в силу ч. 5 ст. 217.1 НК поэтому есть ли там смысл занижать цену еще вопрос. С собтвенником дома, можно заключить предварительный договор и дать задаток чтобы не отказался пока и если вы будете передаривать квартиру (если у нынешнего собственника срок владения меньше 3/5 лет), если владелец дома откажется задаток должен будет вернуть в двойном размере

1) Квартира оформлена не нам меня, а на родственника. Дом будет оформляться на меня

Виталий

Здравствуйте. В принципе варианта два - 

1. Родственник, если он близкий, дарит Вам квартиру (тогда не возникает у Вас обязанности по уплате НДФЛ) и Вы от себя производите мену, которая по сути является двумя договорами купли-продажи и пользуетесь имущественными налоговыми вычетами на 1 млн при продаже и 2 млн при покупке.

2. Родственник продает квартиру покупателю, уступает Вам право требования с него денежных средств по договору, а Вы покупаете у него дом и соответственно зачитываете взаимные требования.

ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Что касается второго вопроса:

2) Собственник дома не хочет указывать в договоре полную стоимость, чтобы не платить налог (дом зарегистрирован пару месяцев назад, строился им с нуля, чеки на строительство не сохранились, т.е. ему придется уплачивать налог с 12 млн руб).

Виталий

то поскольку сумма весьма велика, я бы не рекомендовал использовать вариант с неуказанием полной стоимости. Это просто опасно. Кроме того, как я понимаю, земельный участок тоже продается, а значит в продаже два объекта. Причем поскольку скорее всего участком он владеет существенно дольше, то основную сумму можно перенести на участок. 

Сам дом окажется по стоимости меньше и еще продавец может вычесть миллион. в результате сумма налога окажется существенно меньше. 

Добрый день Виталий.

Как грамотно оформить сделку в данной ситуации с минимальными рисками?

Виталий

минимальные риски это не платить налог и оформить все документально.

Вы можете заключить договор мены.

Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

При этом можно в Договоре указать условие  что

Дом будет оформляться на меня

Виталий

ГК РФ

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре Вы можете прописать Все Ваши условия. И то что квартира оформлена не на Вас это не важно. В сделке будет участвовать три стороны.

Вы, покупатель и тот на кого зарегистрирована квартира которая пойдет в счет оплаты загородного дома. Это важно поскольку собственник имущества должен участвовать в сделке.

По поводу того что бы не указывать реальную стоимость недвижимости можно поступить так.

В договоре указать одну сумму, а на оставшуюся часть покупатель пишет расписку в том что Вы должны… сумму и акт приема — передачи денег (обязательно). Иначе при желании расписка может быть оспорена по безденежности. Конечно нужно допускать как можно меньше свидетелей к такой сделке.

Но нужно иметь ввиду что в договоре все-таки желательно указать  приблизительно рыночную стоимость дома, что бы в случае претензий   налоговой можно было обосновать стоимость недвижимости.

ЭТО ВАЖНО!!!

Я пишу рыночную стоимость потому что реальная как правило больше рыночной.