Смена ВРИ (лпх на полевом) на иной ВРИ

Question

Добрый день! Ситуация такая, есть участок ЛПХ за границей населенного пункта. Земля в аренде на 49 лет и в пользовании КФХ. Стройка капитальных сооружений и зданий запрещена. Необходимо перевести этот ВРИ земельного участка на другой ВРИ, который может владеть гражданин (не КФХ, т.к. приходится пенсионные отчисления и хочу закрыть его) и может на нем строить капиталку и оформлять в собственность. Собственно есть вопросы: 1. Какой ВРИ земельных участков за границей населенного пункта может владеть гражданин, кроме ЛПХ на полевом участке. На пример: - ВРИ 1.0 сельхоз использование которое включает в себя все ВРИ и позволяет строить. - Или животноводство 1.7 на участках сельхоз назначения (СХН) вроде как строить можно. - Как вариант еще ВРИ рекреация 5.3 «Охота и рыбалка» - «Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы» Тут вроде как написано, что дом строить могу. Или лучше особо охраняемыми территориями не связываться, а то не разрешат строится или просто отберут? 2. В случае, если у КФХ, есть в аренде земельный участок ЛПХ, будет ли это считается надлежащим использованием, если сельхоз земля используется как сельхоз? 3. Есть ли положительная судебная практика по смене ВРИ в пределах одной категории 1.00-1.18 (на руках есть письма от Росреестра и МЭРа, где они говорят, что возможно смена ВРИ в переделах категории сельхоз использования, но местная власть говорит что письма «ни о чем», поэтому практику надо показать им). 4. Возможно есть варианты смены ВРИ лпх на иной? 5. От имени кого проще (или не откажут) обратится за сменой ВРИ от имени КФХ или сделать уступку гражданам и они подадут ходатайство? P.S. Местная власть не мешает и идет навстречу предлагает два варианта: 1. Через правительство области сменить категорию на земли промышленного назначения, как понял это 6.0. Но это не подходит т.к. из категории 6.0. подходит наверное Пищевая промышленность, но там цеха строить надо и скорее надо быть ИП или ОООшку открывать. 2. Идти получать в архитектурном отделе проект, а в бти получить отказ и идти через суд узаконивать. Но тут я думаю признают самостроем. Готов дать уточнения.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Александр! Здравствуйте! Вопрос не прост, так как есть некоторые «нестыковки» между ЗК РФ и федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Немного непонятно и чего Вы точно хотите? Т.е. итоговая цель? С одной стороны (ст.ст.84,85 ЗК РФ) территориальные зоны устанавливаются только для земель населенных пунктов. Назначение земель с/х назначения (именно как категории) четко указано в ст.ст.78,79 ЗК РФ, Законе №101-ФЗ. Так, согласно ст.78 ЗК РФ Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 02.07.2013 N 148-ФЗ) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ) хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ) общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов. 2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ) 3. Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (п. 3 введен Федеральным законом от 24.07.2009 N 209-ФЗ; в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 206-ФЗ) 4. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства. Т.е. если у Вас земли с/х назначения, то Вы и праве использовать такие земли согласно ст.78 ЗК РФ. Поэтому Вам надо скорее изменять категорию ЗУ (или земли населенных пунктов или земли промышленности ...) и вот далее уже определяться с ВРИ ЗУ. Но опять же, что Вы точно хотите?

Альфия Сайфуллина · Answer

Здравствуйте, Александр. Изменение категории вашей земли с «земли сельхозназначения» на «земли населенных пунктов» возможно в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Так, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением черты населенных пунктов. Порядок подачи заявления также предусмотрен указанным законом о переводе земель в статьях 2 и 3. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются: 1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации; 2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы: 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей — физических лиц); 2.1) выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей — юридических лиц); 3) выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка; Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. 2. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если: 1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо; 2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки: 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации; 2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В любом случае начинать эту длительную и сложную процедуру необходимо с органа местного самоуправления, обычно это администрация муниципального района, на территории которого находится ваш земельный участок.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Александр. 1. Какой ВРИ земельных участков за границей населенного пункта может владеть гражданин, кроме ЛПХ на полевом участке. На пример: — ВРИ 1.0 сельхоз использование которое включает в себя все ВРИ и позволяет строить. Это самый лучший вариант, так как, как Вы и указали, они включают все ВРИ и предусматривают строительство соответствующих зданий. 2. В случае, если у КФХ, есть в аренде земельный участок ЛПХ, будет ли это считается надлежащим использованием, если сельхоз земля используется как сельхоз? Более чем, так как критерием административного правонарушения как раз является использование ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения не по назначению, т.е. не для сельскохозяйственного производства. 4. Возможно есть варианты смены ВРИ лпх на иной? Да. Так как на данный момент изменение ВРИ на ЗУ, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, не урегулировано, обычно (по крайней мере по Саратовской области) пользуются аналогией предусмотренной п.п. 3 п. 1 ст. 4 от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний. Указанные общественные обсуждения или публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3, 4, 7 — 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований. В случае, если до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации один вид разрешенного использования объекта капитального строительства был изменен на другой вид такого использования в соответствии с законодательством, действовавшим на момент изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению; 5. От имени кого проще (или не откажут) обратится за сменой ВРИ от имени КФХ или сделать уступку гражданам и они подадут ходатайство? Считаю, что без разницы кто подаст заявление.