Согласование перепланировки (присоединение балкона и отказ УК)

Question

Возникла следующая ситуация с перепланировкой квартиры. Подготовлен дизайн проект, по перепланировке и реконструкции квартиры в новостройке. Дом монолит, фасадные стены - не несущие. В квартире находятся два балкона, площадью 3 квм и 7 квм. По проекту предполагается объединение одного балкона с комнатой полностью, а второй балкон делится на две части перегородкой из ПГП, одна часть объединяется с комнатой, вторая часть остается изолированной, с охранением обязательного простенка 120 см по пожарным нормам. Планы помещения до и после - прилагаю. Проект разработан в областном БТИ, приведены теплотехнические расчеты и заключение о том, что планируемые работы не нарушают законодательства и СНИПов. Проект СОГЛАСОВАН в Администрации города и выдано разрешение на проведение перепланировку. Вопрос в следующем. При попытке согласования проекта в управляющей компании получен отказ на основании нарушения 261 ФЗ "Об энергосбережении..." и нарушении пожарных норм. Далее указано, так как площадь квартиры увеличится, то это будет противоречить проектной документации и такие работы должны регулироваться нормами ст 52 ГрК РФ. То есть весь вопрос упирается в объединение лоджий. Проект действительно предполагает увеличение общей площади. В БТИ и Администрации получена информация, что просто будет впоследствии выпущен новый техпаспорт помещения, что повлечет за собою увеличение квартплаты. не более. Хочется понять следующие вещи: 1. Какова реальная роль УК в процессе согласования перепланировки и переустройства. 2. Какие проблемы возникнут в связи с отказом УК согласовывать проект, подготовленный БТИ МО и согласованный с Администрацией города. P.S. Физически объединение на данный момент не произведено, возводятся межкомнатные перегородки.

Татьяна Гусева · Answer

Здравствуйте, Алексей. Разрешение на перепланировку вам предоставлено. Администрация не может согласовать перепланировку, нарушающую СНиПы, СанПиНы и права других лиц. Не поняла, зачем вам согласовывать проект с администрацией, если разрешение на перепланировку уже получено? Обычно, разрешению на перепланировку предшествует согласование перепланировки с заинтересованными органами и службами. И только в результате согласования выдается разрешение. Согласование с УК требуется в связи с тем, что УК — посредник между ресурсоснабжающими организациями и собственниками квартир, отвечает за соблюдение норм предоставления коммунальных услуг. При увеличении теплопотребления другие квартиры могут хуже отапливаться. Ответственность за качество отопления лежит на УК. Однако отказ УК может быть преодолен в судебном порядке. Изменение жилплощади не является препятствием для перепланировки.В ее ходе квартира может как увеличиться, так и уменьшиться в площади. Это не нарушение, и исправляется очень просто. После перепланировки заказывается техдокументация для внесения изменений в кадастровый учет и вносятся изменения площади в запись ЕГРП. Что касается отопления, если перепланировка предполагает перенос или изменение площади, конфигурации системы отопления, необходим проект на перепланировку теплосетей и согласование проекта с городской теплоснабжающей организацией, которой также придется сдавать результат перепланировки. Как правило, теплоснабжающая организация и требует согласования с УК. Кроме того, вынос батареи отопления на лоджию противоречит законодателсьтву и не может быть согласован.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Вообще на мой взгляд само согласование проекта с УК выглядит довольно странно. УК не наделены функциями согласования, а тем более выдачи разрешений на перепланировку и переустройство, при это они вправе контролировать ход ремонтных работ, обеспечивая правильную эксплуатацию общедомовых инженерных систем, несущих и ограждающих конструкций дома. Если УК считает, что разрешение на перепланировку выдано с нарушением закона, то именно она может обратиться с требованием в суд об отмене выданного разрешения. И именно суд будет рассматривать аргументы УК. В состав приемочной комиссии представители УК включаются в случаях, когда переустройство прямо затрагивает общедомовое имущество (например, выполняется отдельный вход или часть общего имущества передается одному из собственников). В соответствии с п.17 Постановления Правительства Москвы №840 от 26.12.2012 года Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме в соответствии с решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме осуществляется на основании заявления (запроса) физического лица, индивидуального предпринимателя и юридического лица, представленного в период действия указанного решения в соответствии с административным регламентом. В состав приемочной комиссии включаются представители: — Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии); — заявителя; — проектной организации; — исполнителя (производителя работ); — управляющей многоквартирным домом организации ( в случае если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме связаны с затрагиванием общедомового имущества ). Понятие «затрагивание общедомового имущества», использованное в Постановлении Правительства Москвы довольно невнятное. С одной стороны, балконная плита и наружное ограждение балкона являются общедомовым имуществом, однако затрагивает ли перепланировка это имущество или нет малопонятно. Насколько я понял из Вашего изложения, Ваша перепланировка общедомовое имущество не затрагивает, соответственно ни согласование проекта, ни участие представителей УК в составлении акта не требуется.

Олег Рябинин · Answer

Здравствуйте, Алексей! В соответствии с ЖК РФ: Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Хотя в данной норме прямо и не написано, что проверяет приемочная комиссия, но из общего содержания главы 4 ЖК РФ следует, что приемочная комиссия проверяет, соответствует ли фактически произведенная перепланировка согласованному до этого в установленном порядке проекту. С самим проектом комиссия уже не может ничего поделать, если он согласован. Так что вне зависимости от того, кто участвует в комиссии, комиссия обязана принять перепланировку, если она выполнена в строгом соответствии с проектом.

Роберт Каюмов · Answer

Уважаемый Алексей! В дополнение к коллегам рекомендую найти порядок согласования перепланировки в жилом фонде. Такой порядок должен быть у всех МО. В нем в общем то прописана вся процедура по согласованию указанных действий. Если не ошибся в редакции то документ приложен. Может быть еще редакция надо на сайте администрации посмотреть.