Чем чревато занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи?

Здравствуйте, Карина!

Какие здесь присутствуют риски для меня как покупателя?

Карина

Если вдруг в результате спора договор будет признан недействительным или отменен, стороны получат все обратно: продавец — квартиру, а покупатель — сумму, которая указана в договоре (то есть не 6.300.000, а 2.000.000 рублей).

Вам известно, сколько это имущество в собственности у продавца? Он его покупал или строил самостоятельно?

Карина, здравствуйте. 

Если сделку признают недействительной — к примеру, если продавец в ближайшие три года обанкротится — сделку ждёт двусторонняя реституция, то есть стороны возвращают друг другу полученное. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В случае признания сделки недействительной суды будут исходить из документов, то есть из суммы почти в 3 раза ниже, чем на самом деле. Остальные деньги в рамках такой реституции вернуть будет практически невозможно, учитывая что воля сторон согласована, а лишних расписок для подтверждения, к примеру, неосновательного обогащения, ващ продавец скорее всего писать не будет. 

Практика занижения и правда повсеместная, но всё в порядке только до тех пор, пока сделку кто-нибудь не оспорит.

С уважением, 

Роман Новиков

Продавец хочет в договоре указать 2 000 000 р (макс сумма для возврата налога за покупку недвижимости), естественно что б меньше налогов платить. Меня уверяют что это делается постоянно и для меня ни каких рисков, но шестое чувство подсказывает что должен быть подвох.

Карина

Карина, добрый день! Со стороны продавца тут несколько непонятна сумма. 2 млн. действительно максимальный размер вычсета на покупку недвижимости в соот. со ст. 220 НК, но при условии что продавец в том же налоговом периоде будет покупать жилье и при условии что данным вычетом он ранее не пользовался. НО! При продаже недвижимости он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн., т.е. цену продажи как минимум можно увеличить до 3 млн.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

и этот вычет, в отличие от первого предоставляется каждый год если что то продается. А если дом или земля покупались и есть расходы на их приобретение то налог можно продавцу уменьшить еще и на эти расходы — по дому вычет в 1 млн. — по земле расходы на покупку или наоборот. Если до/земля приобретены после 01.01.2016 то налог будет считаться от 70% кадастровой стоимости если цена в договоре будет меньше 70% КС и тогда нет смысла занижать цену. Ну и самое главное — если по каким то причинам сделка будет расторгнута обратно вы сможете получить не 6,3 а 2 млн. — то есть то, что указали в договоре, остальную сумму придется истребовать либо отдельным иском, как например неосновательное обогащение либо доказывать притворность сделки, направленной на прикрытие сделки по более высокой цене. 

Здравствуйте. Риск в в том, что если сделку признать недействительной, то все должны будут всё друг другу вернуть. Ст. 167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Риск по сути только в этом. Что деньги вернуть Вы фактически потом вряд ли сможете.

здравствуйте! В случае расторжения договора купли-продажи, по любым причинам, Вам будет возвращена сума которая указана в договоре, если конечно вы не возьмёте расписку лучше заверенную у нотариуса о передаче по договору купли продажи именно этой суммы, расписка будет доказательством, также в случае возникновения проблем у продовца с налоговой можно стать соучастником и быть привлеченным к ответственности  по статье 198 ук рф 

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений,
совершенное в крупном размере, -

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного
года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо
арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

Вы можете действовать на свой страх и риск но совет взять нотариальную расписку с фиксацией суммы, которая потом в суде сможет быть доказательством и поможет вернуть ту сумму которую вы заплатили.

Добрый день.

Если бы вы заключали договор напрямую, минуя банк, то сумма в договоре касается, собственно, только вас, и решалась бы между вами. 

Однако в вашем случае в приобретении дома участвует банк, с которым вы заключаете договор ипотечного кредитования.

В этом договоре будет указан как объект недвижимости, так и его цена.

Исходя из цены, указанной в договоре, и будет установлен размер кредита.

При таких условиях маловероятно, что банк согласится на занижение стоимости.

В случае, если банк не будет интересовать реальная цена продажи, и он предоставит необходимые вам денежные средства, то занижение цены договора не будет какой-то проблемой. и учитывая свободу договора. можно указать и меньшую сумму.

Однако при этом существуют другие риски. Учтите, что если по какой-то причине сделка будет признана недействительной ( а такое случается), то при применении последствий недействительности сделки вас обяжут вернуть продавцу дом в натуре. а вот его — вернуть вам деньги в соответствии с суммой, указанной в договоре.

И никого не будет интересовать, сколько вы реально заплатили за дом. 

О каких налогах ведет речь продавец, не совсем понятно.

Если о налоговом вычете. то это касается покупателя. а не продавца.