8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Чем чревато занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи?

Добрый день,

Хочу приобрести в ипотеку дом и землю в Ленинградской области. Стоимости земли с домом 6 300 000 рублей. Продавец хочет в договоре указать 2 000 000 р (макс сумма для возврата налога за покупку недвижимости), естественно что б меньше налогов платить. Меня уверяют что это делается постоянно и для меня ни каких рисков, но шестое чувство подсказывает что должен быть подвох.

Дом я хочу брать в ипотеку по этому платить за него буду еще лет 25.

Вопрос.

Какие здесь присутствуют риски для меня как покупателя?

Есть ли способы себя защитить? Очень не хочется остаться у разбитого корыта да еще и с ипотекой.

За ранее спасибо

Показать полностью
, Карина, г. Санкт-Петербург
Юлия Павлюк
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.1

Здравствуйте, Карина!

Какие здесь присутствуют риски для меня как покупателя?

Карина

Если вдруг в результате спора договор будет признан недействительным или отменен, стороны получат все обратно: продавец — квартиру, а покупатель — сумму, которая указана в договоре (то есть не 6.300.000, а 2.000.000 рублей).

Вам известно, сколько это имущество в собственности у продавца? Он его покупал или строил самостоятельно?

1
0
1
0
Карина
Карина
Клиент, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте,

продавец покупает земли, строит дома и их продает.

Дом в собственности пару месяцев.

Продавец хочет в договоре указать 2 000 000 р (макс сумма для возврата налога за покупку недвижимости), естественно что б меньше налогов платить.

Виталий Мысовский

В данном случае право на этот возврат (вычет) имеет не продавец, а покупатель, и только один раз в жизни, поэтому мотивировка продавца в данном случае к реальности не имеет отношения.

0
0
0
0
Роман Новиков
Роман Новиков
Юрист, г. Пермь

Карина, здравствуйте. 

Если сделку признают недействительной — к примеру, если продавец в ближайшие три года обанкротится — сделку ждёт двусторонняя реституция, то есть стороны возвращают друг другу полученное. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В случае признания сделки недействительной суды будут исходить из документов, то есть из суммы почти в 3 раза ниже, чем на самом деле. Остальные деньги в рамках такой реституции вернуть будет практически невозможно, учитывая что воля сторон согласована, а лишних расписок для подтверждения, к примеру, неосновательного обогащения, ващ продавец скорее всего писать не будет. 

Практика занижения и правда повсеместная, но всё в порядке только до тех пор, пока сделку кто-нибудь не оспорит.

С уважением, 

Роман Новиков

0
0
0
0
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.3
Эксперт
Продавец хочет в договоре указать 2 000 000 р (макс сумма для возврата налога за покупку недвижимости), естественно что б меньше налогов платить. Меня уверяют что это делается постоянно и для меня ни каких рисков, но шестое чувство подсказывает что должен быть подвох.

Карина

Карина, добрый день! Со стороны продавца тут несколько непонятна сумма. 2 млн. действительно максимальный размер вычсета на покупку недвижимости в соот. со ст. 220 НК, но при условии что продавец в том же налоговом периоде будет покупать жилье и при условии что данным вычетом он ранее не пользовался. НО! При продаже недвижимости он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн., т.е. цену продажи как минимум можно увеличить до 3 млн.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

и этот вычет, в отличие от первого предоставляется каждый год если что то продается. А если дом или земля покупались и есть расходы на их приобретение то налог можно продавцу уменьшить еще и на эти расходы — по дому вычет в 1 млн. — по земле расходы на покупку или наоборот. Если до/земля приобретены после 01.01.2016 то налог будет считаться от 70% кадастровой стоимости если цена в договоре будет меньше 70% КС и тогда нет смысла занижать цену. Ну и самое главное — если по каким то причинам сделка будет расторгнута обратно вы сможете получить не 6,3 а 2 млн. — то есть то, что указали в договоре, остальную сумму придется истребовать либо отдельным иском, как например неосновательное обогащение либо доказывать притворность сделки, направленной на прикрытие сделки по более высокой цене. 

1
0
1
0
Карина
Карина
Клиент, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте,

продавец покупает земли, строит дома и их продает, по этому покупать ничего в этом году не будет, кроме как новых строй материалов на новый дом.

Ну, то есть если он вовремя не сдаст дом — как раз может возникнуть вопрос банкротства, к примеру если он где-то под материалы кредитуется

0
0
0
0
Олег Васев
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск

Здравствуйте. Риск в в том, что если сделку признать недействительной, то все должны будут всё друг другу вернуть. Ст. 167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Риск по сути только в этом. Что деньги вернуть Вы фактически потом вряд ли сможете.

0
0
0
0
Что деньги вернуть Вы фактически потом вряд ли сможете.

Олег Васев

Не совсем так в данном случае,

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
0
0
0
0

согласен да с учётом постановления пленума, если к нему обратиться.

0
0
0
0
Алина Шульга
Алина Шульга
Юрист, г. Москва

здравствуйте! В случае расторжения договора купли-продажи, по любым причинам, Вам будет возвращена сума которая указана в договоре, если конечно вы не возьмёте расписку лучше заверенную у нотариуса о передаче по договору купли продажи именно этой суммы, расписка будет доказательством, также в случае возникновения проблем у продовца с налоговой можно стать соучастником и быть привлеченным к ответственности  по статье 198 ук рф 

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений,
совершенное в крупном размере, -

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного
года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо
арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

Вы можете действовать на свой страх и риск но совет взять нотариальную расписку с фиксацией суммы, которая потом в суде сможет быть доказательством и поможет вернуть ту сумму которую вы заплатили.

1
0
1
0
Наталья Коротченко
Наталья Коротченко
Адвокат, г. Владивосток

Добрый день.

Если бы вы заключали договор напрямую, минуя банк, то сумма в договоре касается, собственно, только вас, и решалась бы между вами. 

Однако в вашем случае в приобретении дома участвует банк, с которым вы заключаете договор ипотечного кредитования.

В этом договоре будет указан как объект недвижимости, так и его цена.

Исходя из цены, указанной в договоре, и будет установлен размер кредита.

При таких условиях маловероятно, что банк согласится на занижение стоимости.

В случае, если банк не будет интересовать реальная цена продажи, и он предоставит необходимые вам денежные средства, то занижение цены договора не будет какой-то проблемой. и учитывая свободу договора. можно указать и меньшую сумму.

Однако при этом существуют другие риски. Учтите, что если по какой-то причине сделка будет признана недействительной ( а такое случается), то при применении последствий недействительности сделки вас обяжут вернуть продавцу дом в натуре. а вот его — вернуть вам деньги в соответствии с суммой, указанной в договоре.

И никого не будет интересовать, сколько вы реально заплатили за дом. 

О каких налогах ведет речь продавец, не совсем понятно.

Если о налоговом вычете. то это касается покупателя. а не продавца.

1
0
1
0
Карина
Карина
Клиент, г. Санкт-Петербург

добрый день,  он хочет заплатить меньше налогов за продажу недвижимости 

Если этот вопрос вас беспокоит, а продавец настаивает. попробуйте заключить к договору купли-продажи отдельное  дополнительное соглашение об изменении цены объекта, и зарегистрировать его после регистрации договора.

В налоговую будет представлен договор купли-продажи стоимость 2 000 000 руб.,. а у вас на руках будет доп. соглашение, которым в случае необходимости.

Соглашение необходимо регистрировать после договора. и тут все зависит от добросовестности продавца, который может просто не явиться на регистрацию соглашения.

Расписку лучше не писать. так как если в договоре будет одна цена. а в расписке другая. продавец получит теоретическую возможность взыскать с вас неосновательное обогащение. 

От риска  того, что продавец не явиться на регистрацию доп. соглашения. можно подстраховаться путем получения от него нотариальной доверенности на регистрацию доп.соглашения, на кого либо. кому вы доверяете.

Тогда именно представитель сможет участвовать в регистрации со стороны продавца.

Вот как-то так.

Удачи.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Автомобильное право
Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
Добрый вечер. Вопрос по декларации . С какого момента транспортное средство считается в собственности? Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
, вопрос №4061707, Ксения, г. Кинель
Наследство
Здравствуйте, столкнулись с такой проблемой дом на 2 хозяина, по тех паспорту дом разделён, а по договору
Здравствуйте, столкнулись с такой проблемой дом на 2 хозяина,по тех паспорту дом разделён,а по договору купли-продажи нет и в связи с этим не можем не продать свою половину дома не прописаться,так как нужно согласие соседей,но соседка умерла давно,а ее наследники не вступили в наследство и не хотят даже и близко этим заниматься,как нам быть в этой ситуации и можно ли как-то забрать через суд ее половину дома чтобы не делить дом?
, вопрос №4061130, Валентина, Горловка
Недвижимость
Оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель), сдали документы в мфц, но через неделю
оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель),сдали документы в мфц, но через неделю позвонили из россреестра,и сообщили что на гараж наложен арест, попросили подойти подписать заявление на возврат документов, соответсвенно и возрат денежных средств, если продвец откажется появляться в мфц, куда обращаться?
, вопрос №4060742, Кирилл, г. Пермь
Нотариат
Как оформить куплю продажу своей доли в доме вместе с землей?
Здравствуйте! Как оформить куплю продажу своей доли в доме вместе с землей ? Продаю второму дольщику в этом доме
, вопрос №4059911, Виктория, г. Ангарск
Автомобильное право
При оформлении машины в ГАИ у него забрали все договора на куплю-продажу и у него на руках ничего не осталось
Сын купил машину в Иркутске через дилерский центр оформлен договор по кредиту внесено 800т.р. При оформлении машины в ГАИ у него забрали все договора на куплю-продажу и у него на руках ничего не осталось. Это правомерно?
, вопрос №4059479, Ирина, г. Краснокаменск
Дата обновления страницы 04.04.2018