Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сдача квартиры в аренду
Я собираюсь сдавать свою квартиру в Петербурге, она у меня в собственности 2 года, сдавать планирую много лет, но договора заключать на 11 месяцев, дополнительно в собственности есть еще треть квартиры в Петербурге. Налоги планирую платить как физ. лицо. Слышала, что если сдавать много лет как физ. лицо, то могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности, правда ли это? Как застраховать себя от проблем, связанных с регистрацией в квартире квартирантов и их детей? Как происходит процедура уплаты налогов в случае если жильцы переводят деньги на карту? Правда ли, что если сдаешь квартиру в аренду, то при ее продаже (при владении более 5 лет, большую часть времени квартира будет сдаваться), начислят налог, говорят уже есть прецеденты? Если зарегистрировать и сдавать как ИП, то такой налог точно будет?
Добрый день!
Существует документ, полноценно отвечающий на все ваши вопросы:
<Письмо> МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»Советую Вам ознакомиться с ним полностью, однако приведу некоторые выдержки:
Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя.В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е. участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на праве собственности имущество
.И самое главное
Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.Из выше сказанного видно, что сдача квартиры (или квартир — количество не играет роли так как имеет место налогообложение в любом случае на доходы физ. лиц.) не является предпринимательской деятельностью.
Здравствуйте, Мария.
Ваша систематическая деятельность может быть признана предпринимательской и будет административная и налоговая ответственность.
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»
Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, — (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 265-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18
(ред. от 09.02.2012)
«О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»По применению главы 14 Особенной части Кодекса
Российской Федерации об административных правонарушениях
13. Решая вопрос о том, образуют ли действия лица состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.1 КоАП РФ, необходимо проверять, содержатся ли в них признаки предпринимательской деятельности, перечисленные в пункте 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
В силу названной нормы предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя. Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.
Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.
Вместе с тем само по себе отсутствие прибыли не влияет на квалификацию правонарушений, предусмотренных статьей 14.1 КоАП РФ, поскольку извлечение прибыли является целью предпринимательской деятельности, а не ее обязательным результатом.
Вам проще всего зарегистрироваться как ИП, выбрать упрощенную систему налогообложения (Патент).
Налоговый кодекс
Статья 346.43. Общие положения
1. Патентная система налогообложения устанавливается настоящим Кодексом, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Патентная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
2. Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;
Напомним, патентная форма налогообложения была введена в 2013 году и корректируется регионами. В Петербурге ее можно использовать в 65 видах предпринимательской деятельности, к которым относят и сдачу в аренду жилья. Стоимость патента составляет 6% от максимально возможного годового дохода в данном бизнесе. В частности, при сдаче в аренду квартиры до 75 кв. м (дальше – выше) петербуржцу вменен годовой доход в 400 тыс. рублей.
С уважением! Г.А. Кураев
Что касается Ваших жильцов.
Они могут регистрироваться по месту пребывания на основании Договора найма.
Срок регистрации ограничивается сроком действия Договора найма.
Запретить регистрировать им своих малолетних детей Вы не сможете, остальных лиц вправе, указав об этом запрет в Договоре найма.
Приложение
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 17 июля 1995 г. N 713
ПРАВИЛА
РЕГИСТРАЦИИ И СНЯТИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ
ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ29. Регистрация по месту пребывания несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста, осуществляется на основании заявления установленной формы о регистрации по месту пребывания, документов, удостоверяющих личность находящихся вместе с ними законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов) или близких родственников, а также свидетельства о рождении этих несовершеннолетних граждан с выдачей свидетельства о регистрации по месту пребывания.
30. Граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, по истечении сроков, указанных в их заявлениях о регистрации по месту пребывания.
По налогу.
Вы сами декларируете свои доходы. При этом, налоговая инспекция вправе провести проверку, в том числе запросить сведения по Вашим картам.
Здравствуйте, Мария!
Слышала, что если сдавать много лет как физ. лицо, то могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности, правда ли это?Мария
Если вы сдаете одну или две квартиры, то вас не могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность, так как деятельность должна быть систематической и направлена на получение прибыли.
Согласно ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Если бы у вас было десять квартир и вы сдавали все, то могла наступить ответственность по ст.14.1 КоАП РФ.
Как застраховать себя от проблем, связанных с регистрацией в квартире квартирантов и их детей?Мария
От проблем вы себя не застрахуете, так как жильцы могут отказаться съезжать, если даже договор расторгните, тогда придется выселять их в судебном порядке.
Если хотите уберечь себя от порчи имущества, то берите депозит страховой в размере одного месяца найма.
Как происходит процедура уплаты налогов в случае если жильцы переводят деньги на карту?Мария
Заполняете декларацию 3-НДФЛ и сдаете в налоговую ежегодно до 30 апреля.
Правда ли, что если сдаешь квартиру в аренду, то при ее продаже (при владении более 5 лет, большую часть времени квартира будет сдаваться), начислят налог, говорят уже есть прецеденты?Мария
Нет, такого нет. Сдача в наем не может прерывать срко владения имуществом.
Если зарегистрировать и сдавать как ИП, то такой налог точно будет?Мария
В зависимости от системы налогообложения. Чаще всего выбирают УСН доходы. ставка равна 6%.
Желаю удачи!
Ирина, понятно, что по суду, но если зарегистрированы маленькие дети, то говорят суд может запретить их выселять, а если вопросы регистрации прописать в договоре, это ничего не изменит?
Имеется разъяснение ВС РФ по вашем вопросу.
Согласно п.2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве»
В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.
Слышала, что если сдавать много лет как физ. лицо, то могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности, правда ли это?Мария
Здравствуйте
Нет, особенно если квартиры были получены по наследству..
гк в ст 2 указывает
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.А у вас просто сдача в найм имущества.
Как застраховать себя от проблем, связанных с регистрацией в квартире квартирантов и их детей?
Просто запретить им это делать- так хлопот меньше.
И как собственник их там не регистрировать.
Что касается уплаты налога — будете платить 13% от дохода ежегодно до 30 апреля следующего года за предыдущий. (подаете декларацию 3-ндфл и все- там не надо даже распечатки из банка нести или что то еще)
Это в общем то выгоднее чем ип- ведь там кроме налога в 6% например, надо еще за себя соц взносы платить — а это сейчас порядка 25.000 в год минимум, и даже если вы купите патент чтобы не платить эти 6% — то соц взносы никуда не денутся. Еще важный момент — ип подлежит проверкам периодически налоговым например, а вот физ лицо проверять не будут, нервов- меньше.
Выше коллега вам привел текст письма- хоть и старое письмо на эту тему но оно еще действует.
<Письмо> МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»
Поэтому в общем то ип именно ради этого можно не регистрировать, только налоги платить вовремя.
Заключать договор можете на 11 месяцев, при этом его продлевать потом или лучше заключить новой, меньше путаницы.
Еще обязательно делайте акт на передачу помещения и опись имущества если в квартирах что тоценное остается.
Сергей, спасибо за Ваш ответ, но Вы ничего не написали по поводу других моих вопросов: Как застраховать себя от проблем, связанных с регистрацией в квартире квартирантов и их детей? Как происходит процедура уплаты налогов в случае если жильцы переводят деньги на карту? Правда ли, что если сдаешь квартиру в аренду, то при ее продаже (при владении более 5 лет, большую часть времени квартира будет сдаваться), начислят налог, говорят уже есть прецеденты? Если зарегистрировать и сдавать как ИП, то такой налог точно будет?
Что касается, касается регистрации, то здесь никаких проблем и не должно быть. Регистрация происходит на срок действия договора. Что касается вопроса выселения детей — вполне возможный исход в том, что не на всегда, но на какое-то время детей нельзя будет выселить. Однако, как мне кажется, это то бремя ответственности, которое вы принимаете на себя сдавая помещение семье с малолетними детьми. К тому же, никто не может вам обязать оставить детей в квартире навсегда.
Как я уже указывал выше, сдача квартиры в аренду будет доходом физического лица, и будет соответственно облагаться НДФЛ. Волноваться по поводу того, что ваша деятельность окажется предпринимательской не стоит — во первых для этого нет оснований (исходя из моего ответа выше), во вторых это не уклонение от налогов — так как налоги вы платите. На основании документов о доходах — можно взять выписку в банке, вы заполняете налоговую декларацию по форме № 3-НДФЛ и направляете её в налоговую (можно через официальный сайт)