Каковы риски при покупке квартиры в доме, построенном на арендованной у физ лица земле?

Да, я собирсь заключить договоручастия в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве по максимуму защищает дольщиков. Но на практике часто возникают проблемы, связанные с несоблюдением сроков строительства, качеством строительства и т.д..

Если конкретно по Вашему вопросу. В общем то строительство дома на земельном участке, находящемся в аренде, где собственником является физическое лицо, это достаточно частая практика застройщиков. Я думаю, что договор аренды составлен застройщиком так, чтобы по максимуму защитить его права. В любом случае, после ввода дома в эксплуатацию и возникновения прав собственности дольщиков на квартиры, земельный участок, необходимый для эксплуатации дома,  перейдет в собственность собственников квартир (как общее имущество). Рекомендую Вам посмотреть документы (сам договор аренды на предмет площади участка, переданного в аренду для строительства, условий аренды о сроке, целях предоставления, сколько объектов на нем собираются возводить в соответствии с проектной документацией, достаточно ли площади для обустройства и озеленения территории дома). 

Всегда есть риск, поскольку Вы приобретаете квартиру, которой ни физически, ни юридически еще не существует, а за период строительства может многое произойти. Например, у меня в практике были случаи, когда  за долги собственника приставы выносили решения об аресте земельного участка на котором расположен дом, возведенный за счет средств дольщика (несмотря на то, что имеется информация о том, что в силу закона на него уже возникли права собственности на земельный участок у собственников квартир). Конечно суд не вынесет решение о реализации участка, на котором ведется строительство объекта с использованием средств дольщиков, но нервы вся ситуация потреплет значительно. Удачи!