Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли договор найма содержать условия, ухудшающие положение сторон по сравнению с ГК РФ?
Может ли договор найма содержать условия, ухудшающие положение сторон по сравнению с ГК РФ? Или же в связи со свободой договора стороны вольны договориться о любых условиях, в том числе ухудшающих положение одной из сторон?
Конкретная ситуация. Предположим, есть наймодатель и его друг агент по недвижимости, которые хотят подзаработать на квартире наймодателя. Они выставляют объявление по стоимости 30 000 руб., при этом наниматель будет оплачивать комиссию агенту в размере 80% (24 000 руб.), а также залог 30 000 руб. за сохранность имущества в квартире. Стороны заключают договор на 11 месяцев, в котором указано: «При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана письменно предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма». Наниматель заселяется, через один день Наймодатель его информирует, что обстоятельства изменились, и Нанимателю необходимо съехать. Нанимателю необходимо заново искать квартиру и оплачивать за новую квартиру еще 30 000 руб. за проживание за первый месяц, 30 000 руб. залог и 24 000 руб. комиссию. При этом на данной квартире Наймодатель и его друг агент получили 30+24 тыс. руб. за один месяц, то есть 54 000 руб. при стоимости квартиры 30 000 руб. При этом они могут снова заселить нового жильца, через день его проинформировать о съезде за 30 дней и снова заработать 54 тыс. руб. вместо рыночной цены квартиры 30 тыс. руб. в месяц. В данной ситуации считаем, что Наниматель исправно платит в срок арендную плату, коммунальные платежи, соблюдает правила пользования помещением и условия договора.
Вопросы:
1) Будет ли действовать в случае таких действий Наймодателя Договор, или будет действовать ГК РФ: Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения? Согласно данной статье, насколько я понимаю, Наймодатель вообще не может без нарушения Нанимателем правил вынудить его расторгнуть договор, а может это сделать только в судебном порядке, либо дожидаться окончания срока действия договора (11 месяцев).
2) Считается ли SMS-сообщение от Наймодателя Нанимателю о необходимости съехать - письменным способом информирования?
3) Попадают ли указанные действия Наймодателя и агента под статью УК РФ «Статья 165. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием», либо статью «Мошенничество», либо иные статьи? (Именно в связи с серией данных действий по отношению к нескольким Нанимателям).
4) Если Наниматель не согласен расторгать договор через 1 месяц после заселения в квартиру и готов исправно производить оплату, выполнять договор и соблюдать порядок в квартире, то на какую норму права он может ссылаться?
5) Согласно ст.678, «Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя». Имеет ли право Наниматель для защиты своего права продолжения проживания (если такое право имеется) сменить замки без предоставления ключа Наймодателю (на время действия договора)? Попадает ли смена замков под «переустройство и реконструкцию»? Имеются ли иные нормы права в законодательстве, согласно которым доступ Наймодателю в его собственность (сданную внаём по договору) не может быть ограничен? То есть, если смена замка это не переустройство, то Наниматель вроде как имеет право поменять замок, но есть ли норма права, обязывающая выдать комплект ключей Наймодателю?
Заранее спасибо, очень надеюсь на Ваш подробный ответ со ссылками на нормативно-правовые акты, а также на имеющуюся судебную практику!
Алиса, добрый день! Да, в данном случае применяются положения ст. 687 ГК, при этом права на одностороннее расторжение договора наймодателем ГК не предусмотрено — только в судебном порядке и только при наличии предусмотренных законом основаниях
2) Считается ли SMS-сообщение от Наймодателя Нанимателю о необходимости съехать — письменным способом информирования?
Алиса
если такая форма уведомления предусмотрена договором
Если Наниматель не согласен расторгать договор через 1 месяц после заселения в квартиру и готов исправно производить оплату, выполнять договор и соблюдать порядок в квартире, то на какую норму права он может ссылаться?
Алиса
на ст. 687 ГК и срок действия договора. И предложить наймодателю обратится в суд. При этом согласно той же ст. 687
По решению суда нанимателюможет быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
в вашем случае нарушений нет, но это показывает что законодатель выделяет данную категорию договоров отдельно например от той же аренды т.к. речь об одном из прав, закрепленных конституцией РФ т.е. праве на жилище
То есть, если смена замка это не переустройство, то Наниматель вроде как имеет право поменять замок, но есть ли норма права, обязывающая выдать комплект ключей Наймодателю?
Алиса
это не переустройство и не перепланировка
Здравствуйте, Алиса.
1) Будет ли действовать в случае таких действий Наймодателя Договор, или будет действовать ГК РФ: Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения? Согласно данной статье, насколько я понимаю, Наймодатель вообще не может без нарушения Нанимателем правил вынудить его расторгнуть договор, а может это сделать только в судебном порядке, либо дожидаться окончания срока действия договора (11 месяцев).Алиса
Нет, данное условие не будет применяться поскольку противоречит ст. 687 ГК РФ, а данная статья содержит закрытый перечень для расторжения договора.
2) Считается ли SMS-сообщение от Наймодателя Нанимателю о необходимости съехать — письменным способом информирования?
Только если это прямо предусмотрено условиями договора и указаны сотовые номера сторон.
3) Попадают ли указанные действия Наймодателя и агента под статью УК РФ «Статья 165. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием», либо статью «Мошенничество», либо иные статьи? (Именно в связи с серией данных действий по отношению к нескольким Нанимателям).
Нет, это не подпадает под указанные статьи.
4) Если Наниматель не согласен расторгать договор через 1 месяц после заселения в квартиру и готов исправно производить оплату, выполнять договор и соблюдать порядок в квартире, то на какую норму права он может ссылаться?
На п. 2 ст. 687 ГК РФ
3) Попадают ли указанные действия Наймодателя и агента под статью УК РФ «Статья 165. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием», либо статью «Мошенничество», либо иные статьи? (Именно в связи с серией данных действий по отношению к нескольким Нанимателям).
Мошенничество возможно, если будет доказан умысел именно на обман и получение денег, а доказать это сложно, а без юриста невозможно — получите отписку.
Здравствуйте, Алиса!
ГК РФ
Статья 421. Свобода договора
…
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Статья 422. Договор и закон1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Отсюда следует, что нормы ст. 687 ГК РФ — императивные. Поэтому в договоре найма не могут быть предусмотрены условия расторжения, отличные от тех, которые установлены законом.
5) Согласно ст.678, «Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя». Имеет ли право Наниматель для защиты своего права продолжения проживания (если такое право имеется) сменить замки без предоставления ключа Наймодателю (на время действия договора)? Попадает ли смена замков под «переустройство и реконструкцию»? Имеются ли иные нормы права в законодательстве, согласно которым доступ Наймодателю в его собственность (сданную внаём по договору) не может быть ограничен? То есть, если смена замка это не переустройство, то Наниматель вроде как имеет право поменять замок, но есть ли норма права, обязывающая выдать комплект ключей Наймодателю?
Да, наниматель может поменять замки на время действия договора. Это будет самозащитой права.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»10. Лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.
По смыслу статей 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может выражаться, в том числе, в воздействии лица на свое собственноеили находящееся в его законном владении имущество. Самозащита может заключаться также в воздействии на имущество правонарушителя, в том случае если она обладает признаками необходимой обороны (статья 1066 ГК РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ).
Смена замка не является ни ни реконструкцией, ни переустройством, ни перепланировкой.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018)Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
"… Реконструкция жилья — комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард..."
Извлечение из документа:
«Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости»
(утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)
4) Если Наниматель не согласен расторгать договор через 1 месяц после заселения в квартиру и готов исправно производить оплату, выполнять договор и соблюдать порядок в квартире, то на какую норму права он может ссылаться?
ГК РФ
Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Поменять может, но обязан предоставить комплект ключей Наймодателю, в противном случае нарушается право собственности Наймодателя.
ГК РФ Статья 209
Переустройством и реконструкцией это не является. Если собственник пытается незаконно выгнать из квартиры, то нужно обращаться в полицию и показывать договор.