Расторжение договора купли-продажи нежилых помещений

P.S. По договору ООО 2 должно оплатить в течении 36 месяцев, срок еще и не истек, но пока ООО 2 не совершало ни одного платежа в пользу ООО 1.

Юрий

Юрий, добрый день!  если не было не одного платежа предполагаю что договором предусмотрена именно рассрочка и график платежей, в этом случае согласно ст. 489 ГК

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

согласно ст. 450.1 ГК

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

соответственно если договором не предусмотрено иного расторгнуть его можно без суда уведомив покупателя. Либо речь может идти о переводе долга с ООО2 на ИП при согласии ООО 1. В условиях согласшения между ООО 2 и ИП будет передача прав на недвижимый объект при согласии залогодателя

ст. 391 ГК

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником,согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
 

Здравствуйте, Юрий. Чтобы знать может ли ООО-1 расторгнуть договор во внесудебном порядке нужно читать условия договора, загрузите его если нетрудно. Как вариант можно расторгнуть договор просто по соглашению сторон. Такое соглашение подлежит регистрации в Росреестре, отказать в регистрации Росреестр не вправе.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Здравствуйте. 

Сейчас стоит задача переоформить эти помещения на ИП, чтобы избежать двойного налогообложения на ООО 1 и ООО 2 возникло решение расторгнуть сделку между ООО и заключить новую между ООО 1 и ИП,

Юрий

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является препятствием для расторжения договора купли-продажи. 

Вот как об этом говорится в Постановлении совместного Пленума высших судебных инстанций:

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. 
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца»

п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом стороны вправе представить в Росреестр соглашение о расторжении договора с указанием на возврат исполненного (передачу вещи в собственность продавца.

Добрый день!
Ниже решение по конкретному делу, где судом признан отказ Росреестра в регистрации «обратного перехода»  права собственности на объект недвижимости незаконным.   В вашей ситуации  отказа также быть не должно. Росреестр с данной практикой знакомится и рассылает на места.

Р Е Ш Е Н И Е   АС Нижегородской области
Дело № А43-4782/2017
г. Нижний Новгород 18 августа 2017 года
http://kad.arbitr.ru/Card/72f5...
В настоящем деле рассматривается требование общества о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности №52/125/510/2016-105 от 15.12.2016, принятое Управлением Росреестра по Нижегородской области. 
Заявитель полагает оспариваемый в настоящем деле отказ в
государственной регистрации перехода права собственности на помещение с кадастровым номером 52:18:0020124:1719, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Московский район, ул.Чаадаева, д.28, пом.П5 (далее – спорный объект недвижимости), не соответствующим требованиям части 1  статьи 421, части 1 статьи 450 ГК РФ.
Управление Росреестра по Нижегородской области не согласно с
требованием заявителя, просит суд отказать заявителю в его
удовлетворении, поскольку считает отсутствующими основания для
государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Заключенные сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи расцениваются государственным регистратором как притворная сделка.
 Суд:
В силу приведенных положений пункта 65 постановления Пленума
Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 при волеизъявлении обеих сторон договора на расторжение договора купли-продажи   недвижимости для регистрации перехода права собственности в  первоначальное состояние достаточно соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи недвижимости и заявления, представленного в регистрирующий орган. 
 В связи с чем, оспариваемое сообщение об отказе в  государственной регистрации противоречит указанным выше нормам и нарушает права и законные интересы общества, поскольку препятствует ему в осуществлении предпринимательской и экономической деятельности по использованию указанного объекта недвижимости, создает препятствия для законного владения, пользования и распоряжения объектом.