Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли быть признана судом вынужденная продажа единственной квартиры по рыночной стоимости как кабальная сделка?
Здравствуйте уважаемые юристы.
Вопрос по имущественной сделке.
Вопрос:
Может ли быть признана судом вынужденная продажа единственной квартиры по рыночной стоимости или ниже таковой на 3.5% как кабальная сделка?
Обстоятельства сделки:
Продавец - одинокая женьщина, 45 лет., не работает. По утверждению ее риелтора болеет анемией. За квартиру имеется долг 70 т.р.
За долги отключено электричество в квартире. Квартира двухкомнатная. Квартира полностью убитая.
Квартира приватизирована в 2016 году, т.е. меньше трех лет в собственности.
По утверждению продавца, целью продажи квартиры является покупка меньшей но более комфортной для нее квартиры.
Также продавец осознает что она должна заплатить не маленькую комиссию риелтору и налоги с продажи квартиры.
Продажа квартиры не срочная. По заявлению риелтора квартира продается уже три месяца.
Исходя из этого становистся очевидным:
1. вынужденность продажи квартиры и тяжелые жизненные обстоятельства.
2. невыгодные условия для продавца вытекающие из совершения данной сделки (комиссия, налоги).
Покупатель готов купит квартиру за стоимость на 3.5% ниже стоимости независимой оценки квартиры для банка. Квартира приобретается с использованием ипотечных средств.
Покупателю известны все, выше перечисленные, обстоятельства продавца.
Может ли быть признана данная сделка судом как кабальная сделка?
Какова вероятность признания данной сделки как кабальной?
Можно ли в ДКП подписанном с участьем нотариуса указать, что продавец гарантирует, что продажа квартиры не является вынужденной, и будет ли это являтся основаниям для отказа в признании данной сделки кабальной?
Здравствуйте, Андрей.
Нет, не могут, так условия предлагаются довольно приемлемые, цена близка к рыночной, наличие долга 70 тысяч рублей не является нерешаемой проблемой.
Крайне невыгодных условий здесь нет.
Гражданский кодекс
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
Москва
№ 162
10 декабря 2013 г.Суд кассационной инстанции решение отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям. Статьей 179 ГК РФ предусмотрено несколько различных самостоятельных оснований для признания сделки недействительной. По смыслу данной статьи заключение сделки на крайне невыгодных для потерпевшего условиях относится к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной. Для других оснований оспаривания сделок, содержащихся в статье 179 ГК РФ, в том числе и для оспаривания сделки, совершенной под влиянием обмана, требования доказать крайнюю невыгодность сделки закон не содержит.
Указать в тексте Договора Вы это можете, но это не помешает ей подать иск в суд, так как отказ от права на обращение в суд недействителен.
Гражданский кодекс
Статья 9. Осуществление гражданских прав
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте
Думаю кабальной сделки тут не будет.
гк
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Продажа квартиры на 3.5% дешевле КРАЙНЕ невыгодными условиями назвать сложно. Допустим это происходит когда квартира долго не продается- продавцы часто снижают цены, и порой куда больше чем 3-4%.
Потом — ее долг в 70.000 не соизмерим с ценой квартиры, налоги — ее обязанность и создавать кабальные условия — не могут.
Можно ли в ДКП подписанном с участьем нотариуса указать, что продавец гарантирует, что продажа квартиры не является вынужденной, и будет ли это являтся основаниям для отказа в признании данной сделки кабальной?
Вот это пропишите на всякий случай.
Андрей, здравствуйте.
Указанные условия не создают кабальную сделку.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Суды таковыми признают сделки не с 3,5 % с выплатой налогов и комиссии риэлтора (которые платят очень многие, это нормальная часть делового оборота), а сделки, предполагающие разительную разницу в выгоде сторон — когда квартиры продаются за половину стоимости и того меньше, а контрагент не просто что-то подозревает, а знает о серьёзных проблемах с имущественным положением.
С уважением,
Роман Новиков
Добрый день.
Нет, тут нет кабальности сделки. Понятие кабальной сделки, дано в п. 3 ст. 179 ГК РФ
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как отмечено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 <Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации>
11. В соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида.
Таким образом, даже если и будет установлено, что при совершении сделки в силу указанных причин
Продавец — одинокая женьщина, 45 лет., не работает. По утверждению ее риелтора болеет анемией. За квартиру имеется долг 70 т.р.
За долги отключено электричество в квартире. Квартира двухкомнатная. Квартира полностью убитая.
Андрей
и имели место стечение тяжелых обстоятельств, но отсутствовал второй элемент кабальной сделки — крайне не выгодные для продавца условия по цене проданной квартире.
Цена рыночная, поэтому нет оснований говорить о заключении сделки на крайне не выгодных условиях.
Тут стоит исходить из того, что в отсутствие указанных Вами обстоятельств — продажа квартиры не была бы осуществлена по более высокой цене, что подтверждает независимый расчет покупной цены квартиры от условий ее продажи, а следовательно исключает кабальность сделки.
На необходимость соблюдение условий о том, что занижение стоимости продаваемого имущества в зависимости от тяжелой ситуации, как общие критерии признания сделки кабальной указал и Верховный Суд РФ в
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2017 г. N 19-КГ17-10
Как видите необходимо наличие всех условий для признания ее кабальной. В том случае, если цена продаваемой квартиры равна рыночной — то оснований для ее признания таковой нет.