хочу сдать квартиру , ответьте , пожалуйста, если заключать договор на срок до одного года, надо ли его регистрировать в госреестре и в случае возникновения конфликта с арендаторами, действителен ли этот договор для суда. надо ли его оформлять нотариально? надо ли страховать квартиру? в чем разница между договором найма и арендой квартиры? спасибо.
Здравствуйте! Если договор аренды меньше года, то регистрировать его не нужно. Главное-правильно составить такой договор.
Здравствуйте! Действующим законодательством РФ, предусмотрена возможность заключения договора найма жилого помещения на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если в договоре не прописан срок, то считается, что такой договор заключен на 5 лет. Договор, заключенный на 1 год или менее, считается краткосрочным и срок в таком договоре обязательно должен быть прописан. Если договор краткосрочный, то его можно не регистрировать в отделениях Росреестра.
Отличие между договором найма жилого помещения и аренды заключается в следующем: если в качестве нанимателя жилого помещения (комнаты, квартиры, дома) выступает гражданин — физическое лицо, то такой договор называется договором найма, если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо, то договор с ним уже будет договором аренды.
Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам поможет избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станет средством защиты интересов каждой из сторон.
С целью себя обезопасить, рекомендую предусмотреть в договоре найма жилого помещения следующее: Для того, чтобы однозначно определить сдаваемую внаем квартиру необходимо указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным.
Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:
— составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
— определить ответственность за его сохранность;
— обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.
Плату за жилое помещение, в целях защиты своих прав рекомендую считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.
В ином случае договор может быть признан незаключенным.
В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье.
Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет
Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора.
В интересах сторон указать в договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока.
Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи.
Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторон.
Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт.
В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:
— последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;
— распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям.
Таким образом, для того, чтобы Вы могли себя обезопасить от судебных разбирательств, вам необходимо предусмотреть условия перечисленные мною выше.
Добрый день. Могу составить для Вас договор аренды, который защитит в случае судебного разбирательства (с приложениями разумеется). Так же могу помочь в заполнении акта приёма-передачи, чтобы в дальнейшем не было никаких трудностей.
С уважением к Вам и Вашей ситуации,
юрист Олег Сергеевич Смирнов, г. Краснодар.
