Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Спор по договору аренды жилого помещения
Добрый день,
Возник спор между собственником жилого помещения и арендатором относительно возврата залога собственником помещения в адрес арендатора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора. Договор аренды прилагается.
Описание ситуации:
- 15/02/2018 арендатором был внесен очередной платеж за квартиру в размере арендной платы за один месяц
- 26/02/2018 арендатор уведомил собственника о расторжении договора через 30 дней (уведомление в устной форме)
- на требование вернуть залог в размере разницы между суммой залога и количеством неоплаченных до расторжения договора дней (с 15 марта по 26 марта) собственник ответил отказом.
Вопрос: правомерны ли действия собственника? Если нет, какие должны быть предприняты действия со стороны арендатора по обжалованию действий собственника?
Дополнительно:
Собственник нарушил пункт 2.1 (параграф 3) договора аренды, о чем свидетельствует аудиозапись. Какие действия возможны со стороны арендатора по досрочному расторжению договора и истребованию суммы залога?
С уважением,
Артем
- IMG_20180309_021451.jpg
- IMG_20180309_021517.jpg
- IMG_20180309_021530.jpg
- IMG_20180309_021546.jpg
- IMG_20180309_021600.jpg
- IMG_20180309_125659.jpg
В качестве причины отказа от возврата залога, собственник ссылается на пункт 4.4 договора
Здравствуйте, Артем.
Дело в том, что вернуть свой обеспечительный платеж Вы сможете только после передачи жилого помещения по акту приема-передачи и после прекращения Договора найма (аренды).
Поскольку назначение обеспечительного платежа именно обеспечение исполнения обязательств по передаче Вами помещения в исходном с учетом нормального износа состоянии.
Пунктом 3.3.1 Вашего Договора указаны условия возврата обеспечительного платежа (гарантийного платежа).
Гражданский кодекс
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
У Вас проплачено по 15 марта. Договор прекратит свое действие 26.03.2018.
Собственник будет вправе требовать с Вас оплату за 11 дней.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
Судя по тексту п.3.3.1 гарантийный залог подлежит использованию за последний месяц аренды.
— 15/02/2018 арендатором был внесен очередной платеж за квартиру в размере арендной платы за один месяцартем
За какой месяц был внесен платеж?
26/02/2018 арендатор уведомил собственника о расторжении договора через 30 дней (уведомление в устной форме)артем
Если он был внесен за февраль (с 1 по 28), то получается, что Вы можете потребовать возврата средств за 2 дня февраля, поскольку уведомили Наймодателя о намерении прекратить договор 26 февраля и не платить за март. Если это платеж за период с 15 февраля по 15 марта, то в таком случае часть гарантийного платежа по п.4.4 договора останется у Наймодателя, т.к. действует принцип свободы договора, установленный ст. 422 ГК РФ.
Добрый день.
В качестве причины отказа от возврата залога, собственник ссылается на пункт 4.4 договораартем
и в данном случае его обоснование совершенно справедливо.
В ст. 381.1 ГК РФ отмечено, что
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
Оговорка о том, что он может быть возвращен свидетельствует как раз о праве сторон определить возможность такого возврата и его условия.
В данном случае, законодатель исходит из принципа свободы договора, согласно которому:
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Поэтому определив условием, что обеспечительный платеж по договору найма жилого помещения при расторжении его по инициативе нанимателя, не возвращается — наймодатель (собственник) отказывает совершенно обоснованно в его возврате.
Как раз про него, что следует из абз. 2 п. 3.3.1 договора — обратите внимание, что в договоре указано, что «гарантийным платежом считать — авансируемая арендная плата....» Она также является обеспечительным платежом.
Второй момент, на что стоит обратить внимание, то, что гарантийный платеж включает в себя и страховой депозит, который согласно п. 3.3.1 договора возвращается наймадателем по истечении срока проживания при условии соблюдения нанимателем п. 1.4 договора
Соответственно здесь условие его возврата поставлено в зависимость от сроков проживания. что прямо отмечено в п. 3.3.1 договора, а также п. 1.4. договора, определившего его срок.
Соответственно отказ будет обоснован на том, что, условия его возврата не наступили.
Артем, здравствуйте!
Как бы это не звучало грустно, но я согласен с Петровым Михаилом, поскольку в Договоре в п.3.3.1 указано, что Гарантийным платежом является авансируемая арендная плата в качестве последнего месяца проживания при соблюдении нанимателем п.1.4. (срока аренды до 14.05.2018) и другие.
Наймодатель справедливо отказывает по п.4.4, поскольку авансовый платеж и есть гарантийный платеж.
В дополнение, хочу обратить внимание, что в п.4.2. Договора указано, что досрочное расторжение договора предусмотрено только при нарушении Договора, поэтому с учетом, того, что Наниматель решил досрочно расторгнуть договор, то ссылка Нанимателя на п.4.4. Договора справедливая и речи о возврате денежных средств не может быть. Если только договориться по соглашению сторон.
Дмитрий, коллеги, посмотрите на ситуацию с другой стороны:
26 февраля собственника уведомили о расторжении. Таким образом обеспечительный платеж автоматически был списан в счёт уплаты за месяц, то есть до 26 марта. Но уже уплаченную ранее сумму с 26 фев по 15 марта собственник не должен вернуть? Ведь за эти дни оплата получается была произведена дважды. По договору эта ситуация не описана или ошибаюсь? И если не описана, то что говорит ГК?
пункт 4.4. действительно свидетельствует о том, что при досрочном прекращении договора по Вашей инициативе, залог не возвращается. Приоритет имеет договор, не ГК. Залог бы возвратился, если договор расторгался по инициативе Наймодателя, как и указано в самом договоре.
Пунктом 3.3.1 Договора предусмотрено, что обеспечительный платеж возвращается при отсутствии задолженности по оплате электроэнергии, интернета, международных и иных телефонных переговоров а также после сдачи жилого помещения, проверки отсутствия перепланировок и ущерба помещению.
Таким образом, получить платеж ранее выявления указанных фактов не получится.
С уважением! Г.А. Кураев