Покупка квартиры

Здравствуйте!

Уточните, приобретаемая квартира сколько имеет собственников?

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделки могут быть односторонними, двух или многосторонними.

Для того чтобы сделки с недвижимостью были действительными необходим ряд условий:

§ наличие у сторон правоспособности и дееспособности;

§ содержание сделки не противоречило закону;

§ волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле;

§ соблюдение письменной (в некоторых случаях нотариальной) формы при заключении сделок;

§ как правило, необходима государственная регистрация сделки.

При отсутствии хотя бы одного из условий, сделка признается недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделки, недействительные в силу признания таковых судом признаются оспоримыми.

Сделки, недействительные независимо от судебного решения, считаются ничтожными.

Договор купли – продажи недвижимости.

Договор купли – продажи недвижимости выделен в особую группу договоров, исходя из специфики объекта - недвижимого имущества.

Статья 549 ГК РФ гласит:

«по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Особенности договора купли – продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Продажа недвижимости может осуществляться только собственником или с его согласия.

При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенности на совершение определенных действий) стороной по договору может являться представитель, как покупателя, так и продавца.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для него использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит специальные нормы, регулирующие вопрос перехода права собственности прав на земельный участок при продаже здания, строения, сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации:

«при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком».

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования, соответствующей частью земельного участка, договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Здесь мы видим противоречие между нормами статьи 553 ГК РФ и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому:

«Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Об этом свидетельствует также арбитражная практика (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 мая 2005 года по делу №А19-340/05-47-Ф02-2187/05-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 27 октября 2005 года по делу №А55-7075/2004-47).

Цена договора определяется в рублях.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 ГК РФ).

«В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества» (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Подписание передаточного акта свидетельствует об исполнении договора со стороны продавца. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно статье 475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе, по своему выбору, потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков переданной недвижимости.

В случае обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Требования, связанные с недостатками, переданного недвижимого имущества, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи имущества покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Статья 558 ГК РФ устанавливает особенности продажи жилых помещений:

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Таким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуемом жилом помещении.

К указанным лицам относятся наниматели, отказополучатели, получатели ренты.

Также в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанном объекте лиц, снятся с регистрационного учета к конкретной дате.

Документы, необходимые для регистрации договора продажи недвижимости.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со статьями 16, 18, и 24 Закона №122-ФЗ и пунктом 4 Приказа Минюста Российской Федерации от 6 августа 2001 года №233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» на государственную регистрацию договоров продажи жилого помещения представляется:

заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

документы, удостоверяющие личность;

подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое помещение;

удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;

доверенность на заключение договора (при заключении сделки через представителя);

разрешение органа опеки и попечительства, если жилое помещение находится в собственности ограниченно дееспособных, недееспособных, несовершеннолетних;

письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий;

подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный.

Если что-то не понятно пишите.

E-mail: aleksej.yurev.1971@mail.ru

Не благодарите - лучше напишите отзыв.
Консультирую и составляю документы на расстоянии.

Закажите в росреестре выписку из ЕГРП на покупаемую квартиру, чтобы убедиться, что она не обременена правами третьих лиц. Убедитесь, что прекращена регистрация по месту жительства (пребывания) у всех ранее проживающих в квартире. У продавцов запросите квитанции об оплате коммунальных платежей, свидетельства о праве собственности (чтобы были в наличии). Если что-то менялось, или просто на всякий случай, закажите кадастровый паспорт (из него Вы по крайней мере правильно перепишите предмет договора). Согласие супругов на сделку (продавца и покупателя) тоже понадобиться, если таковые имеются. Договор, свидетельства, кадастровый паспорт (если были перепланировки это уже другая история), квитанция об уплате пошлины, паспорта и доверенности. Когда пакет документов соберете, сходите с ними в справку (в регпалате) и покажите, если что не так они Вам заранее скажут, что подправить. К договорам регпалата относится определенным образом, даже не тот порядок слов в предмете вызовет их просьбу все переделать. Да, если сын несовершеннолетний, то там тоже нюансы - с органами опеки.