Какие имею риски при продаже невижимости физ.лицу в рассрочку с обременением?

Все же не ясно в случае если покупатель (залогодатель) не будет вносить платежи: -решение по урегулированию оставшихся 200 тыс. определяется судом или я могу сам распоряжаться залогом (квартирой)? Т.е.

Александр

Нет, поскольку речь о жилом помещении обращение взыскания на предмет залога только в судебном порядке

-может ли суд требовать меня вернуть покупателю первоначальный взнос, а квартиру вернуть мне (т.н. статус кво)

Александр

если Вы про статью 489ГК то нет, во первых это право продавца требовать расторжения договора и возврата, во вторых при 25% неоплаченной суммы такого права у продавца нет

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар,продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

-если говорить об условии задатка (это первоначально оплаченные 600 тыс. или иная сумма) «за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны». Т.е. если он покупатель перестанет платить по графику я оставляю себе 600 тыс., выгоняю его с квартиры и оставляю ее за собой?

Александр

задаток это именно если сделка не состоится, неоплата остатка имеет другие последствия, но в принципе в договоре можно прописать данную сумму в виде штрафа, но если более 50% будет уже оплачено права на расторжение договора по основаниям ст. 489 у Вас не будет

Здравствуйте Александр! (Не увидела Ваше сообщение сразу)

Может ли суд принять решение в пользу т.н. «статуса кво». Мне возвращается квартира, а я возвращаю оплаченную сумму? Что такое «обратить взыскание» на заложенное имущество в Вашу пользу?"

Это означает, что в случае образования задолженности у Покупателя перед Вами, 

у Вас будет право подать в суд исковое заявление об обращении взыскания на имущество.

При таких обстоятельствах суд принимает решение:

Обратить взыскание, в пользу _______________, на заложенное, по договору ипотеки между физическими лицами от Дата имущество: квартиру, назначение: жилое, общая площадь ____ кв.м., этаж 1, расположенную по адресу: ________- в счет погашения задолженности по договору займа от Дата путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере _____ рублей.

Далее, когда решение суда вступает в законную силу, Вы получаете исполнительный лист, который предъявляете в службу судебных приставов, они в свою очередь исполняют решение суда, путём продажи имущества с публичных торгов. В сумму задолженности, обычно включается не только остаток основного долга, но и проценты, нестойки и штрафы (в зависимости от того, какие условия будут включены в договор). Таким образом сумма взыскания становится намного больше чем сам размер основного долга.

Но в этом случае, Вам необходимо заключать именно договор купли-продажи ипотечный, в него включить пункт, о том, что эти 200000 будут заёмными (то есть Покупатель у Вас по сути занимает эти 200000 рублей), и в качестве обеспечения накладывается обременение на квартиру. Но при этом, Вы не сможете этого сделать если просрочка составит менее 3 месяцев (то есть просрочка должна быть более 3 месяцев), и если остаток задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки. Но в любом случае, обремение не будет снято с имущества до тех пор, пока Покупатель с Вами не рассчитается полностью, и он не сможет до этого имущества распоряжаться этим имуществом (только пользоваться), поскольку Вы будете являться залогодержателем.

Второй вариант, связанный именно с рассрочкой будет регулироваться теми нормами права которые Вам прописали в ответах коллеги. Это статья 488, 489 ГК РФ. В этом случае, у Вас будет право требовать расторжения сделки (то есть Вам возвращается квартира, Вы возвращаете деньги), но как отметил коллега, если остаток задолженности по рассрочке составит менее 25%, то этого права у Вас уже не будет. Но, в любом случае, поскольку на имущество будет наложено обеспечение, покупатель не сможет снять обременение, пока он полностью не рассчитается с Вами.  Поэтому и в том и в другом случае, Вы защищены тем, что на имущество будет наложено обременение, а выбор уже остаётся за Вами. Но, в договоре обязательно пропишите: общую стоимость квартиры, размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентном от общей стоимости имущества, размер платежей, количество платежей, дата и порядок внесения платежей, срок полного погашения задолженности, штрафные санкции за просроченные платежи и другие условия. 

С Уважением, Кононова В.В.

если говорить об условии задатка (это первоначально оплаченные 600 тыс. или иная сумма) «за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны».

Александр

Задаток по предварительному договору, до заключения основного договора купли-продажи, на случай если Вы с покупателем придете к соглашению заключить договор, а в последующем (до заключения договора) он передумает и откажется.

Статья 489. Оплата товара в рассрочку

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Все же не ясно в случае если покупатель (залогодатель) не будет вносить платежи:

Александр

Еще хочу добавить что в договоре Вы вправе прописать условия о начислении процентов за несвоевременную оплату, размер процентов можете определить самостоятельно.

В случае неоплаты Покупателем оставшейся суммы, в соотв. со ст. ГК РФ Вы сможете взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного

 
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.