Покупатель неофициально трудоустроен, разведен, имеет ребенка. Рассрочка небольшая (200 тыс на 6 мес).
Какие имею риски при продаже квартиры (что может случиться в самом худшем случае). Как минимизировать риски?
Спасибо за ответы! Про залог вроде понимаю. Про задаток не совсем. Покупатель оплачивает 600 тыс., 200 тыс. берет в рассрочку, залогом будет квартира.
Все же не ясно в случае если покупатель (залогодатель) не будет вносить платежи:
-решение по урегулированию оставшихся 200 тыс. определяется судом или я могу сам распоряжаться залогом (квартирой)? Т.е.
-может ли суд требовать меня вернуть покупателю первоначальный взнос, а квартиру вернуть мне (т.н. статус кво)
-если говорить об условии задатка (это первоначально оплаченные 600 тыс. или иная сумма) "за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны". Т.е. если он покупатель перестанет платить по графику я оставляю себе 600 тыс., выгоняю его с квартиры и оставляю ее за собой?
Какие имею риски при продаже квартиры (что может случиться в самом худшем случае). Как минимизировать риски?
Александр
Александр, добрый вечер! В данном случае если договором не установлено иное товар проданный в рассрочку будет у Вас в залоге в силу ст. 488 ГК
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
при этом надо будет обращаться в росреестр с заявлением чтобы возникло обременение. При этом положения ст. 446 ГПК при наличии залога даже если квартира у него будет единственным жильем, не распрастраняются
Здравствуйте, Александр. Если Вы заключите такой договор купли-продажи, то на него будет наложено обременение (ипотека в силу закона) в пользу Вас. То есть Вы будете являться залогодержателем. В договоре необходимо прописать все условия касающиеся просрочки платежей. Что касается рисков (касаемо именно рассрочки), то они у Вас отсутствует, в случае если покупатель не будет вносить платежи, Вы будете иметь право в судебном порядке обратить взыскание на заложенное имущество в Вашу пользу.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.
(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
К договору купли-продажи необходимо будет обязательно составить график платежей по договору.
Здравствуйте Александр! (Не увидела Ваше сообщение сразу)
Может ли суд принять решение в пользу т.н. «статуса кво». Мне возвращается квартира, а я возвращаю оплаченную сумму? Что такое «обратить взыскание» на заложенное имущество в Вашу пользу?"
Это означает, что в случае образования задолженности у Покупателя перед Вами,
у Вас будет право подать в суд исковое заявление об обращении взыскания на имущество.
При таких обстоятельствах суд принимает решение:
Обратить взыскание, в пользу _______________, на заложенное, по договору ипотеки между физическими лицами от Дата имущество: квартиру, назначение: жилое, общая площадь ____ кв.м., этаж 1, расположенную по адресу: ________- в счет погашения задолженности по договору займа от Дата путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере _____ рублей.
Далее, когда решение суда вступает в законную силу, Вы получаете исполнительный лист, который предъявляете в службу судебных приставов, они в свою очередь исполняют решение суда, путём продажи имущества с публичных торгов. В сумму задолженности, обычно включается не только остаток основного долга, но и проценты, нестойки и штрафы (в зависимости от того, какие условия будут включены в договор). Таким образом сумма взыскания становится намного больше чем сам размер основного долга.
Но в этом случае, Вам необходимо заключать именно договор купли-продажи ипотечный, в него включить пункт, о том, что эти 200000 будут заёмными (то есть Покупатель у Вас по сути занимает эти 200000 рублей), и в качестве обеспечения накладывается обременение на квартиру. Но при этом, Вы не сможете этого сделать если просрочка составит менее 3 месяцев (то есть просрочка должна быть более 3 месяцев), и если остаток задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки. Но в любом случае, обремение не будет снято с имущества до тех пор, пока Покупатель с Вами не рассчитается полностью, и он не сможет до этого имущества распоряжаться этим имуществом (только пользоваться), поскольку Вы будете являться залогодержателем.
Второй вариант, связанный именно с рассрочкой будет регулироваться теми нормами права которые Вам прописали в ответах коллеги. Это статья 488, 489 ГК РФ. В этом случае, у Вас будет право требовать расторжения сделки (то есть Вам возвращается квартира, Вы возвращаете деньги), но как отметил коллега, если остаток задолженности по рассрочке составит менее 25%, то этого права у Вас уже не будет. Но, в любом случае, поскольку на имущество будет наложено обеспечение, покупатель не сможет снять обременение, пока он полностью не рассчитается с Вами. Поэтому и в том и в другом случае, Вы защищены тем, что на имущество будет наложено обременение, а выбор уже остаётся за Вами. Но, в договоре обязательно пропишите: общую стоимость квартиры, размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентном от общей стоимости имущества, размер платежей, количество платежей, дата и порядок внесения платежей, срок полного погашения задолженности, штрафные санкции за просроченные платежи и другие условия.
С Уважением, Кононова В.В.
Добрый вечер.
Как выше указал коллега, Ваши отношения будут регулироваться положениями ст. 488 ГК РФ.
В договоре подробно пропишите порядок осуществления платежей, сумму платежей, срок рассрочки, условия о максимальной задержки платежа.
Укажите пункт о том, что покупатель вступает в права собственности только после оплаты последнего платежа, и погашения полной суммы рассрочки.
Перед заключением основного договора заключите предварительный договор с включением в него условий о задатке.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)
30 ноября 1994 года N 51-ФЗСтатья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В таком случае если по каким-либо причинам сделка купли-продажи не состоится, (по вине покупателя) задаток остается у Вас.
если говорить об условии задатка (это первоначально оплаченные 600 тыс. или иная сумма) «за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны».
Александр
Задаток по предварительному договору, до заключения основного договора купли-продажи, на случай если Вы с покупателем придете к соглашению заключить договор, а в последующем (до заключения договора) он передумает и откажется.
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Все же не ясно в случае если покупатель (залогодатель) не будет вносить платежи:
Александр
Еще хочу добавить что в договоре Вы вправе прописать условия о начислении процентов за несвоевременную оплату, размер процентов можете определить самостоятельно.
В случае неоплаты Покупателем оставшейся суммы, в соотв. со ст. ГК РФ Вы сможете взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Нет, поскольку речь о жилом помещении обращение взыскания на предмет залога только в судебном порядке
если Вы про статью 489ГК то нет, во первых это право продавца требовать расторжения договора и возврата, во вторых при 25% неоплаченной суммы такого права у продавца нет
задаток это именно если сделка не состоится, неоплата остатка имеет другие последствия, но в принципе в договоре можно прописать данную сумму в виде штрафа, но если более 50% будет уже оплачено права на расторжение договора по основаниям ст. 489 у Вас не будет