Продажа и сдача доли

Question

Добрый вечер. В продолжении к этому вопросу - https://pravoved.ru/question/1899814/ Мы поговорили, отказались продавать квартиру целиком ибо в наших интересах выкупить долю у них. Ситуация следующая: Квартира по рынку стоит 5,8 млн, доли по рынку стоят 2-2,2млн. Мы предложили выкупить долю за 2,5млн, что выше чем по рынку долей, но они сказали:"Нам интересна продажа от рыночной цены квартиры, а не доли" - сказали, что ниже 2,9 млн продавать не собираются. Адекватную ли цену мы назвали? Еще вопрос, они спросили(когда 2,9 млн предлагали), можно ли будет сделать так, что в договоре впишем меньшую сумму, чтобы они меньше налог платили - мы отказались, ведь если они расторгнут то нам вернут только то что в договоре. Но они предложили сделать расписку и положить в ячейку на год. И САМОЕ ГЛАВНОЕ, мы планировали решать вопросы бесконфликтно, но когда речь зашла о том, что в цене не договариваемся - посыпались по телефону угрозы, что будут сдавать квартиру незаконно(я сказал, что они не могут сдавать без согласия второго владельца + квартира проходная). У нас там живет бабушка, могут ли они прописать кого-нибудь и подселить к ней, сдавая таким образом долю и сделав такую вот подлость? Чего нам ждать от них?Каких подстав?

Михаил Бабкин · Answer

Добрый день! Итак по Вашим вопросам. сказали, что ниже 2,9 млн продавать не собираются. Адекватную ли цену мы назвали? Леша Вполне адекватная цена, тем более, выше чем предложение на рынке, поскольку доли в отдельности всегда стоят меньше, чем если покупать полностью объект недвижимости. Но тут решают уже собственники, за какую цену продать. Законом этот вопрос не урегулирован, это договорные отношения. Еще вопрос, они спросили(когда 2,9 млн предлагали), можно ли будет сделать так, что в договоре впишем меньшую сумму, чтобы они меньше налог платили — мы отказались, ведь если они расторгнут то нам вернут только то что в договоре. Но они предложили сделать расписку и положить в ячейку на год. Леша Правильно, что отказались, если они уже требуют такую сумму, то пусть платят налог, поскольку для Вас так же риск будет. По поводу расписки, непонятно к чему это, получается лишние неудобства, тем более кто платить будет за ячейку для расписки. Если они готовы это оплачивать, то в принципе вариант с распиской можно рассмотреть, если вопрос покупки доли принципиальный. Теперь к главному вопросу. Нет, никого они зарегистрировать не могут, и сдавать без согласия второго собственника так же не могут. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке , устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Так что ни о какой прописки посторонних лиц, речи идти не могут. Можно сразу вызывать сотрудников полиции. Так что, из рекомендаций, предложите им заключить договор на реальных условиях, прописав, реальную сумму. Договор все равно будет заключаться у нотариуса. С Уважением!

Евгений Беляев · Answer

Добрый день. Отвечу по порядку вопросов: 1 Мы предложили выкупить долю за 2,5млн, что выше чем по рынку долей, но они сказали:«Нам интересна продажа от рыночной цены квартиры, а не доли» — сказали, что ниже 2,9 млн продавать не собираются. Адекватную ли цену мы назвали? В соответствии с ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, даже если названная Вами цена адекватна, это не будет иметь значения, поскольку определять цену продажи вправе лишь собственник. При этом Вы, как сособственники вправе воспользоваться своим правом преимущественной покупки отчуждаемой доли — ст.250 ГК. Если Вы не выкупите, то доля может быть реализована на этих же условиях третьим лицам. Если доля будет реализована по более низкой цене с нарушением Ваших прав, Вы будете вправе в соответствии с ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 2 Еще вопрос, они спросили(когда 2,9 млн предлагали), можно ли будет сделать так, что в договоре впишем меньшую сумму, чтобы они меньше налог платили — мы отказались, ведь если они расторгнут то нам вернут только то что в договоре. Но они предложили сделать расписку и положить в ячейку на год. Ваши опасения в данном случае имеют основания. Действительно, в случае расторжения сделки, Вам вернется именно то, что указано в договоре. Расписка по которой оставшиеся деньги будут принадлежать Вам, при нахождении их в банковской ячейке, может быть тоже оспорена. Это рискованная схема. 3. И САМОЕ ГЛАВНОЕ, мы планировали решать вопросы бесконфликтно, но когда речь зашла о том, что в цене не договариваемся — посыпались по телефону угрозы, что будут сдавать квартиру незаконно(я сказал, что они не могут сдавать без согласия второго владельца + квартира проходная). У нас там живет бабушка, могут ли они прописать кого-нибудь и подселить к ней, сдавая таким образом долю и сделав такую вот подлость? А вот здесь они не правы совершенно, поскольку в соответствии с ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. При этом вселение кого бы то ни было, за исключением несовершеннолетних детей сособственника возможно лишь с согласия остальных сособственников. Равным образом и сдача в аренду возможна лишь с согласия всех сособственников. С уважением Евгений Беляев

Виолетта Магола · Answer

У нас там живет бабушка, могут ли они прописать кого-нибудь и подселить к ней, сдавая таким образом долю и сделав такую вот подлость? Леша Добрый вечер. Леша, зарегистрировать кого-либо без согласия второго собственника они не смогут. Вселить они конечно смогут, нарушая закон. Но в судебном порядуке Вы сможете выселить граждан, т.к. без согалсия второго собственника (-ов) вселить кого — либо они не имеют право. ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке , устанавливаемом судом. Также Вы должны понимать, что продать долю очень сложно и шансы на продажу низки. Не рекомендую идти у них на поводу. При желании/возможности определите порядок пользования квартирой