Налогообложени при оплате за работы квартирой

Здравствуйте, Андрей!

Вопрос по налогооблажению: знакомый бухгалтер настаивает, что необходимо заплатить 6% при взаимозачете требований, а потом еще раз 6% с суммы, за которую квартира будет продана.

Бухгалтер прав. В данном случае доход возникает два раза. Первый раз — доход в виде выручки от выполнения работ. Второй раз — доход от уступки прав (ну или от продажи объекта недвижимости, если продажа будет осуществлена после оформления квартиры). 

Причем, если первая операция точно облагается на УСН по ставке 6%, то насчет второй операции могут возникнуть споры. С одной стороны, если считать, что это уступка прав на квартиры — это ваша предпринимательская деятельность, то облагаться будет так же по 6%. Если же исходить из того, что эта деятельность не относится к предпринимательской, то нужно платить НДФЛ 13%. Во втором случае можно будет учесть расход по приобретению права. 

Так что в вашем случае точно возникает две налогооблагаемые операции и вам выгоднее идти именно по второму пути. То есть продавать квартиру как физлицу и настаивать, что это никак не относится к предпринимательской деятельности. Тогда вы сможете уплачивать только 13% с разницы (превышение суммы уступки над 1,4 млн.) Именно эту сумму нужно будет декларировать в форме 3-НДФЛ, заявив вычет в размере расходов на приобретение прав по долевому строительству. 

В любом случае ситуация эта достаточно сложная и может вызвать споры с налоговыми органами. 

Уважаемый Андрей, здравствуйте!

Если с ваших слов я поняла все верно, то ваш знакомый бухгалтер прав частично. Вы получаете квартиру по договору в качестве оплаты, соответственно должны заплатить налог 6% со своего дохода. 

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017) 
НК РФ Статья 248. Порядок определения доходов. Классификация доходов

1. К доходам в целях настоящей главы относятся:
1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации).
В целях настоящей главы товары определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 38 настоящего Кодекса;
(абзац введен Федеральным законом от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
2) внереализационные доходы.
При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с настоящим Кодексом налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав).
Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета.
(в ред. Федерального закона от 06.06.2005 N 58-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.
Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.
2. Для целей настоящей главы имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).

При продаже квартиры вы также должны будете заплатить НДФЛ 13%. Так как доход от продажи квартиры не относиться к вашей предпринимательской деятельности.

С уважением, Дарья!

Здравствуйте!

верно сказала бухгалтер, при получении квартиры по ДДУ у Вас возникает доход с момента подписания акт зачета и надо уплатить налог 6%, а вот при дальнейшей продаже по мнению Минфина доход будет вне рамок ПД ИП и надо уплатить НДФЛ, с учетом права налоговый имущественный вычет по ст.220 НК

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 ноября 2014 г. N 03-11-11/59528
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу определения доходов, полученных от предпринимательской деятельности, индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, и сообщает следующее.
Пунктами 1 и 1.1 статьи 346.15 Налогового кодекса, Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.
В соответствии со статьей 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Согласно пункту 1 статьи 346.17 Кодекса в целях главы 26.2 Кодекса датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и(или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый, метод).
Учитывая изложенное, при получении индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, в счет выполненных работ квартиры по договору долевого участия на ее приобретение в строящемся доме и проведении зачета взаимных требований доходы от реализации выполненных работ учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения на дату погашения задолженности (на дату проведения зачета взаимных требований).
В случае дальнейшей переуступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, полученных налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем в качестве оплаты за выполненные работы, его доходы, по мнению Департамента, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц, поскольку переуступка прав требования производится налогоплательщиком вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности.
При этом информируем, что по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и требующихся в этих целях документах налогоплательщику в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 32 Налогового кодекса Российской Федерации следует обратиться в налоговый орган по месту жительства (учета).