Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Внесение изменений в ПЗЗ
добрый день! имеется заключенный договор аренды земельного участка от 2004 г. (г. Москва) предусматривающий следующие цели предоставления з/у: проектирование и строительство ТРК (торгово-развлекательного комплекса); проектирование и строительство АЗС с пунктом сервисных услуг, автомойки и т.п. ТРК в 2006 г. построен и сдан в эксплуатацию, дополнительным соглашением в части ТРК оставили только эксплуатацию и все остальное что связано с АЗС. Принятыми ПЗЗ установлена след. территориальная зона (1756980) предусматривающая в качестве основных видов: размещение объектов кап. строительства для продажи товаров, ресторанов, гаражей, парковок. У
Условно-разрешенные и вспомогательные виды не установлены.
Сейчас встал вопрос строительства АЗС (согласно ПЗЗ это зона 4.9.1. Объекты придорожного сервиса"
вопросы:
1) в связи с отсутствием в ПЗЗ данной зоны, необходимо обращаться в ГЗК Москвы с просьбой о внесением изменения ПЗЗ и/или необходимо делать размежевание участка: т.е. делить на участок под ТРК и новый под АЗС? вообще по какой процедуре необходимо действовать? нет ли риска попасть на процедуру проведения аукциона в части участка под АЗС?
также хотелось бы узнать размер коэффициента применяемого при расчете арендной плате за участок на котором будет размещена АЗС.
по процедуре: нам необходимо размежевать з/у и затем уже инициировать публичные слушания? или размежевать или нет это уже определяется ДГИ Москвы?
Уважаемый Тимур! Здравствуйте! То есть у Вас ситуация «наоборот», а именно цели аренды не соответствуют разрешенным видам деятельности по Вашему ЗУ (по Вашей территориальной зоне).
При этом также надо понимать, что для строительства АЗС Вам надо будет получать градостроительный план, разрешение на строительство, далее АЗС вводить в эксплуатацию (ст.ст.57.3, 51 Градостроительного кодекса РФ).
При этом для АЗС СЗЗ не менее 50 м (это уже в ходе согласования ГП ЗУ, разрешения на строительство с Управлением Роспотребнадзора региона).
Вопрос очень сложный, может придется и делить ЗУ в порядке ст.11.4 ЗК РФ (это уже к кадастровому инженеру).
Далее по вновь образованному ЗУ «подводить» ВРИ ЗУ (под строительство АЗС), при этом возможно и придется вносить изменения в ПЗЗ.
Так, согласно ч.1 ст.33 ГрК РФ
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.
В общем здесь надо изучать документы, привлекать сразу грамотного кадастрового инженера и такого же строителя.
Может и не надо будет делить. Надо вникать.
Уважаемый Тимур!
в дополнение к ранее указанному коллегой может получится так, что после выдела могут не предоставить вновь образованный участок участок по тем или иным причинам. Поэтому мое мнение изначально заручится получив разрешение на строительство, хотя фактически это неправильно. Еще вариант выкупить участок и уже дальше будут все законные возможности по перераспределению с гос землями.
Еще как вариант провести слушания по проекту межевание территорий и попробовать получить второй участок с учетом слушаний и необходимых размеров.
Ранее видел варианты когда по согласованию с администрацией вытягивали земельный участок в нужную сторону уменьшив участок под готовым зданием по отмостке, но думаю на данный момент это не пройдет. Удачи!
Здравствуйте Тимур.
Прежде всего необходимо отметить, что Вы арендатор участка и никаких самостоятельных прав в части внесения изменений в ПЗЗ, изменения ВРИ Вы не имеете, пока на то не будет получено согласие ДГИ. Обязать ДГИ дать такое согласие Вы скорее всего тоже не сможете, судебная практика на данный момент на стороне арендодателя, который самостоятельно решает, предоставить такое согласие или нет.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 305-ЭС17-7875
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любыми видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования.
Не сможете Вы и разделить участок без согласия ДГИ, но в данном случае можно судиться.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2017 г. N 307-ЭС16-20402
Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает административный порядок раздела земельного участка. При этом данная статья, как правильно указал суд округа, не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.
нет ли риска попасть на процедуру проведения аукциона в части участка под АЗС?
Тимур
По общему правилу при разделе участков Вы пользуетесь преимущественным правом на заключение договора аренды без проведения торгов.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Определением Верховного Суда РФ от 29.08.2016 N 307-ЭС16-10926 отказано в передаче дела N А13-12261/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.
от 18 мая 2016 г. по делу N А13-12261/2015
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 принадлежит Обществу на праве аренды, то у него возникло право на заключение договора аренды земельных участков, образованных из исходного земельного участка, без проведения торгов.
Михаил, то есть первый наш шаг это получение ГПЗУ? разрешение на строительство, как я понимаю, нам не дадут без приложенного ГПЗУ, верно?
опять же, нам разве выдадут разрешение на строительство при нашем несоответствии ВРИ в договоре и ПЗЗ?
почему Вы считаете, что возможен вариант и "неделения" участка?
Уважаемый Тимур! В дополнение:
Вот это надо узнать непосредственно у Арендодателя, если найду — напишу или дам ссылку.
межевание — это уточнение границ и площади ЗУ, скорее Вы имели в виду «раздел ЗУ».
Опять же, ситуация у Вас несколько интересная, так как по договору аренды ЗУ строительство АЗС возможно.
Вообще здесь с ДГИ надо тесно сотрудничать, так как произвольное изменение ВРИ ЗУ без согласия собственника или иного законного владельца, как правило, не допускается, о чем не раз говорил в ВС РФ.
Надо смотреть все документы.
Далее, главное технические моменты, можно или нет строить АЗС, где у Вас там ТРК (может не позволят те же санитарные или противопожарные нормы и правила).
Поэтому делить или нет, слишком здесь все сложно. Один только юрист здесь полного ответа не даст.