Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

340 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
340 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Нарушение договора найма жилого помещения наймодателем

Добрый день!

Мы сняли дом в Испании сроком на пол года. Оплатили, договор...все как следует. После трех месяцев проживания по личным обстоятельствам нужно было улететь из Испании в Россию на пару недель, получилось, что вернулись через месяц. По прилету обнаружили, что в доме кто-то был и не просто был, а проживал! Как выяснилось позже, хозяева продали этот дом. К ним прилетели покупатели, им негде было остановиться и они ночью приехали, вскрыли дом и заночевали все вместе в нем! Это как с их слов... Но по дому и по состоянию всего дома очевидно, что в нем не просто переночевали, а в нем проживали!

Подскажите, пожалуйста, как быть?

21 Августа 2013, 16:31, вопрос №188014 Галина, г. Москва
1500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, первое что необходимо сделать  это посмотреть договор найма, выложите скан, личные данные удалив или заштриховав.

    21 Августа 2013, 16:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Тушканова Юлия
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Вообще в данном случае необходимо смотреть пункты договора, касающийся его расторжения. 
    Если в договоре не указан порядок расторжения договора в данном случае, следует провести переговоры с наймодателем, по процедуре вашего выезда с указанного дома, возврате залоговой суммы и иных сумм (в том числе компенсаций за порчу и незаконное проникновение), которые были уплачены вами за найм помещения, при условии если срок найма, за который внесены суммы не истек. 
    Если вам не удасться прийти к общему знаменателю, пригорозите судом и обраитесь в полицию (по факту вскрытия) следует обратиться в суд с иском о возврате залоговой суммы и иных сумм, выплаченных наймодателю в счет найма жилого помещения за то время, когда вы не проживали в данном помещении по причинам прямо зависящим от наймодателя а также заявите о мошенничестве или даже краже (если у вас было что то украдено и пр.)

    с уважением

    21 Августа 2013, 16:43
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Тушканова Юлия
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Так же необходимо учесть положение ст 675 ГК РФ 
    Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

    21 Августа 2013, 16:44
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Договор на испанском, право применения по стороне и месту нахождения Испания, варианты два — или юрист международник (дорого и неоправданно) или консультация в месте найма жилья (при условии владения языком или наличия знакомых которые помимо договора смогут местному юристу пояснить ситуацию).

    21 Августа 2013, 16:48
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Тушканова Юлия
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Хотя наймодатель имеет право расторгнуть договор аренды досрочно в любое время это его право закреплено в ГК (необходимо вам ознакомиться с законодательством Испании еще). В этом случае он должен компенсировать арендатору убытки которые он понес в результате досрочного расторжения договора. Обычно порядок досрочного расторжения договора и неустойка которая выплачиваеться в этом случае прописаны в договоре(ВНИМАТЕЛЬНО ИЗУЧИТЕ ДОГОВОР)- обычно это звучит примерно так- в случае досрочного расторжения договора арендодатель должен предупредить арендатора за один месяц и выплатить неустойку в размере 30 тыс рублей, включая залоговую сумму- если у Вас этого в договоре нет арендодатель должен БЫЛ Вас предупредить за один месяц, вернуть залоговую сумму и компенсировать Ваши убытки которые Вы определите по договоренности, а если не придете к согласию(как уже упомянуто мной Выше) то только в судебном порядке. НАЙМ- это одно из прав собственности и наймодатель имеет право посещать Вашу квартиру только в Вашем присутствии, с Вашего разрешения и только оговоренное в договоре количество раз в месяц в определенное время. Если кто-нибудь зайдет в Ваш ДОМ в Ваше отсутствие ВЫ ИМЕЕТЕ ПОЛНОЕ ПРАВО ВЫЗВАТЬ ПОЛИЦИЮ(Что и НУЖНО БЫЛО СДЕЛАТЬ) и написать заявление- их привлекут к уголовной ответственности- это ведь ровно то же самое, что в Ваше собственное жилье кто-то проникнет и будет там разгуливать.

    Всего доброго!

    Если ответ понравился -оцените!

    21 Августа 2013, 16:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович

    Здравствуйте, уважаемая Галина!

    Очевидно, что указанный гражданско-правовой спор регулируется нормами законодательства Испании и ЕС. Но вряд ли они существенно отличаются от норм российского гражданского права. Если Вы заключили с наймодателем письменный договор на шесть месяцев, оформили его как полагается и уведомили наймодателя о возникшей необходимости временно покинуть страну пребывания, а далее уведомили его о том, что вынуждены немного продлить своё пребывание на родине, но что договор остаётся в силе и вы непременно вернётесь, то наймодатель, безусловно, неправ. Во всяком случае в РФ по договору жилищного найма наймодатель передаёт нанимателю жилое помещение в пользование и владение. По российским законам, ДЖН сохраняет силу при смене собственника и рассматривается при сделке как обременение.

    Полагаю, что Вы вправе не оплачивать месяц своего отсутствия, кроме того, если вам причинён имущественный ущерб, то вы можете истребовать у наймодателя денежное возмещение указанного ущерба. Вы, очевидно, можете и расторгнуть договор. Советую внимательно перечитать условия заключённого договора, а в идеале — нанять испанского адвоката с опытом работы в подобных ситуациях.

    21 Августа 2013, 16:52
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сапрыгин Вячеслав

    Здравствуйте!

    Добавлю, по испанским законам вроде бы собственник жилья сможет расторгнуть договор аренды досрочно с обязательным уведомлением съемщика за 2 месяца до расторжения договора. Досрочное расторжение договора аренды по воле собственника жилья возможно в случае, если недвижимость предназначается для проживания собственника или его близкого родственника. В Вашем случае собственник вообще продал квартиру, т.е. в любом случае нарушил обязательства по договору аренды.

    В случае продажи недвижимости третьему лицу, оно приобретает недвижимость с правами и обязанностями, принадлежавшими арендодателю и обязано уважать договор аренды на протяжении его действия.

    Покупатель жилья, в котором проживает арендатор, обязан выполнять подписанный предыдущим собственником договор только в том случае, если данный контракт был зарегистрирован в Реестре собственности до заключения сделки купли-продажи. Если договор не зарегистрирован, квартиросъемщик сохраняет право проживать в данной квартире в течение трех месяцев после уведомления покупателем о факте смены собственника.

    В Вашем случае собственник должен компенсировать моральный вред, возвратить залог и тд. Но разумеется лучше проконсультироваться у испанского юриста или обратиться за помощью к представительству РФ в Испании.

    21 Августа 2013, 17:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Вячеслав ,

    «Добавлю, по испанским законам вроде бы собственник жилья сможет расторгнуть договор аренды досрочно
    с обязательным уведомлением съемщика за 2 месяца до расторжения
    договора. Досрочное расторжение договора аренды по воле собственника
    жилья»

    21 Августа 2013, 18:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Да, согласно Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения сохраняет те же права и обязанности при смене собственника данного помещения, таким образом данное помещение переходит к новому собственнику с обременением — предоставлением права пользования по тем же условиям договора.

    Однако, учитывая, что отношения, связанные с наймом жилого помещения, находящегося на территории Испании, регулируются законодательством Испании, то нарушение Ваших прав должно устанавливаться, исходя из жилищного законодательства Испании. Учитывая специфику организации исполнительных органов власти Испании, думаю, данный вопрос может решаться жилищным департаментом префектуры, который осуществляет контроль за соблюдением правил аренды жилых помещений. Для определения компетентного органа и обеспечения соблюдения Ваших прав, Вам следует обратиться в консульство России, подав соответствующее обращение. Думаю, исходя из данной ситуации, когда компетентный орган будет рассматривать Вашу жалобу, вопрос решиться выплатой Вам уплаченной собственнику суммы за найм и компенсации. 

    21 Августа 2013, 18:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цыбизов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Аренда  жилых помещений в испонии регулируется Законом о городской аренде 1994г

    Если доверять информации с сайта http://passover.com.ua/rus/news/news332.html

    в закон внесены поправки, согласно которым

    В старой редакции Закона владелец арендованного жилья имел право продать объект, передать по наследству или воспользоваться им для получения кредита в банке. Поправка к Закону гласит, что эти действия считаются противозаконными без разрешения Арендатора (первые 5 лет аренды).

    4. В случае перепродажи квартиры, если контракт об аренде был зафиксирован в Регистре собственности ранее договора купли-продажи недвижимости, новый собственник обязан следовать положениям договора об аренде, заключенного между продавцом и квартиросъёмщиком. Если в регистре Собственности нет соответствующей отметки, арендатор может проживать в квартире до трех месяцев со дня его извещения со стороны нового собственника о факте приобретения объекта. Предыдущий Закон затруднял положение нового владельца – требовалось исполнять обязанности предшественника, прописанные в договоре об аренде, срок действия которого не превышал пяти лет.

    также в законе определено, что в случае досрочного прерывания контракта аренды в Испании в документе прописываются положения о размере и порядке выплаты неустойки.
    21 Августа 2013, 19:53
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats