Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Даритель выступает еще и как Одаряемый (по доверенности). Такое возможно?
Добрый день!
Ситуация следующая.
2 к квартира в Пензенской области. Собственник один. В настоящее время собственник планирует помочь свой сестре и ее детям в их тяжбах с опекой (они пытаются продать свою квартиру в другом городе с детскими долями) тем, что готов подарить своим племянникам доли в своей квартире. Чтобы не рисковать (на случай если Опека вынесет отрицательное решение о продаже квартиры сестры и ее детей) собственник хочет сначала оформить Предварительный договор дарения и заверить его у нотариуса - именно с такой формой договора семья планирует обращаться в опеку.
Вопрос:
1) Сестра технически не может приехать к собственнику в его город, чтобы выступить в роли Одаряемой и подписать предварительный договор дарения от имени детей. Можно ли дать доверенность собственнику, чтобы он представлял интересы Одаряемой в указанном договоре? Т.е. возможна ли ситуация, когда в предварительном договоре дарения собственник распишется и как Даритель и как Одаряемый (по доверенности)?
2) Необходимо ли помимо предварительного договора дарения заверять у нотариуса т.н.Согласие собственника на дарение долей племянникам?
Добрый вечер.
1) Сестра технически не может приехать к собственнику в его город, чтобы выступить в роли Одаряемой и подписать предварительный договор дарения от имени детей. Можно ли дать доверенность собственнику, чтобы он представлял интересы Одаряемой в указанном договоре?
Михаил
Нет. Это прямо запрещено законом.
В силу ст. 182 ГК РФ
3. Представительне может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исключения составляют случаи коммерческого представительства (но оно к рассматриваемой ситуации не относится).
2) Необходимо ли помимо предварительного договора дарения заверять у нотариуса т.н.Согласие собственника на дарение долей племянникам?
Михаил
Нет, этого не требуется согласие собственника уже будет выражено в подписании договора. В данном случае происходит дарение не отдельно взятых долей, а квартиры целиком, которая только после совершенного дарения переходит в долевую собственность.
Добрый день.
Т.е. возможна ли ситуация, когда в предварительном договоре дарения собственник распишется и как Даритель и как Одаряемый (по доверенности)?
Михаил
Ситуация, безусловна, возможна — но такая сделка не пройдет в Росреестре, поскольку закон запрещает поверенному (лицу с доверенностью) совершать сделки в отношении себя лично:
ГК РФ Статья 182. Представительство
3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ваша сестра может поступить следующим образом:
1. Выдать доверенность иному лицу — не дарителю.
2. Удостоверить у нотариуса в своем городе свои подписи в договоре и отправить договор в другой город, где другой нотариус удостоверит подпись дарителя. В этой схеме лучше предварительно согласовать с нотариусами порядок и процедуру, чтобы не возникло неожиданных требований по оформлению документов — в том числе заранее согласовать с нотариусами текст договора.
@Анастасия, Если сестра выберет другое доверенное лицо может ли она без его физического присутствия у нотариуса оформить на него доверенность на все необходимые мероприятия? Потом она перешлет ему саму доверенность. Дело в том, что другое лицо также находится в городе, где проживает собственник, а сестра проживает в другом городе.
Михаил
Да, конечно. Присутствия поверенного при оформлении не требуется — нужно знать его паспортные данные или иметь ксерокопию его паспорта, этого нотариусу достаточно для оформления доверенности.
Здравствуйте, Михаил.
В настоящее время собственник планирует помочь свой сестре и ее детям в их тяжбах с опекой (они пытаются продать свою квартиру в другом городе с детскими долями) тем, что готов подарить своим племянникам доли в своей квартире.
Дарение несовершеннолетним иного недвижимого имущества ничего не меняет. Просто, помимо долей, принадлежащих детям в продаваемой квартире, у них появится еще одно имущество — подаренное собственником.
Закон запрещает уменьшать имущество несовершеннолетнего. Соответственно, наличие любого иного имущества на детей никак не влияет на решение опеки о согласовании продажи. К продаже квартиры будут предъявляться одни и те же требования, что при наличии иного жилья у детей, что без него.
То есть, подаренное жилье не является заменой тому, которое будет продано. И при наличии другого жилья в собственности опека точно также, если согласует продажу квартиры, обяжет родителей либо купить им аналогичное жилье не дешевле и не хуже качеством взамен проданного, либо зачислить приходящуюся на дол детей стоимость на счета детей.
Чтобы не рисковать (на случай если Опека вынесет отрицательное решение о продаже квартиры сестры и ее детей) собственник хочет сначала оформить Предварительный договор дарения и заверить его у нотариуса — именно с такой формой договора семья планирует обращаться в опеку.
Это не предварительный договор, а договор обещания дарения в будущем. Согласно
п. 2 ст. 574 ГК РФ,
Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:
…
договор содержит обещание дарения в будущем.
В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.
Можете оформить его нотариально, можете не оформлять, особого смысла в дарении, если он делается с намерением облегчить продажу квартиры несоврешеннолетних, нет.
Вопрос:
1) Сестра технически не может приехать к собственнику в его город, чтобы выступить в роли Одаряемой и подписать предварительный договор дарения от имени детей. Можно ли дать доверенность собственнику, чтобы он представлял интересы Одаряемой в указанном договоре? Т.е. возможна ли ситуация, когда в предварительном договоре дарения собственник распишется и как Даритель и как Одаряемый (по доверенности)?
Это исключено, т.к. одно лицо не может представлять интересы обеих сторон. Подобна сделка ничтожна. Доверенность необходимо выдать на другое лицо.
2) Необходимо ли помимо предварительного договора дарения заверять у нотариуса
.н.Согласие собственника на дарение долей племянникам?
Нет. Любой договор, в т.ч., и дарения, сам по себе выражает согласие собственника. Не будь согласия, не может быть и договора. Только если эта квартира приобретена в браке, требуется согласие супруга на отчуждение долей в квартире.
Есть и еще один момент. Пообещав подарить доли, вы просто обязаны будете это сделать, если мать детей начнет настаивать. Если вы передумаете и откажетесь, а у матери детей не будет намерения отказываться от долей, она вправе обратиться в суд и в судебном порядке признать право на доли за вашими племянниками. Обещание дарения — это не просто слова — сказал, и забыл. Это такой же договор, как любой другой. А договоры должны выполняться в соответствии сего условиями. . Вас такой вариант развития событий устраивает?
Спасибо за комментарии.
Последние уточнения
@Анастасия,
Если сестра выберет другое доверенное лицо может ли она без его физического присутствия у нотариуса оформить на него доверенность на все необходимые мероприятия? Потом она перешлет ему саму доверенность. Дело в том, что другое лицо также находится в городе, где проживает собственник, а сестра проживает в другом городе.
@ Татьяна,
а) Спасибо за обстоятельный комментарий про действия опеки. Я тоже думаю, что они формально откажут сестре в ее запросе на продажу квартиры. Сестра к этому готова и собирается подавать в суд на решение опеки. Планируем в итоге решить все в свою пользу по решению суда (пример - решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011)
б) Я по-прежнему ориентируюсь на документ, который должен называться "предварительный договор дарения" (см.п.1 ст429 ГК РФ), т.к. не хочу сразу выделять племянникам доли (т.е. не буду регистрировать данный договор в Росреестре), но при этом хочу, чтобы этот документ имел законную силу. Т.е. был официально рассмотрен сначала Опекой, а потом Судом. Сориентируйте, пжлст, я все-таки прав,когда ориентируюсь на указанную мной статью в ГК РФ?
@
Михаил,
На мой вопрос про Согласие вы ответили следующее "...Нет, этого не требуется согласие собственника уже будет выражено в подписании договора. В данном случае происходит дарение не отдельно взятых долей, а квартиры целиком, которая только после совершенного дарения переходит в долевую собственность. ". Дело в том, что я нигде не писал, что дарю "квартиру целиком". Я буду дарить племянникам доли (думаю, что по 1/30). В связи с этим прошу еще раз уточнить должен ли собственник помимо Предварительного договора дарения еще написать и Согласие (мне кажется я что-то такое видел в интернете - т.е. даря доли, собственник становится сам себе сособственником)) и как бы сам у себя спрашивает согласие - могу ли я доли свои подарить, нет такого?)
Здравствуйте!
1) Сестра технически не может приехать к собственнику в его город, чтобы выступить в роли Одаряемой и подписать предварительный договор дарения от имени детей. Можно ли дать доверенность собственнику, чтобы он представлял интересы Одаряемой в указанном договоре? Т.е. возможна ли ситуация, когда в предварительном договоре дарения собственник распишется и как Даритель и как Одаряемый (по доверенности)?
Так сделать не получится, поскольку законом установлено
ГК РФ Статья 182. Представительство
Позиции высших судов по ст. 182 ГК РФ >>>
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
3.Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
2) Необходимо ли помимо предварительного договора дарения заверять у нотариуса т.н.Согласие собственника на дарение долей племянникам?
поскольку
Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
то получать нотариальное согласие собственника на распоряжение своим имуществом не нужно. И ещё, такой договор будет именоваться не предварительным договором дарения, а договором дарения вещи в будущем.
Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Павел,
мне бы не хотелось делать Договор дарения, т.к. без регистрации в Росреестре этот документ - ничто, а после регистрации - доли уже будут у детей.
Хочу "официально заявить о намерениях" подарить доли через Предварительный договор (п.1 ст.429 ГК РФ), т.к. данный договор регистрировать в Росреестре не нужно...
Предварительный договор дарения и заверить его у нотариуса — именно с такой формой договора семья планирует обращаться в опеку.
мне бы не хотелось делать Договор дарения, т.к. без регистрации в Росреестре этот документ — ничто, а после регистрации — доли уже будут у детей.
Хочу «официально заявить о намерениях» подарить доли через Предварительный договор (п.1 ст.429 ГК РФ), т.к. данный договор регистрировать в Росреестре не нужно...
понятно, тогда надо немного пересмотреть форму правовой конструкции заверения органов опеки и попечительства о намерении обеспечить детей долями. Это может быть не договор дарения , а нотариальное заверение собственника о том, что он предоставит доли в праве собственности через определенное время. А вообще, как соотносится по размеру площадь продаваемых долей несовершеннолетних с долями площади , которые будут переданы в порядке дарения.
В качестве альтернативы могу предложить следующий вариант действий. Подготовьте проект предварительного договора (который для подписания может быть выслан сестре по электронной почте).
Она со своей стороны подписывает его и заверяет свою подпись нотариально.
В силу ст. 80 Основ законодательства о нотариате
И подписанный таким образом договор высылается Вам для подписания.